열반스쿨 중급반 2강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 30기 62조 6쾌하게 독서하고 내적성장 2뤄낼조 끝이라해도]

- 2강 양파링님 강의후기-

1) 내 물건 1등 만들어 빨리 전세 빼는법

- 실제 투자가 완성되는 것은 임대를 통해 전세레버리지가 완료되는 시점

- 적정 전세가 설정하는 방법 : 단지 / 생활권 / 공급 

첫째로, 단지내 비교가 필요함 -> 상위 평형, 하위 평형 비교시 경쟁력이 있는지 확인이 필수임

둘쨰로, 생활권 내 비교 -> 생활권 내 다른 아파트단지들에 비해 경쟁력이 있는가? 

 입지(지하철역에서 도보로 몇분거리인지), 구조(방갯수, 계단식/복도식), 면적등을 고려할것.

셋째로, 공급 물량을 통해 최종 점검 -> 추후 2년간 입주물량이 어떻게되는가?

*구축단지의 경우, 신축 하위평형 전세가와 경쟁력을 비교할 것.

*전세 가격 설정시 유의사항 : 전세금 반환보증 -> 보증한도 : 주택가격 * 담보인정비율(90%) - 선순위채권

[임대기간 설정] : 임대 만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라짐.

임대기간 설정시에는 공급,수요,포트폴리오 고려필요.

공급물량의 규모,시기,상세위치를 확인하여 영향권 범위를 가늠해야함.

투자하는 지역,단지,평형의 수요를 확인할것.

[임차인에 따른 대응전략] : 현재 전세시세보다 높은 가격/ 비슷한가격/ 낮은가격인지 여부에 따라 전략이 달라짐

2) 사는 즉시 수익률 높이는 협상법

- 일단 싸게 사야함!!

- 협상력 

 1. 가격을 협상할 수 있는집 : 임차인 이사(세입자 만기) / 세낀 물건 / 분양아파트 입주 / 자금필요 / 비과세혜택

 2. 상황을 활용할 수 있는 집 : 주인 전세 / 기존 임차인 계약 / 만기가 긴 전세낀 물건 / 공실