관련 강의
열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
유진아빠님의 강의 내용을 요약해 보니,
강의 전체가 하나로 모아지는 것 같습니다^^
몇 번, 반복하여 복습하는 것이 매우 좋을 것 같습니다!
전환수원리.
괜찮은 물건을 저렴할 때 사서 보유한다.
살 수 있는 물건 중에 가장 좋은 것을 산다.
감사합니다.
*^^*
--------------------------------------------------
| { 유진아빠 } |
| 투자원칙 : 저환수원리 |
| 1)저평가2)환금성 3)수익성 4)원금보존5)리스크관리 |
| 1)저평가: 지금현재 가치대비 가격이 싼 것을 산다. |
| 비교는 명확한 비교조건끼리 한다. |
| 최대한 쉽게 판단할 수 있도록 변수를 통제하여 비교하고 |
| 과거가격의 수준과 흐름을 장기적 관점에서 비교하며 |
| 마지막으로 거래조건이 좋은 물건을 선택한다. |
| 2)환금성: 다수가 사고 싶어하는 물건을 산다. |
| 저가치물건 피하기-기준을 정하고, 잘 모르면 투자하지 않는다. |
| 매도가 안되면 가격은 의미가 없다. 매도시점에 다른 누군가 매수해 줄 수 있는 물건에 투자. 망하지 않는 것도 중요한 투자전략이다. |
| < 환금성을 높이기위한 노하우 > |
| ㉠ 20~30평대 아파트 투자 |
| ㉡ 수도권 300세대이상, 지방 500세대 이상 단지에 투자 |
| ㉢ 1,2,3층 및 탑층은 가급적 피한다. |
| ㉣ 적은 투자금으로 가치대비 더 싸게 살 수 있는 기회를 구분한다. |
| ㉤ 미래의 매수자인 실거주자의 마음을 이해하기 위해 노력한다. |
| 3)수익성: Input을 줄이고 Output을 늘린다. |
| 가치있는 물건에 투자하는 것이 수익을 올린다. |
| 단, 비쌀때 사면 오래 기다려야 하며 그것이 곧 낮은 수익률을 뜻한다. |
| < 수익성 판단기준 > |
| ㉠ 수익률: 연평균 20% |
| ㉡ 전세가율: 서울 60%, 경기 70%, 지방 80% 이상 |
| ㉢ 타이밍: 전고점대비 25%~30% 이상 하락 |
| ㉣ 투자금기준: 없음 |
| 더 오를 것 같은 것을 사는 것이 아니라, |
| 가치 있는 것을 쌀 때 산다! |
| 4)원금보존: 투자한 원금을 절대 지킨다!!! |
| "버티면 돼" -- 이런 말이 아니다! 15억=>10억, 어떻게 버티냐… |
| 지난 수도권 하락장이 10년이 넘었다… |
| 매매=전세차이(가수요)는 하락할 공간 => 전세가율이 높으면 투자금 조기회수 가능하다. |
| 투자금회수란 원금보존 및 수익률 무한대 |
| 더 좋은 물건을 비싸게 산다 ==> 아니다!! |
| 더 많이 벌면 된다 ===> 아니다!! |
| 가치대비 싼(전세가율이 높은)것을 산다 ==> 투자금을 조기에 회수한다!!! ^^ |
| 5)리스크관리: 리스크는 감당 가능하고 리스크대비 기대수익이 더 큰 투자를 한다. |
| < 리스크 확인사항 > |
| ㉠ 잔금과 역전세를 버틸 자본이 있는가? - 대출/ 현금/ 가족찬스 |
| ㉡ 상대방이 변심해도 대응할 수 있는가? - 근거(법률,계약)/ 중도금 |
| ㉢ 여러가지 안전장치가 있는가? - plan B<C<D |
| ㉣ 리스크는 어느 정도인가?- 입주물량/ 전세가 |
| ㉤ 기대수익을 적절히 판단할 수 있는가? - 통찰력/ 가치평가 |
| ㉥ 기대수익을 기다릴 수 있는가? - 맞벌이/ 자제력 |
| 리스크, 이정도는 괜찮다 하다가 훅! 간다. |
| 최악의 상황을 대비한다. 리스크와 기대수익을 판단한다. |
| [ 투자의 원치: 저환수원리 ] 10년안에 은퇴할 수 있는 투자자의 투자원칙 |
| 1)저평가: 가치 비교 판단이 가능한, 가격이 저평가된 것 중에서 |
| 2)환금성: 높은 수요를 고려하여 투자범위를 한정하고 |
| 3)수익성: 높은 수익과 수익률을 얻을 수 있는 가격이 싼 시점에 |
| 4)원금보존: 높은 전세가율로 원금 조기회수 가능한 물건을 |
| 5)리스크관리: 최악의 경우와 기대수익을 고려하여 투자한다. |
| 이것이 바로 잃지않는 투자의 기본 원칙입니다! ^^ |
| [ 실전 투자 프로세스 ] |
| 1) 사전준비 (D+1) |
| 2) 분위기 임장 (D+4): 3~5일간 길을 찾을수 있을정도로 반복해서 돌아다님 |
| 3) 지역조사 (D+12): 직장/ 교통/ 학군/ 환경/ 공급/ 가격, 입지가치오 가격파악 |
| 4) 단지상세임장 (D+17): 단지 하나하나 방문, 아파트별 선호도와 가격파악 |
| 5) 후보물건선정 (D+20): 투자원칙(저환수원리)에 따라 후보선정, 우선순위결정 |
| 6) 매물임장 (D+25): 투자기준에 맞는 매물. 우선순위가 높은 좋은 곳부터. 투자우선순위 결정 |
| 7) 임보완성 (D+30): 모든임장과 지역조사 완료 후, 임장지역 내 1등, 전체 앞마당 중 1등. 나에게 가장 큰 수익을 줄, 가장 저평가된 단지를 찾기위해 |
| 8) 투자결정 (D+40): 1등 단지, 중개소에 나온 모든 매물 다 털기 |
| 5)후보물건 설정 |
| (1단계) 입지 우선순위 및 환금성확인- 입지가 좋은 곳부터 검토, 환금성고려(20~30평대, 수300/지500세대) |
| (2단계) 저평가판단- 절대적 저평가(하락기?)/ 상대적 저평가(입지가치 대비 가격이 싼가) |
| (3단계) 수익성, 원금보존 판단- 수익률 연 20%, 고점대비 -25%, 높은 전세가율(서60/ 경70/ 지80) |
| (4단계) 매물임장 후보선정- 매물임장 후보선정 및 우선순위 결정 |
| < 최소 노력으로 최대 성과내는 3단계 방법 > |
| 1. 환경(그속에 들어가는것)==2. 끈기(포기하지않는거)==3. 습관(내가 부자가 될 수 있는 사람이 되는 것!) |
| 그냥 한다! |
| 고민이 너무 많다. 머리가 바쁘지 말고, 몸이 바빠야 한다! ^^ |
댓글
