[열중 31기 독서에 열중해서 3개월안에 1호기 4고8조_똑똑한 살구] 열중 2주차 강의 후기

Part.1 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법!

▶▶ 적정 전세가 설정하는 법 ◀◀

# 투자자에게 1등 물건이란?

매매가격 만으로 판단할 수 없음. 전세가격과 셋팅 상황에 따라 투자자 개인에게 1등 물건은 달라질 수 있음.

• 저평가 된 곳 중, 투자 기준에 맞는 가장 좋은 물건 => 어떤 물건인지( 입지, 가격)
• 투자자 본인에게 가장 적합한 물건 => 감당 할 수 있는 물건인지

# 전세 가격 설정할 때 봐야 할 것!!

1단계. 단지

• 평형대별 가격, 매물 수 , 호가 변동, 네이버 부동산 등록일자 및 업체수 최근 실거래일, 변동 추이

2단계. 생활권

• 가격 흐름을 같이 하는 단지비교

3단계. 공급

• 현재 물량 공급 이후 예정 물량 (위치, 규모, 시기)

# 전세금 반환보증

- 전세가율이 높으면, 전세입자들이 불안해 하기 때문에 반환보증을 많이 들려함.

그래서 전세보증금 반환 보증 가입범위 중요!!

▶▶ 리스크 줄이는 임대기간 설정법 ◀◀

# 임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라짐

# 임대기간 설정 : 무엇을 봐야 할까?

1. 공급
2. 수요
3. 포트폴리오

1. 공급

• 가격이 싸지만 리스크가 큰 지역
• 재계약 예상시기 입주물량 체크
• 물량 규모, 시기, 상세위치 등으로 영향력 가능

2. 수요

• 본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 특징을 아는 것이 중요!

3. 포트폴리오

• 주택 수가 늘어날 수록 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기 분산 (반기 -> 분기)

▶▶ 임차인에 따른 대응 전략 ◀◀

• 부동산 시장과 투자자 개인 상황에 따라 선택할 수 있는 임차인이 달라질 수 있음?
• 기존 임차인을 승계 받거나 법인 법인 임차인에 대한 정리 필요!!
• 투자자는 시장 판단이 빨라야 함. 시기에 가정 적합한 선택 => 선택을 최대한 안전하게 만드는

Part.2 사는 즉시 수익률 높이는 협상법

• 사는 단계부터 충분히 싸게 사는 게 중요!!
• 싸게 사지 못하면 전세가를 고수하게 되고,

충분히 싸게 산다면 사는 즉시 안전마진을 확보하게 됨

• 매도 사유에 따라 매수하지 좋은 집인지 판단하고

걸맞는 현상카드 제시 현재 시장은 그 동안 배운 협상법을 실제 사용해 볼 수 있을때

• 가격 협상 뿐만 아니라 시장의 분위기를 잘 판단하고,

상황을 활용하는 유연함도 좋음

# 협상하면서 무어을 알아야 할까?

* 매도자의 상황 -> 왜 파는지 이유를 알 수 있음

* 매도자의 어려움과 불편을 해결해 줄 수 있다면? -> 매수자가 원하는 편익을 가져올 수 있음

즉, 매도사유 파악 후 비용과 편익 계산 => 협상을 통해 매매가 조절 가능

# 가격 협상 할 수 있는 집

• 임차인 이사 (세입자 만기)
• 세낀 물건
• 분양 아파트 입주
• 자금 필요
• 비과세 혜

=> 네이버 부동산 확인 / 현장 임장, 전화 임장 시 매도사유 파악하기

# 상황을 활용할 수 있는 집

• 주인 전세 - 잔금 리스크 대비, 임대 리스크 대
• 기존 임차인 계약
• 만기가 긴 전세 낀 물건
• 공실 - 중도금 지급, 공사 개시 후 관리부 납부

Part.3 투자단계별 주의사항

1. 매수 결정 - 권리상 하자체크 : 등기부등본
2. 매매 계약 - 온전한 소유 : 매매계약서
3. 임대 계약 - 원상회복 반환 : 임대차 계약서

# 매매는 적극적 / 전세는 무관심

# 전세 꼭 쥐고 욕심내는 사장님

# 급매 물건지 사장님 소통이 어려워요.

=> 협상으로 좋은 가격을 만들고 1등 전세물건을 만들어도

실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는 법률행위를 통해서임.

Part.4 임대 리스크 줄이는 법 (실전 투자 사례)

1. 입주물량 등 임대에 영향을 미치는 요소 면밀히 파악 - 시기에 적합한 물건을 선택할 것.
2. 임대 최고가를 고집할 필요 없음. 욕심 vs 기회비
3. 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 바어
4. 안 좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다. 다 가봐야 안다!
5. 무엇보다 쌀 때 싸게 사는게 중요!! ★★★

Part.5 초보 투자자가 투자를 지속하는 법

• 의지력을 최소한으로만 쓸 수 있도록 시스템 만들기! = 월부 환경안에 있기!!