열반스쿨 중급반 3강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 19조 화이트롤]

[중요 포인트]

① 하락장에도 투자해도 되나요?

→ 과거는 최고의 예언자다. 하락장이라고 가치가 변하지 않으니 오히려 기회다. 상승장의 사이클이 온다.

→ IMF때 외에 경제위기는 부동산에 딱히 하락의 영향을 주지 않았다.

→ 부동산은 필수재이기 때문에 물가와 연동한다. 결국 우상향할 수 밖에 없음. (가치가 있는 곳!)

② 과거 부동산 하락장은 어떻게 진행되었을까?

→ 수도권 2007~2013년이 하락장, 2021~ 하락장 진행중 (지역별로 격차 有)

→ 하락이 진행될 때 강남/서초에서 시작되어 순차적으로 송파, 판교, 수지 등으로 퍼져나간다. (급지별)

→ 작년에 송파/과천은 많이 올랐음. 판교같은 지역은 아직 안 올랐으니 기회가 있겠구나.

→ 노원은 항상 강남보다 느려. 늦게 오르고 늦게 빠지고.

③ 상승기/하락장에 어느 지역이 빠지고 오르나요?

→ 2003~2007년 상승기에 많이 오른 곳이 2007~2013년 하락장에서 많이 빠짐(강남/분당/일산/동안구)

→ 이 상승기 때 많이 안 올랐던 지방이 2007~2013년 하락장에서는 오히려 오름

→ 결론적으로, 상승장에 많이 오른 아파트가 하락장에 많이 빠진다.

④ 그럼 지금 하락장엔 어디에 투자해야할까? 고수들은 어디에 투자하나?

→ 전 상승장인 2013~2021년을 보면 된다. 상승기때 노원/강남/분당/평촌/광명/수지/판교 많이 오름.

→ 근데 여기는 2003~2007년 상승기때도 많이 올랐음. 결국 강남/1기 신도시/신축이 상승장때 많이오름

→ 그럼 다음 상승장에서는 수도권 어디가 오를까? 1기 신도시.

→ 1)서울 외곽의 전세가율 60%(강남 1시간내), 2) 전고점 대비 30% 하락인 아파트 사도된다.

→ 결국 가치 있는 부동산은 가격을 되찾아간다. 10년간 전세가는 보통 80%~100% 오른다 (2배)

→ 지금은 급매가 된다. (매수자가 갑인 시장임) 지금 사서 5년 정도 버티면 오를 수 있다.

→ 상계동 노원센트럴푸르지오 아파트 같은 곳.

→ 이번 하락장에 많이 빠진 지역은 어딜까? 여기부터 임장가려구요! 전국이 다 빠졌다. 노원/수원/구로/대구

⑤ 하락장 투자법

→ 입지가 좋은 아파트가 가격이 먼저 오르기 때문에 중심지 > 2급지 > 3급지 순으로 임장가자.

중심지가 오르면 그다음 급지가 오르기 때문에 가장 먼저 센싱하자.

→ 신축이 먼저 오르기 때문에 분양권>재건축>재개발>신축>구축 순으로 영향받는다.

→ 역전세는 굉장히 예외적인 상황임. 너무 두려워하지 말자

⑥ 경제적 자유 달성하는 방법

→ FU MONEY 정하기 (월 생활비 X 300)

→ 원금이 20억 있고, 수익률 8% 내면서 4%만 인출해서 쓰면 영원히 망하지 않고 원금은 늘어난다.

→ 적극적(알파) 투자는 연수익 10%이상으로 난이도 높고 수익이 크고 리스크가 높음.

소극적(베타) 투자는 10% 이하는 수익/리스크/난이도가 낮음. 시스템 투자는 베타투자

근데 월부는 왜 베타투자인데 빠를까? 중간에 전세금이 들어와서 투자할 금액이 높아지니까.

그리고 초반에 시스템을 만들기 위해서는 적극적(알파) 투자 해야됨.

⑦ 역전세 막는 법

→ 이사를 안 가지는 조건으로 인테리어 해줌 (임차인도 이사가는 거 귀찮으니까 문제를 해결해줌)

→ 아예 전세 맞출 때 호갱노노로 공급을 보고 입주가 많으면 30개월로 계약함

⑧ Q&A

→ 3기신도시 미분양 이런곳은 잘 잡아봐

→ 수도권 구축 VS 지방 신축 고민되면 수도권해라. 다만 지방도 1급지(대전 둔산동/대구 범어동 등)은 OK

→ 앞으로 3~4년간은 매수의 기회가 있다. 하지만 올해 내년 뒤에는 전고점보다 낮으면 사세요~ 할수도

[적용해보고 싶은 점]

① 2강까지는 지방에 투자해서 종잣돈 키워 수도권 투자해보려했는데, 그러지말고 1호기를 수도권에 만들자!

→ 어쨌든 수도권은 지금 블프. 1호기 하고나서 1년 종잣돈 모아 2호기를 지방에다 심자

② FU MONEY를 제대로 산정해보자. 열기반을 들어서 내 비전보드 작성해보자

③ 3기신도시 미분양을 찾아보자. 사실 왕숙은 계속 관심 있었던 지역인데 다른 지역도 봐보자

④ 빠른 센싱을 위해 강남/서초 임장을 먼저 가보자.

→ 임장 순서 : 평촌>강남>노원> 순으로 가보자