열중반 30기 35조 2주차 강의 후기_밀물이 오면

우리가 목표로 하는 투자는 전세 레버리지를 활용한 가치투자이기에 저평가된 물건을 매수하는 것이 시작이며 임대를 세팅해야 투자가 완성된다. 이번 양파링님의 강의는 임대에 대한 모든 것이었고, 협상을 통해서 싸게 매수하는 방법에 대한 강의는 덤이었다.

【내 물건을 1등으로 만들어 전세를 빨리 빼려면】

1.적정전세가 설정하는 법

단지 내에서 비교하고, 가격흐름을 같이하는 생활권 단지내에서 비교하고, 그 지역과 인접한 지역의 현재와 향후 공급물량 위치, 규모 및 시기 등을 살펴서 적정 전세가를 설정해야 한다. 적정 전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택할 수 있고, 매수 후 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있다. 전세 세팅에 따라 실투자금이 확정되고, 투자수익률과 다음 투자 시기를 결정할 수 있다.

* 전세보증금반환보증은 KB시세(1층: 하한가, 나머지: 평균가)에 따라 주택가격의 90%까지 가능하다.

2.임대기간을 조절하여 리스크를 줄여야 한다.

임대 만료 시기에 대규모 공급이 예정되어 있다면 투자금 회수가 지연되고 재투자 기회를 상실하게 된다. 임대기간을 설정할 때에는 그 지역의 공급, 투자하는 지역의 단지, 평형에 따른 시기별 수요가 성수기(30평형대라면 겨울방학)인지 비수기인지를 보고, 주택수가 많아지면 시기별 지역별 포트폴리오를 구성하여 리스크를 줄여야 한다.

임대만료일은 투자자가 조절할 수 있는 영역으로 현명하게 분산하자.

3.임차인에 대한 대응 전략을 구사할 수 있어야 한다.

1) 전세낀 물건은 매수시점 매수인에게 임대 리스크 및 잔금 리스크가 있는 경우 유리하다.

(1) 임차인이 현재 전세 시세 보다 높은 가격에 살고 있는 경우에는 만기 시점에 내 자금이 투입될 수 있으므로 매수 전 신중히 검토해야 한다.

(2) 비슷한 가격에 살고 있고 만기 시점에 공급이 많다면 갱신연장보다 신규 계약을 진행하는 것이 좋다.

(3) 현재 전세 시세 보다 낮은 가격에 살고 있으면 임대만기시 돌려줄 리스크는 가장 적지만, 갱신청구권 행사로 투자금회수가 지연될 수 있으므로 매수 전 부사님과 협의하여 매매계약과 동시에 임대계약을 진행하는 것이 유리하다.

묵시적 갱신의 경우 2년이 지난 뒤 다시 계약하는 것으로 보기 때문에 기존 2년에 4년을 더해 총 6년을 살 수 있기 때문에 하락장이 아닌 경우에는 신규 계약을 하는 것이 좋다.

2) 임차인이 법인일 경우

(1) 장점은 높은 전세가를 받을 수 있고 임대차 3법이 적용되지 않는다.

(2) 단점으로는 전세권을 설정해야 하고 관리에 취약하다.

시장상황에 따라 나에게 맞는 적합한 임차인 선택이 필요하다.

【사는 즉시 수익률 높이는 협상법】

1.가격을 활용할 수 있는 집

싸게 사지 못하면 실투금에 맞추기 위하여 전세가를 낮추기 어렵고, 충분히 싸게 산다면 전세가에 욕심내지 않을 수 있다. 높지 않은 전세가는 역전세에 대한 리스크 또한 줄일 수 있다. 따라서 싸게 산다는 것은 수익은 높이고 위험을 줄어들게 되어 안전한 투자가 가능하게 된다. 매도자의 상황을 알고 매도자의 애로사항을 해결해주면 협상을 통해 매매가를 조절하여 싸게 매수할 수도 있다. 가격을 협상할 수 있는 물건으로는 날짜가 정해진 물건 즉, 임차인 이사, 분양 아파트 입주 등 데드라인이 가까워져 잔금이 꼭 필요한 시기 또는 비과세 혜택을 받기 위해 정해진 날짜 안에 매도해야 하는 물건이라면 조정 가능하다. 상속이나 이혼 등으로 나온 물건, 거리가 먼 지역으로 관리에 애로를 겪는 물건, 급히 사업자금 등이 필요해서 나온 물건 등이 협상에 유리한 물건들이다. 이러한 물건들은 매도자의 애로사항을 해결해주고 가격을 딜할 수 있다.

2. 상황을 활용할 수 있는 집

주인 전세, 세낀 물건, 만기가 많이 남은 임차인이 거주하는 물건, 공실, 임차인이 대기 중인 물건은 전세 세팅의 해결 및 빠른 투자 마무리로 잔금과 임대 리스크가 없다.

【투자 단계별 유의사항】

1.매수결정시 관리상 하자체크를 위해 등부기등본을 볼 때 소유자와 계약자가 동일한지?, 권리침해가 있는지? 근저당이 있는지?, 열람일시를 보고 권리관계에 변동이 있는지?, 페이지를 보고 문서 전부를 확인했는지? 등을 살펴야 한다.

2.온전한 소유권을 확보하기 위하여 매매계약서를 쓸 때 특약 등을 명확하게 작성하여 문제를 사전에 예방하라.

3.투자의 완성인 임대계약서를 작성할 때 특약에 “계약 만기시 임차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조 한다.” 등의 특약을 작성하라.

【실전사례】

양파링님의 실전사례를 통해 임대 리스크 줄이는 방법으로는 입주물량 등 임대에 영향을 미치는 요소를 면밀히 파악해서 시기에 적합한 물건을 선택해야 하며, 임대 최고가를 고집하면 기회비용을 잃을 수 있으며, 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크에 방어하고, 안 좋은 지역을 임장해야 좋은 지역을 알아볼 수 있는 안목이 생기며, 무엇보다 쌀 때 싸게 사는 것이 중요하다고 하였다.

이번 강의에 이것만은 꼭 알아야 된다고 하는 3가지는

1. 적정 전세가를 설정하는 3단계는? 단지, 생활권, 공급

2. 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지는? 공급, 수요, 포트폴리오

3. 협상시 고려해야 할 2가지는? 가격, 상황

【결론】

매수 전 협상을 통하여 싸게 매수하는 방법을 배웠고, 그럼으로써 안전마진을 확보할 수 있다는 생각이 들었다. 매수 이후 임대까지 투자의 전 과정을 제대로 알고 대응할 수 있고, 투자 단계별 주의사항을 알아 안전한 투자를 할 수 있고, 지금 시장에 적합한 실전 노하우를 배워 실제 투자 현장에서 알맞게 적용할 수 있는 방법을 배웠다.

끝으로 초보투자자가 투자를 지속하는 방법은 “할 수 밖에 없는 시스템 속에서 묵묵히 오랜시간을 채워나가라”고 하셨다. “우리 월부인은 이미 평범한 사람이 아니며, 부자 되는 방법을 찾고 실행하라”고도 하셨다. 현장에서 바로 쓸 수 있는 소중하고 알찬 내용을 준비해주시고 진심을 담아 열띤 강의를 해주신 양파링님께 감사하다.

나도 월부라는 환경 안에 나를 밀어 넣고 오랜 기간 투자를 지속할 수 있도록 파란열정과 독강임투로 나의 삶에 빈칸을 채워 나가보리라 다짐해 본다.