"서울시장.. 또 날아가버릴 것 같아요" 지금 시장에 불안하다면 이렇게 하세요.

안녕하세요.

용용맘맘맘입니다.

오늘 저는 여러분들이

정말 많이 물어 보는 질문 중 하나인

현재 시장에 대응해야 하는

투자자의 태도에 대해

말씀드리고자 합니다.

연일 나오는 기사의 대부분이.

서울아파트값 상승 & 거래량 증가등

자극적 소재가 연달아 나오다 보니

사람들의 심리를

더욱 자극하고 있는게

최근 현실입니다.

" 서울시장... 또 날아가버릴것같아요.

  미치겠어요"

" 기다려야해요?

아님 지금이라도 사야해요?"

" 앞으로 어떻게 될까요?"

" 가격이 떨어질까요?"

등등

우리들의 현재 마음이죠?^^

(너무 이해합니다)

그래서

현재 시장이 도대체

어떤상황인지를 따져보고

그안에서 우리가 어떤 행동을 해야하는지

알아보겠습니다

자 들어가 볼께요!!

1. 가격에 대한

가치 판단을 다시 정리해보세요.

서울에서 3개의 단지를

예를들어 가지고 와보겠습니다.

위3개의 단지는

(1번째) 서울 2급지 신축

(2번째) 서울 4급지 신축

(3번째) 서울 4급지 구축

의 단지들입니다.

1번) 서울2급지의 경우는

어느누구라도 가지고 싶은

단지의 모습을 가지고 있죠.

실거주든 투자목적이든 기회만 된다면

가장 먼저 달려가서

갖고싶은 연식과 위치를 품고 있습니다.

그러다보니.

최근 실거래를 보게되면,

24년 이후,

급격한 상승 점을 찍으며

올라오고있고,

현재는 전고점 가까이

따라붙어있는거를 알수있습니다.

이런단지의 특징은

네이버 매물호가도

최근실거래 대비 항상

더 높게 나옵니다.

그 이유는 매도자 입장에서는

더 오를것같으니 최근실거래보다

높게 팔고싶고,

매수자 입장에서는

최근 실거래가 계속 올라가니

불안하면서 지금이라도

사고싶은 마음이 들기 때문에

호가가가 계속 올라가는

모습을 보이고 있는것입니다.

2번째단지는

서울4급지의 신축 단지입니다.

1번단지보다

당연히 선호도는 떨어지지만

해당생활권에서 나름 수요를 갖추고 있다보니

꾸준한 거래량을 동반하며,

실거래가 이루어지는

형태를 보이고있습니다.

이런단지의 특성은

1번처럼 급격한 매매상승은

이루어지지 않고있지만.

네이버 호가가

최근실거래보다 살짝 높게

형성이 되고 있는모습을 보입니다.

그리고

현장에가면 매도자와 매수자가

팽팽히 줄다리기를 하면서

서로의 상황을 지켜보며

밀당을 주고 받습니다.

3번째 단지는

서울 4급지 구축단지입니다.

1번2번 단지에 비해

절대가가 7억대로 가장 싸고,

선호도면에서는 가장 떨어집니다.

하지만 충분히 거주할수있는

가성비 구축단지다 보니

매매 거래량이

동반되고 있고,

아직은 네이버 호가가

최근실거래 대비

높게 뛰는 상황은 아닙니다.

때로는 위와같이

최근 실거래 보다

더 낮은 매물들도

튀어나오기도 합니다.

위의 3개 아파트의

단지가치를 비교해 보면

당연히

1번> 2번> 3번 순서입니다.

이 순서대로

최근 찍힌 실거래 패턴을 보면

아래와같습니다.

실거래의 기울기가

보이시나요?

(역시 좋은단지는 올라가는 힘이 다릅니다)

그럼 진짜 중요한

가치대비 가격순으로

보면 떨까요?

먼저 1번의 경우는

현재 네이버 매물 호가가

전고점 15억에 거의 다다른 가격으로

현재가격이

상대적으로 싸다고

볼수는 없습니다.

왜냐하면,

실거주목적이든 투자목적이든

가치대비 저렴한 가격에서

매수하는게 부동산 투자의 원칙이지만

충분한 안전마진이

확보되지 않는 상황에서

단지 하나만 보고 사기에는

가격이 매우

매력적이진 않기 때문입니다.

그럼 2번째 단지의 가격은

어떻게 봐야 할까요?

위단지는

과거 12억이상 충분히 갔던 단지로,

현재 가격을 보게되면

2억가까이 빠진 가격으로

20%정도

하락한상황입니다.

3번째 단지의 가격은

어떻게 봐야 할까요?

위단지 또한

과거 9.3억이상

충분히 갔던 단지로

현재 가격을 보게되면

1.6억 가까이 빠진

17% 정도 하락한 상황입니다.

즉 가치 대비

가격순서를 정리해보면

2번단지 > 3번단지 > 1번단지로

가격을 저렴하다는것을

정리할수있는거죠.

자!!! 그럼

우리가 서울에

내집마련을 하거나

투자하기위해

이런단지들을 보면서

어떻게 대응해야 할까요?

만일 저에게

위 3개의 단지중에 어떤단지를

먼저 보실껀가요?

누군가 물어본다면

이렇게 답변을 하겠습니다.

" 1번단지가 가치는 가장 좋지만,

 가치대비 가격이

 저렴하지 않기에

 저의 경우는 2번을

 먼저 봅니다 "

즉 이말을 정리하자면

누구라도 갖고 싶은 단지가

내가 갖고 싶은 단지가

이미 가격이 한텀 올라버렸다면,

그 단지만 고집해서

계속 바라보기보다는

아직 덜 오른 단지들로

눈을 돌려 후보군을

반드시 만들어두어야합니다.

물론 내가 갖고 싶은 단지가

가격이 조절이 되어

내 예산 범위로 들어오면 BEST이겠지만

그렇게 되지 않을때,

어떻게 할건지도

대비를 해두어야 하기때문이지요.

즉 그동안 계속

마포구. 성동구만 고집을 했다면,

동작구로도 후보군을 만들어두고,

강동구로도 후보군을 만들어두고,

영등포도 후보군을

만들어두어야한다는거죠.

즉 아는 지역이

많을수록

아는 단지가

많을수록

유리한건 사실입니다.

2번째

우리가 해야할 행동은

나의 투자금을 정확하게

파악해야 한다는겁니다.

앞서서 가치대비

가격이 저렴한 단지순서를

4급지 신축 > 4급지 구축

이라고

말씀드렸습니다.

그런데 여기에

각자의 상황을

한번 대입해 볼꼐요.

내 예산이

약 2.8억이라면

이분은 2번째 단지를

4급지 신축을 매수해야만

성공한 투자일까요?

아닙니다!

여기서 드리고 싶은 말씀은

물론 4급지 신축이 좋지만

내 예산에 맞지 않으면

놔주고,

내 예산에 맞는 단지들로 맞춰서

그중에서 베스트를

매수하면 된다는겁니다.

4급지 구축을 매수한다고 해서

돈을 못버는게 아니에요.

( 9억까지 올라간 단지의 힘 보이시죠?)

즉, 투자는

나의 투자금을 정확히 파악하고,

어떤단지를

얼마의 가격으로 사는지가

정말 중요한 부분입니다.

제가 지금까지

투자생활을 이어나가면서

느낀것이 있습니다.

투자를 시작하고!

요이땅!!하고

마침표를 빨리 찍고싶은게

사람의 심리이지만

투자라는게

절대 그렇게 쉽게 마침표가

찍어지는게 아니라는 사실입니다.

투자는 결국

전 인생에 걸쳐 하는것이기에

너무 조급할 필요도 없지만

그렇다고

무조건 손을 놔서도

안되는것이라는것이라는 겁니다.

즉 그때 그 상황에 맞춰서

내가 할수있는 투자를

계속 이어나가면서,

시간의 흐름에 따라,

내 호흡으로 걸어가면서

꾸준히 해 나가는게,

결국, 끝까지 살아남는

투자자의 모습이라고

말씀드리고 싶습니다.

그러니 지금 시장에

너무 불안해 하지마시고,

내가 하고싶은 투자와

할 수 있는 투자를 구분하시면서

지금 스스로 어떤 모습인지를 돌아보는

하루가 되는데

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

월부가족분들

완전 응원드립니다.

투자자로써

당신이 성공할수 있느냐를

가늠하는것은

자동주행 모드로 유유히

달리던 수많은 세월이 아니라,

간간히 끼어드는 공포의 순간에

당신이 보이는 반응이다.

-돈의 심리학 모간하우젤-

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