열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 65기 6조 윤시]

2강은 책이나 유튜브 등에서 읽고 들었던 내용을 투명하게 안내받은 느낌이었다.

자본주의 지수에 재테크 레벨에서 나의 위치는 '하수: 전통적인 실거주자'에 해당되었다.

강의를 들을수록, 부의 추월차선 책에서도 그렇고 시스템을 갖추는 것이 중요하다는 것은 인지가 되었다.

주택수는 다다익선으로 보여지나 리스크 관리가 굉장히 중요하다는 것은 내가 이번 역전세장을

맞으면서 아주 뼈저리게 느꼈다.

초보자에게는 나무가 중요하다고 하셨기에 나무에 해당하는 내용 중에서

-가격저평가 여부(가치보다 가격이 더 낮은지)

-부동산 심리

-단기공급량

-투자 기준

이 부분을 정립해야겠다고 생각했다.

무지랭이 수준에서 나에게 적용해보면,

가격저평가 여부는 아직은 감이 잘 오지 않는다. 비슷한 인구수 지역들을 묶고,

그 중에서 비슷한 연식과 세대수, 입지를 따져서 비슷한 아파트 단지들을

아파트실거래가 어플에 검색하여 과거 그래프 등을 보고 판단할 수도 있지 않을까 싶다.

부동산 심리는 하락장에서도 투자자는 살아남고, 심리와 관계없이 가치를 평가하여

투자할 수 있는 정도의 확신. 그리고 매수세가 강할 때보다는 매도세가 강할 때

주택 구입을 더 저렴하게 잘 할 수 있을 것 같다.

단기공급량은 향후 2~3년을 보되 전세 만기와 겹치지 않게 조정하는 것이 필요하다.

여기서 내가 적용할 팁은 전세라고 무조건 24개월 계약을 하는 것이 아니라 학기가 시작하는 3월 전으로 만기를

맞추거나, 입주폭탄이 예정되어 있다면 입주 전 혹은 입주 완료 후로 만기 날짜를 조정하는 부분이었다.

실질적인 팁이라 생각된다. 나도 공급폭탄에 속수무책으로 떨어지는 전세가의 무서움을 맛보았기 때문에

귀에 쏙쏙 들어오면서도 리스크자체를 몰랐던 무지랭이가 시장에서 묻혀버리지 않은 것만해도 다행이었다.

마지막으로 투자 기준 정립인데,

다주택자 포지션을 취해야만 한다면 원활한 전세 수익과 매도 시기의 자유를 취하기 위해 주택임대사업자를 내지 않는 한 취득세 4~6%를 면할 방법이 없고, 3억 아파트 매수가 기준으로 1200만원 이상의 취득세를 고려해야 할 것이다. 1년간 우리 부부가 저축할 수 있는 금액은 4천만원 남짓. 취득세를 제외하면 약 3천 내외의 갭투자가 가능하다는 결론이 나오고, 전세가율 85%이상의 아파트를 공략한다고 한다면... 아마도 1~2억대의 아파트에 투자할 수 있을 것 같다.

이렇게 구체적으로 생각을 하고나니 비전보드가 약간은 비현실적으로 느껴졌다. 내가 샤샤튜터님처럼, 제너스 반장님처럼 열심히 살아내지 못한다면 아마도 10억 달성이 목표한 5년이 아니라 8~10년 후가 될지도 모르겠다.

나의 꿈의 크기를 조정하는 것과 투자에 시간을 더 많이 쏟는 것 사이에서 가족과의 관계가 소홀해지지 않는 범위를 찾아

적정 시간을 찾는 연습이 필요하다.

그 외 기억나는 부분은 투자의 저환수원리라는 말씀을 하셨는데 4강에서 다뤄주신다고...

혹시 저평가, 환금성, 수도권, 원금보존, 리스크관리의 앞글자인가?

앞으로 공부하다보면 또 나올 것이니 오늘 강의 복기부터 잘 하자!

투기와 투자자...

나는 욕심많은 투기자였다는 것을 강의를 들으면서 깨달았다. 팩폭이라고도 할 수 있겠고, 적나라하다고도 생각되었다.

돈이 갖고 싶다, 그것도 적당히가 아니고 많이 갖고싶다고 생각하는 것 자체가 굉장히 죄스럽고(?) 물질만능주의적

사고처럼 느껴졌지만 그것이 바로 내 모습이었다. 욕심 많고 무지해서 이얍~!하고 겁없이 덤비고 리스크 예상, 대비를 하지 못하여 전전긍긍하는 내 모습은 정말 별로였다.

수익률 계산기로 따져보니 나의 수익률은 10%미만으로 공부를 통하여 앞으로는 20% 수익을 내는 투자자가 되는 것을 목표로 하려한다.

1강때도 그렇고 2강도 투자자는 모든 면에서 오히려 절제하며 사는 사람들같다.

수익도 어느 정도 실현하면 절제하고 정리하며, 시간도 절제하여 사용하고, 건강을 위해 정크푸드도 절제하고,

낭비는 악으로 느껴진달까?

그런데 나의 인생모토와도 크게 다르지 않아서 오히려 마음이 편하고 그들처럼, 나도 절제하면서

인생에 주어진 시간들을 차곡차곡 모아가기를 소원해본다.