열반스쿨 중급반 월부은 독서 후기 [열반스쿨 중급반 35기 24조 코알라0022]

1.책을 읽고 본 내용을 써주세요.

1장.왜 투자를 해야 하는가

-자본주의 경제체제는 인플레이션이 필연적이다.

>>돈을 통장에 그대로 두면 돈의 가치는 계속 하락할 것이다.

-가계, 기업, 정부의 소득분배 불균형은 더욱 심화될 것이고 (내 월급만 오르지 않음) 국가는 내 노후를 책임져주지 못한다.

-가장 첫 번째 목표는 노후준비가 되어야 한다. 그 다음 목표가 경제적 자유, 풍요로운 부자의 삶이다.

2장.당신과 돈이 가야 할 방향

-‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 이동해야 한다.

-돈을 모으면서 소비 자산이 아닌 생산 자산(가치가 증대될 수 있는)을 사는 데 써야 한다.

-투자할 때 가장 먼저 고려해야 하는 것은 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다. (예.적금, 저축성 보험)

-부동산 투자의 핵심은 정보대칭과 레버리지. 주식 투자와는 다르게 무이자 전세금을 레버리지로 활용해 수익률을 높인다.

3장.평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

-투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 봐야 한다.

-엄청난 호재가 있어도 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다. (호재보단 저평가!!)

-부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. (저평가 여부 판단) 비교 대상이 많을 수록 가치 판단은 정교해진다.>> 임장 후 모니터링도 중요!

-협상 전략: 상대방의 입장에서 생각하려고 노력하기. 내가 해줄 수 있는 것 찾기. ‘이것이 안 되면 저것’ (투자할 수 있는 물건 손 안에 여러 개 들고 있어야 한다.), 등기부 등본 열람!!!

>> 대신 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하진 말자. 싸다면!!!

-‘잃지 않는 선’에서 경험 쌓기

<잃지 않는 투자를 하고 싶다면?>

1.저평가 여부 판단할 수 있는 안목

2.적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술 (전세가율)

3.역전세 등에 대비할 수 있는 자금 동원력 (리스크 대응)

-입주물량이 있더라도 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 저평가 여부에 따라 투자할 수도 있다. (대신, 같은 지역에 여러 채 투자 X)

4장.성공 투자를 위한 필수 지식

-사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고 (싸게 샀으니까), 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.

-저평가의 가치를 알아보려면 많은 곳을 둘러보며 아는 지역을 늘리고, 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 한다.

<인생을 바꾸는 투자의 과정>

1단계. 노후 준비에 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.

2단계. 현재 현금흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.

3단계. 보유 자산의 크기를 키워나간다.

4단계. 매입한 부동산을 장기 보유한다.

5단계. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 (월세 전환) 매도해 시세차익을 얻는다.

-투자금이 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것 말이다.

>>’조급함을 버리고 10년 이상 봐라.’

<절대 무너지지 않을 리스크 관리법>

1.처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. (수요가 많은)

2.신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.

3.마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

4.임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 1-2개 정도는 남겨둔다. >> 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순위 정하기

5장.누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼

-투자 흐름도: 지역 선정> 사전조사> 현장조사> 실전투자

<지역 선정의 기준과 순서>

1단계. 전세가율과 가격 (시구단위 전세가율 70%이상)

2단계. 투자금의 규모 (개별단지 전세가율 85%이상)

3단계. 입주물량: 수도권은 권역으로 움직이니까 서북, 동북, 동남, 서남으로 쪼개서 확인 (2년간 적정 입주 물량 초과하지 않는 지역)

4단계. 미분양 (3년간 미분양 추세가 보합 내지 감소)

<사전조사>: 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기와 스토리 (인구 구성, 나무위키), 가격 (전세가 확인위해 세입자 컨셉으로 전화하기)

<현장조사>

-그 동네엔 어디에 뭐가 있는지 현지인보다 더 잘 알아야 한다.

-중개소에 1시간 반~2시간 반 간격으로 예약한 후, 물건을 꼼꼼히 살피고 돌아와서 정리한다. 

(이동할 때: 집주인/임차인 여부, 만기 일자, 매도 사유 등)

(집을 볼 때: 스스로 정한 순서로 누수, 결로 등 꼼꼼히)

<실전투자>

-가급적 많은 부동산에 방문해 여러 물건 중 임대가 수월하게 될 물건 찾기

(수리 good, 공실, 보증금 저렴한 월세 만기 앞둔 매물)

-가격 협상: ‘거기 아니면 여기’ 라는 생각이 들도록 투자처 2개 이상 확보,

-전세 놓기: 가격, 집의 상태, 입주 가능 시기 (당장 입주할 수 있는 집이 최고)

>이사할 날짜가 정해진 거주자의 경우 가격 협상 (잔금 쳤을 때 주택담보대출의 중도상환 수수료, 이자, 기회 비용 고려)

> 잔금일이 전세 구하는 성수기가 되도록 임대 기간 수정

6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

-불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 일에 집중해라

-알게 되었다면 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 실행에 옮겨라.

-조급해지는 순간을 경계해라.

-꾸준하게 독서, 강의, 임장, 투자를 반복해라. (+투자 동료)

-최고의 사람들과 함께하는 방법은 내가 먼저 좋은 영향을 미치는 사람이 되는 것.

>>내가 가진 재능, 경험 나누기

-투자에 필요한 절대 시간 확보 (가정, 회사, 투자, 친구의 우선순위 정하기)

-가족과의 관계에서 책임감 있는 태도로 신뢰 주기

2.책을 읽고 깨달은 내용을 써 주세요. (새롭게 알게 되었거나, 잘못 알고 있었던 것, 이 책에서 동기부여 받은 것, 이 책에서 찾은 롤모델의 노하우, 가치관, 배울 점 등)

-투자금이 제한적이다 보니 임장을 가고 임보를 쓰는 과정에서 투자금 자체에 많이 집중했던 것 같다. 임장을 본격적으로 다니기 전에 이 책을 읽었는데 다시 읽으니 저평가가 투자자에게 왜 중요한 지에 더 와 닿았다. 아직 1호기를 하지 않았기에 1호기를 찾는 과정에만 몰입했는데 막상 그 이후 프로세스에 대해서는 많이 생각하지 않았다. 책에 나온 매수 이후 과정에 대해서도 이미지 트레이닝 할 수 있도록 해야겠다.

-월부환경에 있다 보니 조급해지는 순간들이 많다. 다른 동료들이 투자하는 걸 들을 때마다 ‘나도 갖고 있는 걸 매도해서 투자금으로 쓸까’라는 생각이 많이 들었다. 그러나 투자 실력이 없는데 조급한 마음에 무턱대고 투자하는 건 리스크이기 때문에 앞으로 투자 인생 길게 보고 꾸준히 공부해 나가야겠다.

3.책을 읽고 삶에 적용할 부분을 써 주세요. (내 삶에서 변화시켜야 할 부분, 변화시키기 위한 아이디어, 아이디어를 적용할 구체적인 계획 등)

-임장은 못 가더라도 몇몇 지역 사전조사 미리 해놓기 (쉬는 동안에도 실력 키우기)

-매수 이후 과정도 이미지 트레이닝