열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 후기[열중 35기 134조 젤리비]

STEP1. 책의 개요

내가 읽은 책의 개요를 간단하게 작성해보세요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2023.02.29~03.02

4. 총점 (10점 만점): 9점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

몇 가지 핵심 키워드와 함께 내가 책 내용을 나만의 언어로 요약해보세요

| WHY | 1장_왜 투자를 해야 하는가

#인플레이션 #자기점검 #노후준비

01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

1. 자본주의 시스템에 의해 통화량의 증가로 시간이 지날수록 돈의 가치는 점점 떨어지고 물가는 계속 상승한다(= 인플레이션) 그리고 물가가 상승하는 만큼 집값도 상승한다, 저축만으로는 인플레이션을 방어할 수 없다. 돈을 자산으로 바꾸는 방법은 투자이다
2. 아파트는 필수재이자 투자재

02 월급은 절대 오르지 않는다

1. 가계, 기업, 정부의 소득분배 불균형 때문에 점점 소득분배 비율이 기업, 정부가 커지고 있다

03 당신마저 관심 없는 당신의 노후

1. 노후는 스스로 준비해야한다. 회피하면 안된다. 아무것도 안 하면 더 위험하다

04 직장생활 N년 차, 당신의 현주소

1.불평만하고 위험하다고 변하지 않으려는 태도가 가장 위험하다

가장 먼저 할 것은 자기점검이다

2.목표세우기 - 경제적 자유보다 우선인 것은 노후준비이다.

| DIRECTION | 2장_당신과 돈이 가야 할 방향

#생산자산 #전세레버리지

01 직장인의 투자 전략

1. 직장인 돈버는 방법을 시간을 투입한 돈벌기에서 시간과 무관하게 돈벌기로 바꿔야 한다

02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

1. 소비자산 말고 부가 가치가 상승하는 생산자산을 사야한다
2. 직장인은 시간을 투입해 돈을 벌고 생산자산을 모아 부자가 될 수 있다
3. 투자는 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이다

03 내가 부동산을 택한 이유

1. 생산자산의 종류와 특징 : 예적금,보험 / 주식과펀드 / 부동산
2. 부동산은 매도자와 매수자의 정보가 비교적 대칭 , 무이자 레버리지 활용가능

단, 원금보존 리스크가 있고 환금성이 주식,펀드에 비해 환금성이 떨어진다

1. 직장인 부동산 투자의 핵심은 전세 레버리지! 투자금이 줄어들어 수익률이 올라가고, 무이자로 빌릴 수 있다
2. 아파트 매수, 보수, 부사님 협력, 홍보 등의 노력은 무이자의 대가이다.

| WHAT | 3장_평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

#입지>연식 #저평가>호재 #잃지않는투자 #비교평가

01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다

: 의왕시 25평 아파트

1. 평촌 입지 공유를 하고 당시 신축이었다
2. 투자를 고려할 때는 입지가 우선이고 그 다음이 연식이다. 무조건 신축이라는 이유로 투자하면 안됨
3. 잘한점: 미국 금리 인상 예정 시기로 저렴한 가격에 매입
4. 잘못한점: 가격조정은 계약서 쓰기 전에 해야 하고, 매도자 면전에서 가격협상은 실례이다 (부사님을 통해 전달) -> 전세 임대를 위한 집방문시 비협조적일 수 있다
5. 부동산 성과는 좋은 관계가 중요하다

중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향이 작지 않음 : 사소한 선물, 안부전화

+투자 선배, 동료의 도움, 자만하지 말 것!

1. 투자 성공의 이유 복기: 인동선, 월판선 + 과천지식정보타운 개발 등 호재 다수

그러나 투자 기준은 내손동 아파트의 저평가 여부였다. 호재는 보너스 일 뿐!

1. 호재가 있어도 부동산 가격에 반영되었다면 투자하면 안된다
2. 전세투자란 전세 보증금을 레버리지로 하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 방식의 투자이다

02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원

: 분당 21평 아파트

1. 투자물건을 찾기 좋은 시기는 6월초~ 8월중순과 11월초~1월말로 이때 매매하여 이사철인 3월이나 가을에 잔금납부 시기를 맞춘다
2. 비교 대상이 많을수록 물건의 가치판단은 정교해질 수 밖에 없다.
3. 비교평가를 통해 분당이 철산보다 매매가가 저평가임을 확인(임장,발품 필요)다
4. 다양한 투자 경험이 투자 실력을 키워준다
5. 본인의 대출 가용 범위를 알아야한다
6. 잃지 않는 투자는 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라 투자금 대비 수익(수익률)이 큰 투자처를 찾는 것이다.

03 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가

: 수지 32평 아파트

1. 호재 개통 전에도 가수요가 붙어 매매가에 선반영 될 수 있지만, 전세가는 실사용가치가 먼저이므로 선반영 되지 않는다.
2. 수지구에 교통호재로 매매가가 상승하였으나 여러 이유로 개통시기에는 매매가가 정체되었고 반대로 전세가는 상승되어 소액 투자 가능했다
3. 용인, 화성, 수원 지역의 입주폭탄으로 매수세 주춤
4. 입주 물량이 많았으나 일시적이며, 저평가로 판단, 입주물량이 장기간 지속된다면 투자 하면 안된다. 그리고 일시적인 역전세에 대비할 수 있는지를 확인 할 것!
5. 매도자 주인전세 매물은 전세 임대 리스크가 적기 때문에 매도자는 시세대비 매매가를 높게 부르거나, 전세가를 저렴하게 요구한다
6. 이럴 때는 싼 가격의 매매가 자체가 중요하다

<부동산의 투자기준>

1. 저평가 2. 적은 투자금 3.자금동원력(리스크 방어)

04 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아

: 평촌 21평 아파트

1. 일산과 비교평가 했을 때 평촌이 저평가 판단
2. 가격 협상할 때 조금이라도 싸게 사는 것도 중요하지만 저평가 확신이 들었다면 투자를 결정한다. 작은 것을 얻으려다 큰 것을 놓치는 우를 범하지 말기
3. 매도자의 매도사유와 등기부등본 확인하여 협상 시 필요한 정보를 얻는다.
4. 무조건 좋은 지역보다 투자 기준에 맞는지 확인 후 그중 가장 좋은 지역을 선택한다

| CONCEPT | 4장_성공 투자를 위한 필수 지식

#전세투자 #시스템투자

01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

1. 지출통제: 불필요비 줄여 생산자산으로 바꾸기(보험, 음료비)
2. 자본재배치: 거주비를 목돈으로 활용하는 것, 리스크가 크기때문에 투자실력을 먼저 키워야 한다

02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

1. 월세투자: 장점- 매달 현금수익/ 단점-전세에 비해 시간과 품이 들며 잦은 비용이 들어간다
2. 전세투자: 장점- 무이자 전세 레버리지로 자산의 규모를 키워 수익률이 높다/ 단점- 수익실현까지 긴 기다림, 매달 안정적인 수익이 발생되지는 않는다

03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

1. 저평가: 가치대비 가격이 저렴한 상태
2. 부동산의 가치는 입지! 입지대비 가격이 적정한지 알아보는 안목이 중요하다
3. 지역끼리 비교평가 한다(아는 지역이 많을 수록 좋다) -> 높은 전세가율 지역 (단,투자지역과 주변지역의 공급물량 확인하여 역전세 위험을 체크한다

04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

1. 용돈벌이투자: 단기시세차익 투자(잦은 비용 발생)
2. 시스템 투자: 자산을 지속적으로 모으고 장기보유
3. 직장인이라면 당장 수익 실현이 필요 없으며, 다음 상승장에 자산상승이 크게 일어난다

05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

1. 시스템 투자법: 투자 건당 수익의 크기는 작더라도 소액의 투자금으로 변동성을 줄이고 채수를 늘려가서 자산의 규모를 늘려가는 투자법
2. 종잣돈을 더하거나 2~3채의 전세금 상승분만으로 추가 투자하여 주택 수를 늘린다

06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

1. 주의할 점은 역전세 리스크
2. 1.현금(유동성)확보: 현금 상황체크, 마이너스 통장과 신용대출로 역전세 대비
3. 2.실수요자가 많은 지역에 투자 할 것
4. 3.3~4년 장기적 입주물량이 많은 지역은 투자하지 않는다
5. 4.최악의 경우 매도 가능한 아파트 순서를 정해 놓는다

| HOW | 5장_누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

#현장조사 #실전투자법

01 확실한 투자 기준 세우기

1. 명확한 투자기준을 세우고 그 기준을 만족하면 투자한다

02 가격이 상승할 지역 선정하기

1. 부동산 시장에 큰 영향을 주는 것: 수요과 공급 그리고 대중 심리변화

 그 외는 금리, 유동성, 경기상황과 글로벌 경제 이슈 등

1.  근거는 수도권과 지방의 부동산 시장의 움직임이 다르기 때문(디커플링 현상)
2.  아파트 호름은 수요와 공급 간 시차로 불균형되어 냉각과 과열을 반복된다
3. 전국의 권역별로 부동산 사이클이 다르다 따라서 부동산시장의 흐름을 염두해두고 잠재적 투자 가능 지역을 임장해야한다

<임장지역 선정 기준>

1.  전세가율 60~70% 이상과 저렴한 가격

-부동산지인: 아파트 매매가 전세가 확인

1.  투자금의 규모:조인스랜드부동산과 네이버부동산 확인
2.  입주물량: 부동산지인, 호갱노노, 아실 확인= 권역별, 근접지역의 입주물량까지 확인 필요
3.  미분양 : 시장현황과 추세를 확인할 수 있다 부동산지인에서 확인

 초보자가 투자처를 척척 집어낼 수 있다는 환상은 버릴것!

03 임장 전, 지역조사 하기

1. 일자리: 근로소득과 근로자수, 사업체수 파악(국가통계포털)
2. 교통: 수도권은 역세권이 중요! 강남 및 업무지구까지 소요시간 확인
3. 환경: 생활 편의시설 확인 (지적편집도로 상권, 공업, 택지, 녹지 확인)
4. 학군: 학업성취도율과 특목고 진학률 확인 or 동네 선호 학교과 초품아 확인

+ 인구구성 (50대 이사 젊은 인구층이 많아야 한다)

1. 가격 확인 및 전세시세는 다른 부동산에 문의하여 크로스 체크 해볼것!

04 지역을 눈에 담는 현장조사

   중개소 방문

1. 지역의 동별분위기, 단지별 선호도 파악 (낮,밤, 주말 마다)
2. 투자기준에 맞는 단지를 찾기 - 중요한건 같은 돈이라면 선호도가 높은 물건부터!
3. 친절하고 설명 잘해주는 중개소 방문

초보자인 경우 3시간 간격으로 2~3곳 부동산 예약, 하루에 5~6개 물건 확인

1. 중개소에서 아파트 입지와 가격에 관한 질문하기, 지나치게 아는척하지 않기, 예의 지키기

매물확인

1. 매도 사유와 거주하는 사람이 집주인or임차인/ 전세 or 월세 / 만기날짜 등 확인
2. 누수, 결로 발견시 중개인을 통해 거주자에게 확인
3. 나오기 전 이사 날짜는 직접 물어보기

중개소에 돌아와서

1. 부사님께 그날 본 물건의 순서대로 정보 정리 부탁드리기
2. 각 물건의 특징을 직접정리
3. 1등뽑은 후 해당 등기부등본 요청-> 가격 협상을 위한 조사
4. 각 중개소 1등 뽑기

05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

1. 가격협상시 중요한 것은 매수 시점의 시장 분위기이다
2. 이때 조급해하지 말고 투자처를 2개 이상 확보해둔다. 이거 아니면 저거 마인드
3. 협상할때는 상대가 원하는 것을 들어줄 수 있는지 확인 후 내것을 요구한다

<수월한 임대조건 4가지>

1. 가격, 집상태, 입주시기 사람
2. 입주시기는 잔금은 되도록 이사철 성수기에, 혹은 전세계약시 기간을 조정하기

| MIND | 6장_당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

#돈그릇 #투자공부 #동료

01 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

1. 인지했다면 실행해야 변화로 이어진다
2. 자본주의와 부동산을 가지고 옳고 그름을 따지지 말고 이해하고 활용하자

02 한 번의 성공보다 중요한 것들

1. 조급함은 버리고 꾸준함을 가까이 하라- 지금 투자하지 않아도 망하지 않는다, 준비하고 있으면 결국 기회가 찾아온다
2. 투자공부: 독,강,임,투

03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

1. 빨리 가려면 혼자 가고, 멀리 가려면 함께 가라
2. 서로의 성장을 응원해주고 배울 수 있는 동료를 만들기
3. 스스로 먼저 좋은 영향을 주는 사람이 되자

04 갈등에 대처하는 자세

1. 목표를 달성하기 위해서는 반드시 투자에 필요한 절대적인 시간을 확보해야한다
2. 가정,회사, 투자,관계에 우선 순위 정하기
3. 투자는 평생해야하는 것, 투자를 성실히 하되, 가족과의 시간을 완전히 지워버리지 말자

STEP3. 책에서 깨달은 것

책을 읽고 난 후 새롭게 깨닫게 된 점을 적어보세요

1.강남에 비싼 집을 살 수만 있다면 투자에 100% 성공할 수 있을 거라 생각했는데 많은 투자금 대비 수익률을 계산하지 못했다. 많은 투자금이 들어갈 수록 더 긴 기다림이 필요하고 한번의 투자 기회로 돈을 잃을 수도 있다는 것을 잊지 말기! 신중하게 투자하기!

2.비교평가 대상이 많아 질수록 정교하게 저평가 여부를 판단 할 수 있다. 한 두개 앞마당으로는 부족하니 최대한 많은 앞마당 임장을 통해 가치를 알아가자

3.너무 싸게사는 것에 집중한 나머지 저평가된 기회를 놓치거나, 겨우 몇백만원의 나의 이익때문에 매도자와 부사님과 틀어지는 일은 없게해야한다 '작은것을 얻자고 큰걸 놓치지 말자 '

4.투자는 결국 실력이다. 그리고 노하우와 기술보다 중요한것은 태도! 지속적으로 투자를 하려면 '부자가 되고 싶다'가 아닌 '투자를 잘하고 싶다 라는' 생각으로 열심히 배우고, 경험하자

5.아직은 투자에 대해 나눔할정도의 실력이 되지 못하지만 이제 막 시작하는 동료에게 친절히 설명해주고, 간절한 글에 작은 메세지라도 남겨 응원할 수 있는 동료가 되어야 겠다

STEP4. 책에서 적용할 점

책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!

1. 준비된 자에게 기회가 온다 = 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 실행할 수 있다. 수도권 앞마당 5개를 만들고 올해 6월초~ 8월중순과 11월초~1월말 비수기에 매물 임장에 도전 해야겠다.

2.부사님과 동료와의 관계에 신경을 많이 써야겠다. 부사님께는 약속시간을 잘 지키고 진정성 있는 태도로 신뢰를 드리고, 월부선배님과 동료에게 성실함과 배려있는 행동으로 함께 하고픈 동료가 되도록 노력하기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 적어보세요

(p.34) 대책을 강구해야 한다. 돈을 현금이 아닌, 자산으로 바꾸는 대책 말이다. 그것이 바로 투자다. 투자는 위험하다고? 천만에! 내가 보기에 가장 위험한 것은 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.9) 피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도이다.

(P. 138) 무조건 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와줄 것이다.

(P. 151) 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 하는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때 까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

(P. 217) 부동산의 특성상, 짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

(P. 328) 투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게, 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면, 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다.