안녕하세요, 디그로그입니다.

양파링님 멘토님께서 긴 시간 강의를

진행해주신 만큼, 생생한 기억을

잘 살려서 후기를 작성해보고자

바로 스터디 카페에 왔습니다 <3

(절대 막차를 놓쳐서 그런건 아닙니다)

"실전투자 이후 재수강한 열중반은 달랐다"

저번 열중반 강의에서는 실전투자 경험이

전무한 상태이다보니 전세 강의를 들으면서도

임차인의 임장에서 듣고,

알아야할 부분들을 체크하였는데요.

이번에는 실전투자 경험 +1 된 상태이다보니

아무래도 들리는 부분과 인상 깊었던 부분이

달랐습니다.

열중반 강의교재를 다시 보는 것도 분명 좋지만,

진작 나는 왜 체크리스트나 특약문구를

미리 정리해놓을 생각을 못했을까

후회도 하면서 들었던 것 같습니다.

(해당 사항은 저의 큰 BM 리스트!!)

투자를 한번 경험 해보다보니

전체 전세 프로세스에 대해서

이해가 더 많이 되면서,

'정말 많이 다 알려주시는구나'

새삼스럽게 깨달았던 강의가 아닌가 싶습니다.

긴 시간 디테일한 설명까지 함께해주셔서

정말 감사합니다 멘토님 <3

그럼 본격적인 후기로 넘어가보겠습니다.

Part 1. 24년 상반기

현재 전세 시장 현황

정말 전국구의 주요 도시의 전세 상황이 어떤지

시장의 흐름들을 쭈욱 훓어주셨습니다.

각 지역마다 어떻게 생각해야 되는지,

그리고 어느 단지 중심으로 전세가가

어떻게 움직이고 있으며, 이를 실전투자에

어떻게 연결 시키는지 까지도 알려주셔서

너무 유용한 시간이기도 했습니다.

Point 1. 투자의 한계를 두지 말기

전세금이 먼저 오른 단지일수록

투자자로서는 더욱 매력적일수밖에 없겠죠?

투자에서는 나만의 한계나 벽을 세우지 말고

전체를 다 보는 거,

편견을 버리고 사실 그대로를 직시하면서

볼 수 있는 능력을 가지는 게,

남다른 결과를 얻을 수 있는 비결인 것 같습니다.

'비싸서 안될꺼야' 라며

스스로 한계선을 지은 단지들도 서울에서 잘 봐야겠다,

그리고 각 지방마다 한두문장으로 전세 상황을

깔끔하게 정리해주시는 내용을 참고해서

앞마당 정리를 해나가야겠다고 느꼈습니다.

Point 2. 평균의 함정이 빠지지 않는다

특히, 지역 평균치만 보고 넘기지 말고,

평균치로 분위기를 읽는 것을 참고하되,

개별단지마다의 특성이 다르다는 점도 인상깊었습니다.

결국 투자는 단지 대 단지를 비교해서 산다는

원칙이 또 떠오르는 순간이었습니다.

단지 별 선호도와 수요는 또 다르니까요.

Point 3. 결국 전세도 수요가 중요하다

그리고 수요에 대해서도 넓은 범위에서

볼 수 있어야 한다는 점도 새롭게 배웠습니다.

해당지역의 특성과 입지 평가 결론을 정리할때

입지독점성이 있는 곳인지, 없는곳인지만

정리하곤 했었는데, 결국 중요한 건 수요 파악

이라는 걸 멘토님의 입지 분석 프로세스를

따라가다보니 느낄 수 있었습니다.

지역 인구 규모를 고려했을 때,

인접지역과의 교류나 규모 차이를 고려했을 때,

지역의 수요가 한정적일 수 밖에 없다는 결론을

내릴 수 있어야 한다는 점이 새롭게 들렸습니다.

C 지역 수요가 한정적인 결론을 들으면서,

결국 예측한 수요가 전세 가격과 전세율에

어떤 영향을 미치는 지 실제 사례를 보니

더 와닿았습니다.

입지평가를 잘해야 된다는 점,

그리고 지리적 인접성 또한

수요에 큰 영향을 미친다는 점을

내가 간과하고 있었구나 깨달았습니다.

Point 4. 나라면 어떻게 할지 생각해본다

특히 신축입주가 많은 지역의 경우에는

기존 구축에 사는 사람들이 살고 있던 집에서

어떤 과정을 거쳐서 분양단지로 입주할게 될지

그 일련의 과정들도 직접 감정이입해서

의사결정을 고려해보고 시장 분위기를

이해할 수 있어야한다는 점 또한 새로웠습니다.

정말 투자를 알면 알수록,

작은 디테일 하나하나도 놓치지 않는다는 게

너무 느껴지는 강의였습니다.

Part 2. 전세 셋팅 필수사항

각 전세빼기 유형별로 대응전략과

유의사항에 대해서 종합정리 해주신 챕터입니다.

Point 1. 모든 경우가 바라는대로 흘러가지 않는다

전세 게약금이나 전세잔금을 매매 시에

활용 가능하다면 좋겠지만,

내 돈으로 매매 잔금 해야하는 경우도

무조건 피할수는 없을 수 있다는 점!

모든 상황이 내가 바라는 대로

행복회로 대로 일어나지 않는 다는 점이

또 새삼스럽게 와닿았습니다.

임대 리스크를 제대로 계산하지 못하면,

중도상황수수료나 공실관리비까지

포함해서 예상 보다 더 오랜 기간

많은돈을 쓸 수도 있다는 사실,

그리고 이를 방지하기 위해서

내 컨트롤 안에 들어있는 조건들은

최대한 유리하게 만들어야 한다는

사실을 느꼈습니다.

Point 2. 등기부등본도 꼼꼼히 봐야한다

등기부등본에서 주요한 정보 5가지

그리고 해당 정보들이 어디에 있는지,

또 그 정보들을 특약사항에 어떻게

유의해서 반영할 수 있는지도 배웠습니다.

Point 3. 특약 그 한줄의 힘

특약도 정말 전세나 매매 상황별로

기입해야할 내용들이 달라지고,

"협조한다"의 단순한 4글자에

얼마나 많은 의미가 포함되어 있는지

느꼈습니다.

저도 특히 이번 투자를 하면서 일잘하시는

사장님이 얼마나 좋은지 체감했었는데요.

물론, 사장님께서도 챙겨주시지만,

계약은 특히 법률 행위인 만큼,

잘 못 되었으면 나에게 그 모든 책임이 돌아가니

계약서 작성 순간에도, 그리고 작성전에

합의하는 과정에 있어서도 철두철미하게

해야함을 멘토님의 당부의 말씀으로

되새길 수 있었습니다.

Point 4. 사실 가장 중요한 것은 시장상황이다

대응! 투자자에게는 또 가장 필요한 자질이죠.

예측할 수 있는 사항들에 대해서

미리 알고 있다면 대응이 훨씬 유리한 것처럼,

투자 시 시장의 흐름을 거스를 수 없기에

현재 우리가 맞이하고 있는 시장이 어떤 흐름을

타는지, 그래서 나는 어떤 판단을 내려야하는지가

정말 중요하다고 생각 되었습니다.

특히나 전세사기가 크게 이슈화 되면서,

임대인 입장에서 준비해야 될 점들과,

보증금 반환시에 또 상황별로 유의해야 될

사항들을 예습할 수 있었습니다.

Part 3. 1등 전세물건 만들기

정말 유용한 챕터 였습니다.

어떻게 하면 투자자로서의 돈과 시간

리스크와 기회비용을 다 아낄 수 있을지!

적정 전세가 측정하기와

임대 기간을 조절하는 방법은

정말 매수 계약시 사전에

고려해야 할 필수 사항인 만큼

정말 꼼꼼히 케바케로 다 알려주셨습니다.

전세는 아무래도 내 투자금과 직결되고,

내 다음 투자금과도 직결 되다보니

매매가 만큼이나 꼼꼼히 체크해야됨을

여실히 느껴졌습니다.

Point 1. 한순간의 선택이 몇년치

리스크를 좌우하게 된다

특히 주변 신축 단지 공급이 많을 경우,

지방에서 소액투자를 하는 경우에

유의사항들을 명확히 알 수 있었습니다.

그리고, 무엇 보다도 임대 기간의 경우에는

투자자로서 조절할 수 있는 영역인 만큼

특히나 신중해야하고 합의가 꼭 필요하다는 거!

그리고 1강에서 방랑미쉘님이 다뤄주셨다시피

당장 현재의 전세 시장도 중요하지만

공급 물량으로 예측 가능한

재계약시점의 2년뒤까지도 잘 지켜봐야하다는 거!

직전에 공급 많은 임장지에서 임대리스크를

줄이고자 애썼던 경험들이 있어서인지

그 의미가 남다른 챕터였습니다.

Part 4. 협상법 & 임대리스크

줄이는 방법

Point 1. 무조건 싸게사라

사실 잘한 투자는 매수하는 순간부터 번다고 하죠.

정말 싸게 샀다면 가격조정을 받게되더라도

싼 가격이라는 말씀이 또 인상 깊었습니다.

매매가로서의 안전마진 뿐 아니라

전세금을 내리는 상황이 오더라도 부담이 덜하니까

매매가 협상은 언제나 최선을 다해서

협상카드를 제시할 수 있는 투자자가 되는 것이

제 다음 투자의 목표입니다.

아무래도 이번투자는 가격보다는 상황을

만드는 것에 더 집중했었는데요.

다음투자에서는 가격 협상도 한번 임해보면서

투자라로서의 경험치를 늘려나가보겠습니다.

불편한 거 자꾸 안할려고 하지 마세요.

내 입 밖으로 말 안나오면

알아서 해주는 거 아무것도 없어요.

Point 2. 일희일비하는 투자자가 되지마라

https://cafe.naver.com/wecando7/833126

[양파링] 우리집에서 꿈을 꾸는 건 '나' 만이 아니다

임대인으로 임차인을 대하고,

사실 전세잔금까지 다 한 상황에서 이제는

추가 연락오면 불안한 마음이 더 크긴 하지만,

임차인도 내 집을 소중히 여기고,

그들의삶의 터전이라는 걸

잊지 말았으면 하는 점이 또 와닿았습니다.

너무 감동적이라서 코 끝이 찡했습니다.

투자가 돈과 직결되다보니

당장 내 이익만 챙기기 쉽지만,

웬만하면 임차인을 고려하는 마음가짐을

가지고 들어주는 임대인이 되는 거!

그게 부의 그릇을 키우는 방법이니

일희일비하지 않는 투자자가 되라는

중요성을 강조해주셨던 게, 제 임차인 분과

저의 어색했던 전세 계약서 작성 그 이후의

순간이 스치듯 생각나면서 기억에 찐하게 남았습니다.

임차인과의 관계도 돈독하게, 그리고 따뜻하게,

잘 지켜나가보도록 하겠습니다.

이렇게 또 2월부터 시작한 열중반도

이제는 진짜 종강까지 얼마 남지 않은 거 같아

아쉽기도 하고 또 이전보다 열심히 했다

생각에 뿌듯하기도 한 거 같습니다.

열심히 했다는 것의 기준은 선택도서까지

좀 다 읽으려고 했고, 후기도 빨리 썼다? ㅋㅋ

이건 정말 오프라인으로 강의들어서

얻게된 에너지와 힘 덕분이었습니다.

매번 질문과 응원말씀까지 나눠주시고,

좋은 강의 진행해주신 멘토님들과,

오프라인 강의장 운영 신경써주신

매니저님 너무 감사합니다!!

종강한 만큼 앞으로의 과제도 잘 마무리해서

유종의 미를 거둘 수 있는 로그가 되겠습니다

너무너무 감사했습니다 <3

앞으로의 BM

1. 내 앞마당 전세 시장 분위기 + 나의 대응전략을 포함해서 앞마당 원페이지 정리하기

2. 강의 때 알려주신 특약 문구들 상황별로 미리 정리해두고 틈틈히 업데이트하여 실전상황에서 바로 활용하기

3. 강의 때 알려주신 유의 사항들 매매 계약, 전세계약 시기 별 체크 리스트 완성해서 실전 활용하기