대구수성구 유림노르웨이숲06y 84타입 VS 범어stx칸10y 84타입 차이 궁금합니다
- 부동산Q&A
- 24.03.03
안녕하세요
강의에서 알려주신대로 두 단지를 비교평가 하고 있는데요.
저는 대구 수성구 매임까지 완료한 상태고 현재 최종 임장보고서를 쓰고 있습니다.
아쉽게도 해당 두 단지는 매물임장 하지 못했습니다. 두 단지의 경우 한 번의 전임을 했는데 해당 부사님의 답변속에서 유의미한 가격차별을 주는 선호요소를 찾지못했습니다.
그래서 대구 수성구앞마당이신 선배님들께도 물어보고싶어 글을 쓰게되었습니다
저의 단임까지 완료한 후 가치를 범어stx칸 > 유림으로 생각했습니다.
그 이유는
1.범어stx칸: 동도초배정(과밀초) 가까움 / 수성대형평형과 같이 학교감
2.유림노르웨이숲: 동산초배정 오르막 도보멈
그럼 어떤 요소가 쌍둥이단지 같은 10년매매실거래가그래프를 만들었고 지금의 호가 1억차이를 만드는가를 생각해보면서 뇌피셜 가설과 검증(?)을 해봤습니다.
가설1. 동향이 다른가? NO둘다 동향은 비슷(남동,남서,동향)
가설2. 구조가 다른가? NO 둘다 3베이구조 동일
가설3. 학군차이? NO 2학교군으로 중학교 1지망50% 뺑뺑이로 배정받고 2지망 50%는 통학여건등으로 배정받는다
가설4. 직주연결차이? NO 둘다직주연결됨
그래서 생각해본 차이점은
1.유림은 48평이 메인평형이고 100평까지 대형평형위주인데반해 STX는 그나마 덜.. 대형평형이라서 유림을 선호한다.
2.세대수 2배차이가 초등가까운거랑 선호 퉁치기(?)가 된다
3.STX칸 34평 166세대VS유림 34평 90세대로 아무래도 유림 세대수가 작으니까 던질사람이 적어서 가격방어가 잘된다?!
이렇게 파악해봤습니다.
이렇게 비교평가하는 것이 맞을까요?
아님 제가 놓치고 있는 해당 생활권의 선호요소가 있는건지 궁금합니다.
댓글
그레이스호퍼님 안녕하세요^^ 단지 비교에 대한 나의 가설을 촘촘하게 잘 적어주셨다고 생각됩니다. 손품을 통해서 정리한 나의 생각을 단지임장, 전화임장, 매물임장을 통해서 내가 생각한 가설이 실제 맞아 떨어지는지 확인하는 과정을 거치시면 과정 속에서 확인하실 수 있을 것입니다. 손품+발품이 결합되고 연결고리가 맞춰져야 지역 이해가 완성된다고 할 수 있겠습니다. 비교하는 과정은 잘 하고 계신 것으로 생각합니다. 꼭 임장을 통해 비교'평가'하는 부분까지 완료하시길 응원드립니다! 놓치고 있는 선호요소는 현장에서 찾는 것이 가장 중요합니다^^ (전임, 매임 시 부동산 사장님께 확인 등) 화이팅입니다!
안녕하세요 ^^ 가치분석을 제대로 하신 느낌이 듭니다!! 정말 고생 많으세요! 호퍼님께서 분석하신 것처럼 두 단지는 각각의 이유로 선호도가 아주 높고 그에 맞는 가격이 형성되어 있습니다. 칸은 선호초 배정 및 주변 연식 괜찮은 단지들과 뭉쳐져 있고, 노르웨이숲은 단지는 좋지만 선호초가 다소 멀죠! 저라면 치열한 분석 끝에 매매도 전세도 비슷한 수준이면 결국 매물 단위에서 결정된다고 생각합니다 ^^ 저 역시도 호퍼님과 비슷한 고민이 있었어요! 이 정도로 치열한 분석을 하셨다면 놓치신 것은 거의 없고, 현장에서 협상 잘 되는 것, 전세 맞추기 쉬운것(대기자가 있는 등), 조건 좋은 것을 투자하시면 됩니다 ^^
호퍼님~ 안녕하세요~!! 수성구 대상으로 임장하고 계시는군요~!! 우선 현장에서 느끼신 것들을 토대로 가치분석을 잘 하신것 같습니다. STX칸은 평지에 있고, 과밀초인 동도초 배정이 가능하다는 장점이 있지만 단지의 규모가 작았습니다. 유림노르웨이는 언덕에 위치하고 동신초 배정되지만 단지의 규모가 커서 단지가 짱짱하다는 장점도 있습니다. 호퍼님이 가치판단 하신것과 같이 저도 비슷하게 느꼈으며, 두단지가 +/-요소로 주고 받고 하는데요~ 이런 경우 호퍼님께서 매물임장까지 완료하시고 후에 가치판단해보시면 더 선명한 비교평가가 이루어질것 같습니다. 또 실거주자 입장에서 '나라면 어디에 살고 싶은가?' 전세가격, 전세문의, 어디가 먼저 전세가 빠지는지 등 에서도 한번 검토해보시면 좋을것 같습니다.