열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [ 열중 35기 107조 월드빌]

【핵심내용】

2024년 상반기 현재 부동산 시각

: 투자를 준비하는 우리에게 앞으로 기회가 더 좋아진다.

투자자의 무대가 왔다. 나가라 기회를 잡아라 하지만 신중해라!

완연한 하락장인 요즘 양파링님과 전국을 돌며 시장을 함께보니 너무 좋았습니다.

(특히 아직 앞마당이 없는 저에게는 자세한 지역 전달로 마치 그 지역을 가본 것 같은 설명에 더 잘 이해할 수 있었습니다. )

[ Point 1 ] 하락장과 투자자

이번 강의에서 가장 중요한 포인트 라고 생각 들었던 부분은

하락장을 보는 구체적인 투자자의 생각을 엿볼 수 있어 좋았습니다.

단순히 어? 매매가 내려 왔네? 어? 전세가률이 올랐네? 투자기회다!

라고 생각할게 아니라 단지별, 생활권별 다른 특징은 없나 살펴보고

단순히 시장 상황이 그래서가 아니라 왜 낮아졌지? 를 다시 한 생각해보고 다양하게 접근해 나가

투자자에게 오는 리스크를 최대한 대비 할 수 있게 된다.

매매가가 떨어진 다는 것

시장 상황일 수 있지만 공급! 대량 공급이 있을 경우 시장에 영향을 미쳐서 떨어 질 수 있다

이경우 전세에도 (전세가 하락, 전세 안빠짐) 지대한 영향을 끼칠 수 있다.

But

공급이 늘어도 더 떨어지는 곳, 덜 떨어지는 곳, 오르는 곳 이 있다는 걸 명심하고

지역에 따라 생활권에 따라 잘 살펴봐야 한다.! (지역 평균이 아닌 더 들여다 보는 연습을 할 것!)

[ Point 2] 매수하는 투자자

기회를 잡아 투자를 했다면 마무리 포인트는 전세 맞추기!!

마무리라고 생각해서 매매 후 준비하는 게 아니라 미리미리 생각하고 계획하고 있어야

상황이 왔을때 필요한 조건을 미리 협의 하여 투자 리스크를 줄일 수 있다!! (시간절약 & 비용절약 )

매매계약 & 전세계약 이라는 건 "계약" 이다.

즉, 실제 거래가 성립되는 계약이라는 법률행위 이다. 그러니 준비를 잘 해야 한다.

◎ 큰 틀의 프로세스

Step1) 매수결정 (등기부등본 – 권리상 하자 체크)

등기부 등본을 잘 살펴 보아야 하고 세낀물건을 사는 경우 그계약의 계약서를 사본을 받아 잘 살펴본다!

Step2) 매매계약 (매매 계약서 – 온전한 소유권)

당사자 및 날짜를 잘 체크해야 하는 것은 물론. 특약을 잘 적어 놔야 한다.

특약은 계약 시 생길 수 있는 문제 대비 하기 위함이다.

불리한 내용은 없는가, 서로 동의 했는가 확인

해석에 이견이 없도록 구체적이고 명확하게 기재 해야 한다.

Step3) 매수결정 (임대차 계약서 – 원상회복 반환)

임대차계약 특약 기재 (다음 전세계약이 용의하도록)

√ 만기 도래하여, 이사할 의사가 있을 시 4개월 이전 통보하여야 한다.

√ 계약만기시 인차인은 새로운 계약이 진행될 수 있도록 적극 협조(집 보여주기)

※ 휩쓸리듯 계약하지 말고 나에게 어떤 리스크가 있는지 제대로 확인하고 계약 해야 한다!

치열하게 고민해라! ‘법률행위’는 꼼꼼한 확인 필요!

법률행위의 법률적인 고민은 꼭 상담을 받고 경험하라

정확한 확인을 한 후 넘어가야 위험은 낮아지고, 기회는 올라간다!

투자자로서의 경험과 실력을 쌓아라!

◎ 전세 세팅의 유형들

유형1 - N개월 뒤 매매 잔금 (BEST)

└ ※ 잔금전 전세계약은 됐지만 임차인 이사 날짜가 매매잔금일 이후일 경우

└ ※ 잔금일 전 임차인을 못 구한 경우

: ※의 경우들은 잔금을 내 돈으로 치뤄야 함으로 금융비용 + 공실관리비가 나가므로 몰입해서 맞춰야한다.

유형2 - 매매계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우

유형3 - 매매계약 후 기존 임차인이 계속해서 전세입자로 거주하는 경우

[ Point 3] 전세 잘 맞추는 투자자

전세를 빨리 빼면 돈 절약 / 시간절약 / 리스크 대비 / 기회비용을 가지게 된다.

  시장에 휘둘리지 않고 내 스스로 적정한 전세가격을 정할 수 있으면...

☞ 투자에 들어갈 비용을 현실에 맞게 계산해 볼 수 있다.

= 매수전) 감당할 수 있는 투자를 선택 하는것

☞ 시장이 받아주는 적정한 가격으로 임대물건 순위를 높일 수 있다.

= 매수후) 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있다.

Step1) 적정 전세가 설정

└ 단지 : 단지내 평형별로 호가&실거래가 전세가 뽑아보기

└ 생활권 : 생활권내 비슷하게 움직이는 단지 3개정도 뽑아서 비교

└ 공급 : 지역 의 과거/현재/미래의 공급 물량 확인(전.후로 3개월은 영향) 과 전세가를 봐서 하위평형과 비교

TIP. 소액투자시 반드시 알아야 할 사항!

√전세보증보험 가입 가능한 전세가 인가?

① KB /매매/ 일반 ② 90% ③ 승인시점

Step2) 임대기간 설정 방법

└ 공급 : 공급지역은 입주를 바로 입주 해야하는 물건 or 집주인전세 기다리는 물건 으로 나뉘어서 본다.

└ 수요 : 타겟 수요층 특징에 따라 or 성수기 시점으로 만기를 맞춰야 한다.

└ 포트폴리오 : 투자 주택수가 늘어날수록 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기를 분산해야 한다.(3개월 단위로 기간을 벌리기)

Step3) 임차인에 따른 대응전략

임차인을 고를 수 있을 때 vs 없을 때 시장판단이 빨라야 한다.

① 기존 임차인이 있는 경우 (전세낀 물건)

: 매수전 임대계약서 확인해서 조건 및 전세자금 대출 & 질권 설정 확인

└ 만기시점 공급 리스키 있을시 => 신규계약 제안 (안되면 투자기준 범위내 전세가 협의) => 전세만기 재설정

└ 세낀 물건 전세 가격별 대응 방향 - 높은가격 vs 비슷한가격 vs 낮은가격

└ 기존임차인과 새로운 계약알 할 경우 => 계약갱신 요구 청구권 vs 묵시적 갱신

② 임차인이 법인인 경우

: 장점 – 비교적 높은 전세가 / 임대차 3법 적용X (계약갱신청구권,임대료5%상한 없음)

단점 – 전세권 설정(전대차계약과 대출가능) / 관리의 문제

※ 법인의 업종, 업태, 설립연도 확인 + 특약으로 대비

∴ 임차인을 고를 수 있을 때, 없을 때, 투자자는 시장판단이 빨라야 합니다.

시기에 가장 적합한 선택을 하고 (선택지마다 기회비용 계산)

본인의 선책을 최대한 안전하게 만드는 것이 중요합니다.

[ Point 4] 협상을 잘하고 임대 리스크를 줄이는 투자자 투자자

협상 = ‘싸게 사는 것’ 의 의미 = 수익↑ 위험↓

▶협상(1) 가격을 협상할 수 있는 집

첫 번째) 세낀 물건

상황 – 임차인 만기가 남아있어서 승계 조건

협상가능 – 당장 실입주가 어려워 매수 수요층이 제한 됨

협상카드 – 세낀물건을 매물중 하위가격 형성. 그럼에도 매도자가 판다는 것은 팔 수 밖에 없는 상황인 것임

=> 빠른 잔금 등 거래를 빠르게 마무리

두 번째) 임차인 만기 물건

상황 – 임차인이 만기를 앞두고 나가야 해서 보증금을 돌려주기 위해 집을 팜

협상가능 – 반환일이 정해질 경우 매도인의 심리적 부담이 커짐

협상카드 – 집 매매가 전부를 받는 것 보다 임차인 돈을 돌려주는게 더 급한 상태

=> 임차인 만기일 전세보증금 반환

세 번째) 분양 아파트 입주

상황 – 입주를 앞두고 잔금 마련 vs 1~2년 남았지만 매도해놓고 미리 준비하려고

협상가능 – 분양대금 기간 경과시 높은 이율로 부담스러움

협상카드 – 잔금필요 => 원하는 날짜에 맞춰 매도자가 필요한 금액 지금

기간여유 => 확실한 거래 의사, 주인전세등 원하는 조건 검토

그 외) 비과세 혜택 등 으로 집을 빨리 처리해야할 경우

▶협상(2) 상황을 활용할 수 있는 집 - 투자자의 상황 과 시장의 상황

첫 번째) 특수한 전세 세팅 가능

상황- ① 주인이 전세로 살고 싶은 경우

② 기존 임차인이 계속 거주하고 싶어하는 경우

③ 매매계약 직전에 전세계약을 한 경우(만기가 긴 전세낀 물건)

장점 – 신규 전세입자를 안구해도 돼서 빠른 속도로 셋팅하고, 투자를 마무리 지을 수 있음

활용 – 매수 후 전세 셋팅 기간에 공급이 있는 경우 => 임대 리스크 대비 가능

매매가 전세에 대한 잔금이 어려울 때 => 잔금 리스크 대비 가능

두 번째) 공실

상황 – 매도자 혹은 임차인 먼저 이사나가 비어있는 상태

장점 – 매도인과 협의만 잘되면 잔금 전 수리가능

수리된 집 언제든지 볼 수 있으므로 전세 셋팅에 유리

협상 – (매도자가 수리를 반대할 경우 ) 중도금 지급, 공사 개시후 관리비 매수인 납부

∴ 가격이 중요 한지 상황이 중요하진 시장 분위기 파악이 중요!

가격협상능력 만큼 중요한건 시장의 분위기와 자신의 리스크를 알고 활용하는 유연함

현재 시장은? 가격 협상, 상황 활용 모두 시도해 볼 수 있는 투자자에게 유리한 시기

제일 중요한건 사는 단계부터 싸게 사는게 중요 = 안전마진 확보

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【핵심 인사이트 】

안 좋은 지역, 좋은 지역 다 가봐야 한다. 그래야 스스로 선택한 과정에 확신이 생기고

역전세 등 시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼 수 있음

★무엇보다 살 때 싸게 사는 게 중요★

이 강의에서 반드시 기억해야 할 3가지 )

▶ 적정 전세가를 설정하는 3단계

-단지/생활권/공급 각 단계별로 체크하고 적정 전세가 뽑기

▶ 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

- 공급/ 수요 /포트폴리오 공!수!포! 기억하기

▶ 협상시 고려해야 할 2 가지?

- 가격(협상) : 세입자 만기 / 세낀물건 / 분양아파트 입주 준비 / 비과세 혜택

&

(유리한)상황 : 주인 전세 / 기존 임차인 계약 / 만기가 많이 남은 임차인 거주 / 공실

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【느낀점】

역대급 강의내용 과 길이!! 투자자의 사고력과 생각을 넓혀주는 강의

양파링님의 시행 착오를 같이 느끼며 전국 투어를 하고 이제 막 돌아와 후기를 남깁니다!!

사실 강의 정리하는데 하루가 꼬박 걸린 것 같습니다. 그만큼 씹어먹고 싶은 내용이 많은 강의 였습니다.

너바나님 강의 까지 듣고 당장 임장 가고 투자하고 싶어 엉덩이가 들썩 거렸는데

양파링님 강의를 듣고 나의 모자람을 느끼며 차분히 다시 앉게 되었습니다. ㅎㅎㅎㅎ

사실 강의 후기에 내용을 많이 적지 말고 느낀점과 인싸이트만 적이라 하셨지만

이 강의는 필요할 때 마다 초콜릿 처럼 꺼내먹어야 하므로 월부 바인더에 살포시 넣어 놓도록 하겠습니다 ^^;

다시한번 이렇게 좋은 고급내용들을 강의 해주신 양파링 멘토님께 감사드리며

4주동안 고생하시고 함께 고민해 주신 강사멘토님들 튜터님들 그리고 우리 조원 들 감사합니다.

열반스쿨 중급반과 함께여서 많이 성장할 수 있었던 한달 이였습니다.