열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기[열반스쿨 중급반 35기 62조 블루칩]

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위

3. 읽은 날짜: 2024. 03. 02

4. 총점: 10점 / 10점

5. Before Reading 점수: 25점 / 30점(열독: 꼭 필요한 책이므로 깊게 읽기)

STEP2. 책에서 본 것

[Chapter1. 2장. 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈]

# 결국 집값이 상승하는 이유

아파트가 '물건' 이기 때문이다.

인플레이션의 영향을 받으며 필수재인 동시에 '투자재'일 뿐이다.

[Chapter2. 1장. 직장인의 투자전략]

# 직장인의 포지션 전략

투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이다. 3년 이상 해야 가능성이 보인다.

그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤 있는지

중간 중간 체크할 필요가 있다.

[Chapter2. 3장. 내가 부동산을 택한 이유]

# 부동산

부동산은 '정보 대칭'과 '레버리지(무이자)'의 강점이 있다.

정보대칭이란 매수자와 매도자가 거래 정보를 거의 대등하게 가질 수 있다는 것이다.

주식은 그렇지 않다. 한 회사의 비전, 직원의 마음가짐, 운영의 투명성 등 각종 사정을 다 알기는 어렵기 때문이다.

레버리지란 전세금을 무이자로 이용하는 것을 의미한다.

이를 활용하여 큰 금액의 자산을 구입할 수 있다.

[Chapter3. 1장. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다]

# 의왕 25평 아파트 투자 이유

1. 기존 평촌의 인프라를 사용 가능하다. - 환경

2. 지역 주민들의 선호가 가장 높다.

3. 신축, 대단지, 초품아 - 환경

4. 버스가 많아 역까지 이동이 편리하다(평촌역, 인덕원역) - 교통

5. 젊은 사람 비중이 높다.

[Chapter3. 2장. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만원]

# 분당 21평 아파트 투자 이유

입지는 여러가지 항목에 따라 구성되고 지역 상황에 따라 우선순위를 조금 다르게 두어 결정해야 할 때도 있다.

광명과 분당을 비교하여 직장, 교통(시간이 비슷할 땐 직선거리 우선), 학군, 환경 모두 분당이 우수해서 투자했다.

# 나는 무엇을 줄 수 있는가

협상을 할 대는 조금만 더 상대방의 입장에서 생각하려고 노력해라.

나의 의견만 관철하려 하지 말고, 그 과정이 다소 힘들고 진이 빠진다고 해도 '가족'을 생각하며 상대방과 소통으로 견해 차이를 좁혀 나가야한다.

# 투자 결과

투자 전 대출 가능액 확인 후 잔금 리스크를 대비하고, 소유권 이전 후 관리비가 감당 가능한지 체크하기.

수익률, 안전성을 우선에 둔 투자를 위해 절대가가 지나치게 높지 않은 물건에 투자하기.

1억을 1회에 다 투자하기 보다는 3000만원으로 3회 투자하여 경험 쌓는 것을 추천.

[Chapter3. 3장. 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가]

# 입주 물량 VS 입지

저평가 되어 있는데 입주 물량이 단기간 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 역전세가 발생해 추가 자금이 투입된다 해도 매입한다. "최우선의 투자 기준은 저평가(좋은 지역 싸게 사기)"이기 때문이다.

[Chapter3. 4장. 3,000만원으로 구한 역세권 대단지 초품아]

# 협상 방법

등기부 등본에는 근저당 설정 여부, 권리 관계, 매도자의 주택 구입 가격 등이 기재되어 있다.

어느 정도 차익을 실현한 매도자라면 가격 조정 시 깎기가 조금 수월하다.

[Chapter4. 6장. 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라]

# 리스크 관리법

역전세를 대비하기 위해 마통이나 신용대출을 확보한다.

단, 투자에 사용하지 말고 역전세 헷지용으로만 사용하기(제 1, 제 2 금융권 적극 활용).

더불어 대출 받는 시점 정부 규제 내용을 꼭 확인하기(DTI, DSR).

[Chapter5. 2장. 가격이 상승할 지역 선정하기]

# 지역 선정의 기준과 순서(p. 280)

'부동산 지인'을 활용하여 평당가, 매매가, 전세가, 전세가율, 매전차를 파악하여 임장 지역을 1차 선정한다.

그리고 입주물량(2년), 미분양 현황(감소 추세= 가격 상승)을 확인하여 최종 선정한다.

[Chapter5. 3장. 임장 전, 지역조사 하기]

# 교통

지하철 이동 시간이 비슷하다면

도보 이동이 짧은 곳, 환승이 적은 곳, 지하철 외 버스로도 접근이 수월한 곳이 더 좋다.

# 학군

좋은 학군으로 알려지지 않은 지역이라도 선호도가 높은 학교가 있다.

그 동네에서 선호하는 학교로 배정 받는 아파트라면 학군 입지에서 우위라고 생각하자.

[Chapter5. 4장. 지역을 눈에 담는 현장조사]

# 매물 확인

매물임장 시 스스로 정한 순서로 꼼꼼히 내부를 살펴야한다.

그 과정에서 누수, 결로 등의 흔적이 보이면 반드시 중개인을 통해 거주자에게 물어봐라.

더불어 거주자에게 이사 날짜를 확실하게 확인해야 한다.

# 중개소로 돌아와서

1. 매물 정보, 동과 호수, 거주인이 누군지(집주인? 세입자?), 잔금지급일자, 매매가, 전세가, 수리상태 정리 요구.

2. 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나 고르기.

3. 등기부 등본 요청 후 조정사항은 '중개인'을 통해 전달하기.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 투자는 장기전이라는 사실을 잠시 잊었다. 1년 정도 하면 좀 보이겠지? 자만한 것도 있었다.

꾸준히 한다는 생각을 가지고 3년 이상 한번 해보자. 너나위도 3년이 걸렸다.

2. 선결조건인 저평가 상태인가를 먼저 확인하고, 투자 이유를 적용해야 한다.

3. 도로를 통한 접근과 직선거리도 비교하여 어느 것이 입지가 더 좋은지 비교할 필요가 있다.

4. 평소 타인의 사정을 듣는 것에 익숙하지 않다. 직장에서 협상의 태도에 대해 생각하고 보완하자.

나의 의견만 일방적으로 관철시키지 말자. 거래를 하자.

5. 감당 가능한 수준인지 명확하게 파악하고 저평가면 과감히 매수하기.

6. 1차 선정: 전세가율 서울 60%, 수도권 70% 이상인 지역, 투자금 1억 이하, 절대가 6억

최종 선정: 입주물량, 미분양현황 확인.

7. 수도권 입지분석에서 중요한 교통, 파트를 좀 더 세밀하게 분석할 수 있을 것 같다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 3년 동안 투자 공부 지속하며 반년에 한번(7월, 1월) 투자 상황 점검하기.

2. 먼저 앞마당끼리 비교 후 저평가인지 확인하고, 개별단지의 특징을 분석하는 순서로 나아가자.

3. 임보 작성 시 도로를 통한 접근, 직선거리를 확인하고 작성하기.

4. 직장에서 협상 적용하기.

5. 1달에 1개 앞마당 만들기.

6. 매달 서울 및 수도권 시구 단위 매매가, 전세가 엑셀 정리 or 파일 레버리지하기.

7. 임보에 도보 시간과 환승 횟수(도보OO분, 환승O회), 버스 이동 방법도 넣기.