열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 31기 35조 실리]

<열반스쿨 중급반 2주차 강의 후기>

| 강의 소감 |

강의 제목(부동산 현장에서 바로 써먹는 실전 노하우)대로 생생한 현장을 간접적으로 경험할 수 있는 매우 유익한 강의였다. 동시에 그 간 몇 안되는 부동산 매매, 임대 경험을 복기해 볼 수 있는 귀한 시간이기도 했다.

부동산 아무것도 모르고 그저 부동산 사장님만 믿고 거래했던 그 간 경험(복기)과 강의 들으면서 깨달은 점(내 생각) 등을 적어보고자 한다.

| 강의 내용 및 내생각 + 경험복기 |

PART 1. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

얼마가 적당한지 ?

# 단지 내 가격 # 생활권 내 가격 # 공급물량

단지 내 가격을 비교하고, 생활권 내 가격을 비교하고, 공급물량을 반드시 체크해야 한다.

<내 생각> 와~ 전세 하나 놓는데 이렇게나 많은 비교분석이 필요하다는 사실에 다시 한번 좌절... ㅜㅜ

그런데 나는 지금 1~2만원짜리를 사고 파는 것이 아니라는 사실, 그만큼 무게감과 책임감을 가지고 임해야 하는 일인 것을 새삼 깨닫게 되는 부분이었다.

<복기> 월세를 셋팅할 때 위와 같은 비교분석이 전혀 없었다는 것!!!! 부동산 사장님께 요즘 월세 얼마나 하나요? 라고 물어보고 아.. 그럼 그렇게 구해주세요~!~!!! 하고 끝......

물론 그 때는 부동산에 대해 관심 1도 없을 때였다는 것........ 지금 배운 것을 그 때도 알았다면 절대 사지 않았을 물건이기도 하다는.......

리스크 줄이는 임대기간 설정법?

# 공급 # 수요 # 포트폴리오

공급 물량 및 시기를 체크하고

물건지 지역, 단지 평형의 특징을 확인하고(학군지, 가족단위 수요 외)

재계약 시기를 최대한 분산하기(임대 포트폴리오)

임차인이 안 구해지면 어떡하지?

# 임차인에 따른 대응 전략

<내 생각>전세낀 물건, 법인 등 다양한 유형에 따른 대응 전략을 자세히 알려주어 다양한 케이스도 함께 공부할 수 있었음.

PART 2. 사는 즉시 수익률 높이는 협상법

# 싸게 사는 것 #협상 #매도자의 상황

물건을 싸게 사면 수익은 높이고 위험을 줄일 수 있다.

싸게 사기 위해서는 협상이 필요하다.

협상을 잘 하기 위해서는 매도자의 상황을 파악하고 전략적으로 접근할 필요가 있다.

< 내 생각> 부동산은 심리이고 매도자의 상황을 알면 충분히 싼 가격으로 매수할 수 있을 것이다. 선배와의 독서모임에서 '매수 물건은 만드는 것이다'라는 표현을 쓰셨는데 이러한 협상을 통해 충분히 싼 물건을 만들 수 있다는 말인 것 같다.

<복기> 부동산을 매수할 때 매도자는 임대사업자 승계 조건의 매수자가 필요했다. 따라서 가격을 충분히 협상할 수 있었던 상황이었음에도 이러한 것을 전혀 몰랐던 당시 협상1도 안하고 매수했었다. 이제와서 생각해보면 얼마나 착한 매수자였던가.~~~~ 다시는 이런 실수를 하지 않으리라.......

PART 3. 투자단계별 주의사항

1단계 : 매수결정

등기부등본 반드시 확인(소유자, 가압류가처분가등기, 근저당권, 열람일시, 페이지번호)

2단계 : 매매계약

매매계약서 오타여부, 특약사항 등 면멸히 살펴보기

3단계 : 임대계약

질권 설정 등 특이사항 있는 물건 임차인 연락처 저장 시 해당 내용 함께 저장.

<내 생각> 등기부등본 열람일시와 페이지번호까지 꼼꼼히 확인해야 한다는 점, 특약사항은 서로 오해 없게 최대한 정확하게 작성해야 한다는 점, 모든 계약에 대한 책임은 나의 몫이므로 내가 가장 잘 확인해야 한다는 점을 배우게 되었음.

<복기> 현재 실거주 집 매수 시, 전세낀 물건이라 저렴하게 샀는데, 임차인이 질권설정이 되어 있다고 하여,

아.... 머리아프다... 생각하면서 이거 괜찮은 건가... 폭풍 검색했던 기억이 있다. 보증금 반환을 임차인이 아닌 질권설정한 은행에 줘야 한다는 것을 배웠던 매수경험이었다.

PART 4. 임대 리스크 줄이는 법

# 공급물량에 따른 적절한 시기 #시기별,지역별 분산투자로 역전세 방어

<내 생각> 임대 계약 시 높은 전세가를 셋팅하여 투자금이 적은 것이 당시에는 좋을 수 있으나, 재계약 시 시장상황,공급물량 등으로 조정을 받게 되면 오히려 돌려줘야 할 수도 있기에 전세금을 너무 욕심낼 필요가 없다.

그러나 여기서도 싸게 사는 것이 진리인 이유는 싸게 사면 전세금도 욕심내지 않게 된다는 것!!

싸게 사는 것이 핵심이다!!

| BM |

1.매수, 임대, 매도 모든 결정에는 근거(이유)가 명확해야 한다.(비교분석 필수)

2.계약서 꼼꼼히 살피기

3.매도자의 상황 파악하여 협상 전략 짜기(매수 물건은 만드는 거다!!)

4.핵심은 무조건 싸게 산다!!! -> 이후 임대, 매도에 여유가 생긴다.