[ll쏘울ll] 24.03.05 칼럼 필사 #4 [젊은우리] 잔금을 안 칠 수 있는 방법이 있다면 해보시겠습니까? (실전 노하우 공개)

https://cafe.naver.com/wecando7/10706956

안녕하세요 젊은 우리입니다 ^^

오늘은 제가 지금까지 투자하면서

단 한 번도 잔금을 치지 않고

투자를 할 수 있었던

저만의 실전 노하우를 알려드리려고 합니다

소유와 거주를 분리하여

내 집 마련을 하거나

투자를 하는 과정에서 겪을 수 있는

최악의 리스크는 바로 잔금 리스크입니다

잔금치는 것을 리스크라고 부르는 이유는

내가 잔금 칠 여력이 되시는 분들에게는

전혀 리스크가 되지 않습니다

하지만

내가 잔금 칠 여력이 되지 않는다면?

아니면

다주택을 목표로 하시는 분이

처음에 1~2채는 잔금을 치면서

매수 할 수 있겠지만

3~4채 이상 집의 개수가 늘어나도

계속 그렇게 잔금 치면서 투자할 수 있을까요?

만약에 기존에 투자한 물건 중

전세가 만기 되었는데

임차인을 구하지 못한다면?

전세 보증금을 돌려줘야 되는데

그런 상황에서도 새로운 집을 매수하면서

잔금을 치면서 투자할 수 있을까요?

저도 못합니다

전세 잔금 + 매매 잔금

일명 쌍잔금!

쌍잔금은 저도 감당하기가

쉽지 않습니다

결론은

종잣돈이 부족하여 잔금을 치기 어렵거나,

종잣돈이 있어서 잔금을 칠 수 있는 사람도

채수가 늘어나면 매번 잔금을 치면서

투자할 수 없듯이

잔금치는 것이 언젠가는

우리에게 리스크로 다가오게 됩니다

그러면 튜터님..

잔금을 칠 수 없다면

매수하는 것을 포기해야 할까요?

그렇지 않습니다

자!! 생각해 보자고요

잔금을 치지 않으려고 노력을 하다가

잘 안돼서 잔금을 치게 되는 경우가 생기거나

or

아무 노력도 하지 않거나

둘 다 최악의 리스크는 뭐다?

바로 "잔금"을 치는 것입니다

그래서 저는 잔금을 치지 않는

노력을 하는 것이 정말 중요하다고 생각했고

저는 지금까지 OO 채를 투자하면서

단 한 번도 잔금을 쳐본 적이 없습니다

그게 가능했던 이유는

저만의 몇 가지 기준들을 지키며 투자를 해왔고

잔금이라는 최악의 리스크를 피하기 위해

잔금을 치지 않는 노력을 했기 때문입니다

그러면 어떻게 제가

지금까지 잔금을 치지 않을 수 있었는지

실전 팁을 알려드리겠습니다 ^^

잔금을 치게 되는 경우는

크게 2가지 입니다

1. 매수할 때

2. 전세가 만기 되어 보증금을 돌려줘야 할 때

매수할 때 잔금 안 치는 법

주인 전세=주전, 세 안고(전세가 껴있는 집),

임차인을 구해서 매매/전세 동시 계약

첫 번째!!

매수할 때 잔금을 안치기 위해서는

잔금을 안 칠 수 있는 조건의 물건을 찾거나

내가 그 조건의 물건을 만들어서 사야 됩니다

이 과정에서는

부동산 사장님의 화려한 언변과

상승장 같은 현장의 분위기에 쓸려가지 않는

냉철함과 조급해하지 않는 마음이 필요합니다!

그러면!

어떤 조건의 물건들이

잔금을 안 칠 수 있느냐!!

매수할 때 제가 잔금을 안 치는 방법은

크게 3가지가 있습니다

1. 주인 전세

2. 세 안고

3. 매매/전세 동시 계약

1. 주인 전세 = 주전

(=집주인과 전세 계약을 맺고 사는 경우)

네이버 부동산을 보면

"주인 전세 가능" or "주전 가능"

이라는 단어들을 보신 적 있으실 겁니다

관심이 없어서 모르고 지나쳤을 수도 있겠지만

지금부터는 잘 찾아보세요!

이런 집들의 특징은

세금 문제 등으로 집은 반드시 팔아야 되는데

자녀 학업이나

부모를 모시거나

일자리 접근성이 편리해서 등등

반드시 거주를 해야 되는

이유가 있을 때

집주인들이 임차인으로 거주하면서

집을 팔게 되는 경우가 있습니다

부동산 사장님께

이런 경우에 물건이 나오면

연락을 달라고 말씀드리세요!!

2. 세 안고

(=이미 임차인이 살고 있는 경우)

네이버 부동산의

"세 안고" or "임차인 거주 중"

이라는 단어들을 보신 적 있으실 겁니다

세 안고 물건은

이미 임차인이 거주하고 있는 경우로

매매가와 전세가 차액만 있으면

바로 매수가 가능하니

잔금을 치지 않아도 되는

가장 흔하게 찾기 쉬운 매물입니다

단, 찾기 쉬운 매물인 만큼

주의할 점이 있습니다!!

바로 기존 거주 중인 임차인이

전세 만기 날짜가 언제인지를

반드시 알아야 합니다!

★ 만기 날짜가 얼마 안 남아서

새로운 임차인을 구하는데

시간이 촉박한 물건이거나

(만기 3개월 이내)

★ 만기 날짜가 입주가 폭탄인 시기와

겹치는 물건이거나

★ 계약갱신청구권을 이미 사용 한

임차인이 거주 중인 집으로

계약갱신청구권은 묵시적갱신과 같은 효과로

2년 계약을 맺었어도 언제든지

이사 가기를 원하면 3개월 안에

보증금을 돌려줘야 되는

만기 날짜가 애매할 수 있는 집이거나

이런 집들은

전세물량이 많거나 시기가 촉박하여

제때 임차인을 구하지 못하면

잔금을 칠 수도 있기 때문에

만기일이 언제인지

반드시 확인하셔야 됩니다 ^^

3. 매매/전세 동시 계약 진행

(=임차인을 구해서 매매와 전세 계약을 동시 진행하는 경우)

마지막으로

매매/전세 동시 계약 진행할 때는

조급해하지 않는 것이 정말 중요합니다

그냥 계약금을 아무 때나 쏘고

잔금 때까지 기다리며

임차인을 구하는 것이 아니라

한마디로

임차인이 구해질 때까지 기다렸다가

새로운 임차인이 구해지면

임차인과 손잡고 부동산에 들어가서

같은 날 매매와 전세 계약을

동시에 진행하는 것입니다

여기서 포인트는

부동산 사장님께 조건만 맞으면

바로 매수한다는 확신을 드려야 됩니다

그래야 부동산 사장님이

거래를 성공시키기 위해

임차인을 구하는데

적극적으로 노력하시기 때문입니다

"그런데요 튜터님!!

만약에 임차인을 구하는데 성공하여

매도자에게 가계약금을 보냈는데..

갑자기 임차인이 계약을 하지 않겠다고

취소하면 어떻게 하나요..?

가계약금 날리는 것 아닌가요?"

간혹 코칭 때 이런 방법을 알려드리면

이렇게 걱정을 하시는 분들도 계십니다

걱정하지 않으셔도 되는게

순서만 잘 지키시면 됩니다 ^^

임차인에게 가계약금 받기

-> 매도자에게 가계약금 보내기

-> 잔금일 매매/전세 동시 계약

이렇게 순서만 잘 지키신다면

만약에 임차인이

계약을 취소한다고 해도

나에게는 아무 리스크가 없습니다

그 이유는

이미 임차인에게

가계약금을 받았기 때문에

임차인이 계약을 취소하려면

가계약금을 포기해야 됩니다

그럼 나도 매수를 할 수 없기 때문에

매도자에게 준 가계약금을 포기하고

매수 계약을 취소해야겠죠!?

하지만 내가 손해를 보지 않는 것은

이미 임차인에게 받은 가계약금이

있기 때문입니다 ^^

그림으로 설명드리면!

임차인이 계약을 포기하면서

나도 계약을 할 수 없어

매도자에게 준 가계약금 500만원

돌려받지 못하는 손실이 발생하지만

임차인이 포기한 가계약금 500만원이 있기 때문에

실질적인 손해는 하나도 없습니다

반대로 아래 그림처럼

나는 임차인에게 가계약금

500만원을 받았는데

매도자에게는

300만원만 줬다면!!

비록 매수는 할 수 없게 되었지만

200만원 이라는 꽁돈이 생겼네요~♡

(꿀~)

가계약금만 오고 간 상태이고

본 계약서를 쓰기 전이기 때문에

중개 수수료 또한 드리지 않아도 됩니다

말 그대로 200만원이 그냥 생긴 것입니다

(소득세법 21조에 따라 기타소득으로 보고 소득세 22%를 납부해야 됨)

여러분이 생각하는 리스크는

저 순서만 잘 지킨다면

절대 일어나지 않으니

걱정하지 않으셔도 됩니다 ^^

전세가 만기 되어 보증금을 돌려줘야 할 때 잔금 안 치는 법

새로운 임차인을 구할 시간을 벌고, 새로운 임차인과 현 임차인이 같은 날 이사 가도록 만들기

위에서는 매수하는 과정에서

잔금을 안 치는 법을 알았다면

이번에는 매수한 이후에

전세 만기가 되었을 때

제가 잔금을 안 칠 수 있었던 방법입니다

포인트 2가지 입니다

1. 새로운 임차인을 구할 시간을 확보할 것!

(시간이 길수록 좋음)

2. 새로운 임차인과 현 임차인이 "같은 날" 이사 가도록 할 것!

(현 임차인 집 먼저 구하지 말고

새로운 임차인과 날짜 협의해서 이사 가게 할 것)

위에서 말씀드린 대로

저는 처음부터 임차인을 구할 때

위 2가지 조건을 수락하시는 분만

계약을 진행합니다

계약을 진행할 때

반드시 넣는 특약!!

[전세 계약 시 반드시 넣는 특약]

1. 임차인은 만기(만기 전 이사할 경우 포함) 4개월 전 이사

여부를 미리 통보하고, 부동산 방문에 적극 협조하기로 한다

(구두로 빠르면 빠를수록 좋다고 말함)

2. 만기 시 이사 갈 집을 먼저 구하지 않고

새로운 임차인과 이사 날짜를 협의 후에

같은 날 이사 가도록 한다

처음에는 특약을 공감하지 못하는

임차인 분도 계실 겁니다

이런 경우

저는 이렇게 임차인 분들을 설득합니다

설득할 때 포인트는

이 모든 특약은

나를 위해서가 아니라

임차인을 위해서라는 것을 강조합니다!

Q1. 이사 여부를 최소 만기 4개월 전에

알려달라는 이유는

A1. 역시 임차인을 위해서이며

혹시나 임차인이 집을 먼저 구해서

계약금을 보내버렸는데

새로운 임차인이 제때 구해지지 않으면

계약금을 날릴 수도 있거나

이사를 못 가서 지연이자를 낼 수도 있기 때문

Q2. 집을 먼저 구하지 말라는 이유는

A2. 역시 임차인을 위해서이며

혹시나 임차인이 집을 먼저 구해서

계약금을 보내버렸는데

새로운 임차인이 제때 구해지지 않으면

계약금을 날릴 수도 있거나

이사를 못 가서 지연이자를 낼 수도 있기 때문

Q3. 집을 잘 보여달라는 의미는

A3. 역시 임차인을 위해서이며

집을 보러 오는 사람들이 시간을

정해놓고 오지 않기 때문에

현 임차인 분이 시간 날 때만 보여주신다면

그 임차인들을 놓칠 수 있으니

주말에도 최대한 시간을 내서 협조해 주신다면

빠르게 새로운 임차인을 구할 수 있기 때문

(빠르게 새로운 임차인을 구하기 위해 노력을 하는 것은

너의 보증금을 빨리 돌려주려고 노력한다는 의미라고 설명)

이렇게 저는 임차인 분들을 설득하여

특약을 넣고

이 조건을 수락하는 임차인만

계약을 진행합니다

그리고 지금까지

수십 번에 전세 계약을 진행하면서도

잔금을 치지 않을 수 있었습니다

지금까지 잔금을 칠 수 없거나

잔금 리스크가 두려워 투자를 망설이고

계시는 분들에게

저의 경험이 조금이라도 도움이 되고자

실전 팁을 알려드렸습니다 ^^

천천히 익혀서

실전에서 적용하실 수 있다면

목돈이 들어가는 일을 줄일 수 있으니

꼭 활용해보셨으면 좋겠습니다♡