열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 이번달 원씽!! 독서3매경 2루조! 티피씨]

안녕하세요. 티피씨 입니다.

열중 4주차.. 벌써.. 강의 후기를 남깁니다!

개인적으로 이번 강의는 좀 어려웠습니다.

0호기를 갖고 있고, 전세를 어렵게 빼본 경험도 있고.

내가 임차인으로써 급하게 집을 구하며 애써본 경험도 있긴 하지만.

전세 레버리지 투자로써 전세를 맞추고, 협상을 해본 경험은 없기 때문에 그런듯 합니다.

그러나 양파링 멘토님께서 본인의 수 년간의 노하우를 아낌없이 전수해주신 만큼

철저히 복습하고 내것으로 만들어, 앞으로 투자자로써 활동하는데 큰 도움이 되리라 믿습니다.

느낀점과 BM 위주로 정리합니다.

1. 공급이 많다는 것이 꼭 리스크만을 뜻하는 것은 아니다!

개인적으로 강의를 통해 리스크는 곧 기회, 높은 수익률로 이어질 수 있다는 사실을 배운바 있습니다.

그러나 머리로는 그럴 수 있겠다.. 라고 생각했지만, 현실과 이어지지는 않았었습니다.

공급이 많으니 전세가가 매매가를 끌어당겨 내려왔다.. 라는 정도?

그러나 이번 강의에서는 입주 물량이 과도해 매매/전세가 모두 크게 하락한 포항을 예로 들며,

지역 평균 수치적으로는 하락이 큰 것은 맞지만, 그럼에도 불구하고 예외는 존재한다..

그 지역 내에서 선호도가 높은 단지는 그 무서운 공급장에서 오히려 전세가 올랐다! 라는 것을 알게 되었습니다.

결과적으로,

지역 평균 수치뿐만 아니라, 지역/단지 단위 개별적 선호도를 보고 가격 변화 수준을 살펴봐야 한다는 것입니다.

[BM]

따라서 앞으로 앞마당을 넓히고 단지 선호도를 알아감에 있어,

'주변에 입주 물량이 많다고 해도 이 단지에 사람들이 이사올 것인가..?' 라는 것을 생각해야 하겠습니다.

2. 전세 맞추는 과정에서의 편의과 비용

저 또한 전세금 레버리지 투자를 지향하는 사람으로써, 당연히 높은 전세금을 받길 원합니다.

그래야 투자금도 적게 들고, 그 다음 투자를 이어나가는 데 무리가 없기 때문입니다.

그러나 모든 상황에는 양면성이 존재한다고 생각합니다.

만약 높은 전세금을 고집하였을 때, 전세가 빠지지 않는다면..

결국 잔금을 치르게 될 가능성이 높아지고, 이는 곧 금융 비용으로 이어집니다.

추가적으로 그 다음 투자를 이어나가는 데 있어 정신을 집중하기 어려워질 것입니다.

따라서 적정한, 그리고 신속하게 투자를 마무리 할 수 있는 적정 전세가를 책정해야만 합니다.

그리고 강의에서 말씀하신 바와 같이 만약 전세금을 낮춰 투자금이 많이 든다고 해도,

낮은 전세금은 이 자체로 안전 장치가 될 수도 있습니다.

2년 후 재계약 or 신규 계약을 할 때, 투자금 회수로 이어질 수 있고,

또한 신속한 투자 마무리로 인해 금같은 '시간'이라는 자원을 확보할 수 있기 때문입니다.

위 내용은 결국..

더욱 더 싸게 물건을 매수해야 함의 중요성과 이어진다고 생각합니다.

만약 물건을 싸게 매수한다면, 투자금 기준 전세금을 더욱 낮춰 내놓을 수도 있고,

그렇게 싼 전세 물건을 빨리 뺌으로써 보다 안정적인 포트폴리오를 구성할 수 있기 때문입니다.

추가적으로 강의 내용 중, 적정 전세가 및 기간을 설정하는 부분이 인상적입니다.

이때까지 저는 적정 전세가를 설정할 때, 단순히 최근 거래내역 및 호가, 물건 수 등을 기준으로 삼았었습니다.

그러나 실제로 제대로 된 전세 가격을 책정하는 데 있어,

단지 내, 생활권 내, 그리고 공급물량까지.. 이렇게 점점 확장시켜나가면서 정해야만 함을 배웠습니다.

(1등 뽑기를 할 때 지역-생활권-단지 순으로 걸러내는 것과 반대 방향이라고 생각되네요ㅎㅎ)

[BM]

결과적으로, 강의에서 배운 여러가지 실용적인 내용들을 바탕으로..

1등 뽑기 과정 중 적정 전세가를 설정하는 데 활용하려 합니다.

(단/생/공 & 공/수/포)

3. 협상은 내 입에서 나오지 않으면 아무런 힘이 없다!

협상이라.. 아직 실전 투자가 없는 저로써는 매임을 하면서 단순히 수 천만원을 깎은 경험밖에 없습니다.

강의에서 나오는 매도자의 상황을 예상하고, 내가 제공할 수 있는 게 무엇인지 깊이 고민해본 적이 없습니다.

(지식적으로도 제대로 알고 있지 못 했고요)

이때까지 매임 등을 해오면서

세낀 물건, 임대 만료 임박한 물건, 주전세 등 이렇게 다양한 케이스의 물건을 겪어본 적은 있지만,

그 내면에 매도인들의 상황이 어떤지 따져본 적이 없었습니다.

이번 강의를 통해 각 상황이 매도자에게 어떤 의미가 있는 것인지?

그런 각각의 상황 속에서 내가 어떤 식으로 협상을 풀어나갈 수 있는지 구체적으로 알 수 있어 좋았습니다.

특히 만약 임대 만료일이 얼마 안 남은 경우,

내가 현 임차인의 잔금을 대신 중도금으로 내주고 매매가를 깎는 협상 방법은 와..

이런 식으로는 진짜 생각도 못 해봤는데, 정말 놀라웠습니다.

물론 이런 경우 만약 내게 그만한 돈이 없다면 대출 등을 통해 비용을 마련해야 할 것입니다.

이때도 편익과 비용을 철저하게 따져, 만약 내게 이득이 있다면 실천으로 옮겨야겠지요..

마지막에 양파링 멘토님이 말씀하신 바와 같이,

이렇게 많은 것들을 알아야 한다고 생각하니 조금은 압도된 것도 사실입니다.

그러나 찐투자자로 성장하기 위해, 앞으로 독립된 한 명의 투자자가 되기 위해

이 모든 케이스를 내 힘으로 제어할 수 있는 능력을 가져야 겠다고 생각했습니다.

[BM]

결론적으로, 강의 내용을 철저히 숙지하고, 올 하반기 1호기 투자 시 적용하기를 목표로 하겠습니다.

4. 마무리

벌써 열중 과정이 마무리 되어 갑니다.

이번 달 개인적으로 일도 많고, 벌여놓은 일도 많아 정말 정신이 하나도 없었습니다.

그래도 어찌어찌 우당탕탕 완료하면서 마무리 하고 있는 것 같습니다.

강의를 들을 때마다 느끼는 것은,

난 아직도 배울 게 많구나. 아직도 햇병아리 수준에 불과하구나.. 라는 것입니다.

앞으로도 재수강을 하면서도 자만하지 않고, 내게 부족한 부분이 무엇인지,

앞으로 더 성장하려면 내 삶에 어떤 것을 적용해야 할지..

진지하게 고민하고 행동하려 합니다.

감사합니다.