서울가격 감 제대로 익히는 법 [ 용용맘맘맘]

안녕하세요

꾸준한 열정 용용맘맘맘입니다.

오늘은 서울 가격을 익히는 방법에

대해서 제가 그동안 사용하는 방법을 말씀드릴려고 합니다.

지방 투자자인 저에게는

절대가가 다른 서울의 가격을

익히는게 쉽지가 않았습니다.

다들 이런 고민 많이 하지 않으신가요?

도대체 얼마면 싼거야?

무조건 전고점 30%대비 떨어지면 싼건가?

지방에서는 30평기준

선호도 구축 30평대 3억이면 싸고,

신축 5억미만이면 싸고

정확하지는 않더라도 지방 임장을 계속 다니다 보면

지방에서 저평가라는 대략적인 가격의

어느정도의 감을 잡으신분들은 많으실겁니다.

다만 수도권은

각 급지별로 가격 편차가 너무 크니

이렇게 기준점을 잡기가 굉장히 어렵죠!

그래서 제가 그동안 서울가격을 익혔던 방법을

모두 적어보고자 합니다.

제가 하는 방법이 물론 100% 정답은 아니지만

그래도 이렇게 정리를 하고 나면

추후 서울임장을 하실때 훨씬 도움이

되실거라 생각됩니다.

그런 지금 부터 시작!!

(조금 길어요 ^^ )

저는 가격을 크게 3단계로 나눠서

머리속에 담아 두고있습니다.

1. 평단가를 확인하기

2. 내가 알고있는 서울 앞마당이 한 개라도 있다면

그지역을 기준으로 저평가 깃발을 꽃기

3. 내가 앞고있는 지역이 늘어날때마다,

저평가 기준점을 업데이트를 하기

자! 그럼 하나씩 한번 들어가서 알아 볼께요

1. 평단가를 확인하라입니다

부동산 지인이라는 사이트를 들어가보면

서울 25개구의 매매 전세 기준 평단가가 나옵니다.

이걸 24평 기준. 32평 기준으로 만들어서 정리를 먼저 해보는게 중요합니다.

단순히 평단가 3,000만원만 보면, 이게 비싼건지? 싼건지?

알기가 어렵죠.

그래서 이거를 우리가 익숙한 평형별로 풀어나 다시 보는 겁니다.

이렇게 정리를 하는 이유는

@@구는 현재 평균 기준가가 10억이구나 12억이구나 라는

가격의 전체적인 큰 틀을 머리에 잡기 위해서에요

그럼 우리 아래표를 한번 볼께요.

우리가 아는 2급지. 마포.성동. 광진.앙쳔은

24평 평균기준이 약 10억선이고 34평 기준이 13억이네요.

이 가격들을 보면

구의 위상에 맞지않게 가격이 싼 구들이 눈에띕니다.

한번 찾아 볼까요?

강동구의 경우는 2군에 속하는데

지금 24평 기준으로 8억대.

32평 기준으로 11억대이니

같은 레벨인 양천.성동구.광진구.마포구 보다

무려 2억이상이 평균적으로 싸다라는걸 알수 있습니다.

또한 4군에 속하는

강서구.서대문구. 동대문구. 성북구. 관악구. 노원구를 보면,

7억대에 속하는 강서구 서대문구가 있고,

아래로 6억대에 분포하는 동대문구.성북구.관악구.노원구가 있다는걸 알게 되죠.

즉 같은 4군에서도 가격이 현재 쪼개져 있는게 보이는거죠^^

자 그럼 이렇게 대략적인 군별 평균가를 정리한 다음 다음으로 넘어가 봅니다.

2. 내가 알고있는 서울 앞마당이 한 개라도 있다면

그지역을 기준으로 저평가 깃발을 꽂아 보기

서울에 앞마당이 있으신분들중에,

강남서초가 앞마당이 있는분이 있는가 반면

어떤분은 구로, 강북구가 앞마당 이있는분들도 있으실꺼에요.

이때는 각 구별 편차가 심하기 떄문에

한번에 같이 보면, 저평가의 가격의 기준을 세우기가 어렵습니다.

그래서 내가 있는 앞마당을 기준으로 해서

가격이 싸다라고 생각했던 단지에 저평가 기준 깃발을 꽂아 보는겁니다.

자!말로 하면 어렵죠.

지금부터 저랑 함께 가보실께요.

2군에 속하는 성동구를 한번 임장을 떠나보겠습니다.

성동구를 생활권별로 나눠보면

트리마제와 서울숲이 있는 성수생활권

3호선 옥수역과 성동구 대장역할을 하는

옥수리버젠이 있는곳을 옥수생활권

2호선과 왕십리뉴타운이 있는

형성되어있는 서울의 보기드문 택지지구인 왕십리 생활권

언덕이있지만 신축이 최근 많이

들어섰던 금호생활권

5호선 대단지 구축일

밀집되어있는 행당용봉생활권

축산물 시장이 있는 마장생활권

으로 나눠보았습니다.

여에 5호선 행당역을 끼고 있는

선호도 높은 대단지 구축에 해당하는

행당대림과 행당 한진 타운을 한번 볼께요.

위단지들은 집앞이바로 5호선 이고,

한 단지당 3천세대가 넘는

대단지로 구성되어있으며,

거주상권 또한 잘 갖춰져 있어

선호도가 좋은 성동구 대표 구축 대단지입니다.

자그럼 가격을 한번 봐볼께요

평균가격인 24평 기준 10억/ 32평 기준 13억인데

위 단지들은 평균 기준가보다

24평은 1억 정도 / 32평은 1억~2억정도 싸다는 것을 알수있어요.

그럼 내가만일 성동구를 임장중이였다면,

이런 단지를 저평가 가격 기준점으로 잡고,

깃발을 꽂아 두는겁니다.

"이 단지는 성동구에서 충분히 선호도가 좋은 단지인데

평균 가격 보다 싸네? " 가 바로 연결되는거죠.

여기에 좀더 확신을 더 받고 싶으면

전고점 대비 하락률로 크로스 체크를 해봅니다.

( 무조건 전고점 대비 하락률만 보는게 아니라,

입지와 가치를 보고, 그 다음 가격을 보고, 그다음 하락률을

체크 하는 방식입니다.)

한번 봐볼까요?

위 두 단지 모두

과거 전고점 대비 하락률로 20%이상

하락한 단지였다는걸 다시 한번 확인하게 되네요^^

2번째 다른 지역으로 한번 넘어가 볼께요.

( 다들 벌써 피곤하신거 아니죠?^^ )

2군인데 가격이 나홀로 떨어져있는

강동구로 임장을 가보겠습니다.

강동구의 경우 2군중에서도

평균 가격이 3군(영등포구. 종로구. 중구.동작구)과

같은 가격수준에 형성이 되어있습니다.

( 평균가만 보더라도 강동구는 저렴한 편이구나가 먼저 느껴집니다)

강동구의 대장 고덕 그라시움을 한번 볼까요?

5호선 역세권+ 9호선 연장 개통 호재

+ 19년식 4900세대의 대단지

가격이

20평형 기준 11억대

32평 기준 15억 정도 선을 보이고 있습니다.

이것만 보고는

“어라? 2군 평균이랑 거의 비슷한거 아니야? 라고 생각하기 쉽지만

이 평균가라는 것은

대장부터 시작해서 나홀로 아파트까지 모두 포함한 가격이기에

이렇게 생각을 해보셔야 합니다.

2군의 24평 대장 가격이 평균 가격이랑 별로 차이가 안나네?

그럼 다른 2군의 대장 20평대 가격은 어떨까?

라고 넘어와서 비교를 해보면 됩니다.

그름 한번 볼까요?

2군에서 랜드마크로 불릴만한 단지들을 가지고 와서

현재 가격을 비교해 보았습니다.

가격들을 보게 되면,

고덕 그라시움이 평균 적으로 지금 싸구나.

반면 양천구 목동과 광진구의 광장동의 대장은

상대적으로 비씨구나를 알수있습니다.

자 그럼 이제 마지막으로 저희에게

익숙한 4군을

한번 가보겠습니다.

위지역은 강서구입니다/

가양역을 끼고 있는

등촌 라인이라는 아파트는

위쪽으로 9호선 역세권

아래쪽으로 홈플러스. Cgv가 도보권이라

초등학교가 다소 거리가 있음에도 불구하고

역세권의선호도와

상권의접근성 잘 반영하고 있는 단지입니다.

지금 이 단지의 가격이 6억초반이네요.

이걸 보면서 저는 어떤 부분을 느낄까요?

서대문구의 평균가가 24평 기준 7억인데..

내가 이평균가만 보고

단지안까지 제대로 보지 않았다면

이런단지들을 또 놓쳤겠구나 라고 또 느낍니다.

즉 평단가 는 결국 큰 틀의 바구니라고 보시면 좋습니다.

결국은 그안에서 개별단지의 가치를 알아야 하는거죠.

우리가 맨날 싸다고 들었던

동대문의 대표 단지 못지않게

강서구에 있는 단지가 더 하락폭이 큰 단지들도 있음에

우리는 좀더 눈을 넓혀서 봐야합니다.

이런 단지들이 지금 우리가 임장하는 지역에도

무수히 많습니다.

우리가 만들어둔

서울 임장지역에도 분명히 있습니다.

그리고 이렇게 내가 하나씩

서울에 앞마당을 만들때마다

이런 저평가 기준

깃발들을 심어 두시면 되는거죠^^

이제 마지막 3번째 단계입니다.

3. 내가 앞고있는 지역이 늘어날때마다,

기준점을 업데이트를 하기 입니다.

이래는 제가 서울에서 앞마당을 만들고,

매달 트레킹을 하면서

입지에 대한 감을 익히기 위해 한장으로 정리한 표입니다.

이걸 매달 업데이트를 하는거죠

정리하면

서울에서 입지 좋은 신축 20평대가 11억대면 라면 싸다!

서울에서 입지 좋은 구축 30평대가 11억대면 싸다!

서울에서 입지가 보통인 역세권구축 20평이 6억~7억대면 싸다!

서울에서 입지가 떨어진 구축 30평이 7억대면 싸다!

라는 기준이 잡힙니다.

이 가격대와 단지들은 매월 달라집니다.

다만 이렇게 내가 서울이라는 지역이 너무 막막할때는

지금 내 앞마당에서 이런 표를 만들어서 한번

저평가에 대한 기준깃발을 심어나가 보세요.

그럼 서울에서도 내가 지방처럼

A단지할꺼면B단지 해야지. 더싸잖아.

6억이면 C가 아니라 D를 해야지

라는 기준점이 생길수있습니다.

그래서 저도 부지런히 계속 연습해 나갈 예정입니다.

서울에 집 사는 그 날까지!!

입지를 보고 가치를 보고 단지를 보고

가격을 입혀. 비교평가를 할수 있는 실력을

키우는 날까지!

혹여나 지방에만 익숙해져저

서울 가격대가 어려우신 분들을 위해 적은 글이니

많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

다들 출근 파이팅입니다!!