[열중 35기 2것저것 9석구석 저평가아파트 골라담을조 소댕] 열반중급반 4주차 강의 후기

열중 4주차 양파링님의 강의는 전세 세팅에 대한 모든 것이었는데, 내가 지금까지 들었던 강의들 중

가장 자세하고 꼼꼼한 강의였던 것 같다. 사실 전세 세팅은 지금의 나에게 막연한 느낌이 있고 아예 모르고

있던 내용이라 어려운 부분도 있었지만, 내가 정말 실전 투자자가 된 것처럼 몰입해서 흥미롭게 들었다!

역시 믿고 듣는 양파링님! 이번 강의는 양파링님 말씀대로 내가 나중에 실제로 투자하기 전, 투자를 하고 나서 임차인을 구할 때 계속 꺼내 보고 적용해볼 수 있는 교과서같은 느낌이었다.

2024년 현 전세 시장 상황에 대해 말씀해주셨다. 서울의 25개구 중 9개구의 전세가율이 60%를 돌파하였고 대전, 수원 등과 같이 전국 곳곳에서 전세가가 상승하고 있는 상황이라고 알려주셨다. 전세가는 결국 실수요 가치를 나타내는 지표이므로 연식이 좋거나, 구축이더라도 거주 환경이 좋아 선호도가 높은 곳을 중심으로 전세가가 상승하고 있고 결국 우리에게 좋은 시장, 좋은 기회가 점점 다가오고 있음을 알 수 있었다. 내가 투자 공부를 계속해서 열심히 해야 이 기회를 놓치지 않을 수 있겠다는 생각이 들었다.

두번째로 다양한 전세 세팅 유형에 대한 것과 적정 전세가를 설정하는 방법 그리고 임대기간 설정 시 고려해야 할 것들에 관해 알려주셨다. 사실 전세 세팅에 이렇게 다양한 유형이 있는지 처음 알게 되었고 어떤 유형인지에 따라 나의 대응 방식이 달라지며 잔금을 치를 상황을 대비하여 내 잔금여력과 이자 비용 등 미리 확인하고 준비해놓는 것이 중요하겠다 느꼈다. 매수 후 전세를 놓을 때에도 단지 내 앞 뒤 평형의 전세가, 같은 생활권 내의 가격흐름을 같이 하는 주변 단지들의 전세가 그리고 주변의 공급물량과 그 단지의 전세가 등을 고려하여 적절하게 전세가를 세팅해야 한다는 것을 배웠다. 단순하게 같은 평형의 전세매물과 비슷하게 전세가를 세팅하면 된다고 생각했는데, 내 물건이 1등이 되기 위해서는 비교를 통해 적절하게 가격을 세팅하는 것이 정말 중요하다는 것을 알았다. 계약시의 공급물량 뿐만 아니라 재계약 시 예상 입주물량을 반드시 확인하여 리스크를 줄일 수 있는 물건(주인전세 등)을 선택하거나 계약 기간을 조정, 물건의 평형에 따른 수요를 파악해서 성수기로 계약기간을 설정, 주택 수가 늘어날수록 재계약 시기를 분산하는 등 임대기간을 적절하게 설정하여 리스크를 줄이는 방법도 배웠다.

등기부등본과 계약서에 대해 촘촘하게 뽀개주신 것도 정말 좋았다! 나는 월세 계약만 해보았는데 그동안은 부동산 사장님이 싸인하라는 곳에만 싸인하고 계약서를 자세하게 들여다 본적이 없는 것 같다. 이번 기회에 계약서를 어떻게 읽어야 하고 어떤 점을 중점적으로 확인해야 하는지 배웠고 등기부등본도 본 적은 있지만 어떻게 해석해야 하는지 전혀 몰랐는데 이번 강의를 통해 이해할 수 있어서 정말 유익했다! 소유자, 가압류/가처분/가등기, 근저당권, 열람일시, 페이지는 반드시 확인!

전세낀 물건을 매수하는 경우, 임차인이 법인일 경우 등 임차인에 따른 대응방법을 배웠다. 결론은 무조건 안돼!하며 피하는 것이 아니라, 다양한 임차인 유형에 따라 어떻게 대응해야 할지 숙지하여 기회를 놓치지 않는 것이 중요한 것 같다. 이런 특수한 물건들이 나에게는 기회가 될 수도 있기 때문이다. 내가 지금 임차인을 고를 수 있는 시장인지 아닌지 파악하여 상황에 맞게 행동해야 한다!

마지막으로, 매도자의 매도 사유를 아는 것이 협상 카드가 될 수 있다는 것을 배웠다! 무조건 가격을 깎는 게 아니라 매도자의 입장과 상황을 파악하여 내가 줄 수 있는 것은 무엇인지 고민해보는 것이 협상의 핵심인 것 같다! 가장 중요한 것은 무엇보다 매수 단계에서 충분히 싸게 사는 것이다. 그래야 어떤 상황이 와도 버틸 수 있으니까!

BM

적정 전세가 설정 : 단지, 생활권, 공급물량

임대기간 설정 : 공급, 수요, 포트폴리오

협상 시 고려 : 가격, 상황

전세보증보험 가입 가능한지 확인 : KB/매매/일반 90%승인

등기부등본, 계약서 읽는 방법

매도자의 매도 사유 파악

상황에 따라 특약사항 적절하게 이용

싸게 산다

무엇보다 임차인이 우리집에 안전하고 편안하게 거주하는 것이 가장 중요!