월세? 이런 방식으로 뒷통수 칩니다. (월세사기 유형과 예방법)

안녕하세요.

아웃오브방구석 아방입니다.

지난달에 월세사기와 관련되어

주의해야될 지역 및 사기 유형 중 하나인

경매물건을 월세로 돌려서 진행하는 사례를

설명드렸는데요.

생각보다 너무 많은 관심을 가져주셨는데

제가 요즘 월세를 알아보고 있어서

월세와 관련되어 좀 더 공부를 했었던 부분들이 있어서

혹시 월세를 구하시는 분들께 도움이 될까봐

글을 작성합니다.

이러한 사기유형들이 아파트보다는

주로 다가구, 빌라 등 금액규모가 적은 곳들에서

이루어 지고 있기에

다가구 혹은 빌라의 월세를 알아보시는 분들께서

더 주의해서 봐주시면 좋을거 같습니다.

1. 집주인이 아닌데 집주인인척 계약하는 경우

작년에 기사화 되었던 케이스입니다.

임대건물을 매입할 돈이 없으면서 건물주에게 접근하여

금방이라도 매수를 할것처럼 속여

권리권한을 부여받아서

보증금을 받고 잠적한 사례입니다.

이런 케이스와 더불어

가짜 임대인이 경매에 넘어간 집을 자기 집인 척 하고

열쇠 수리공을 불러서 문을 딴 뒤에

직접 문을 열어주어 자기집인 척하며

계약을 진행하는 경우가 있습니다.

부동산 어플을 통해서 직거래 할때

특히 조심해야하는 사기 유형입니다.

2. 신탁회사에 권리가 넘어갔는데 계약을 체결하는 경우

먼저 신탁이란

"일정한 목적에 따라 재산의 관리와 처분을 남에게 맡기는 일"

의 뜻을 지니고 있습니다.

등기부등본을 조회해봤을때

갑구에 신탁이라는 단어가 존재한다면

집주인(임대인)이 있다고 해도

부동산의 소유권

즉, 해당 건물의 권리행사의 주체가 집주인이 아닌

신탁회사에 있다는 의미입니다.

이런 신탁회사의 동의가 없다면 계약은

법적으로 보호를 받지 못합니다.

최근 글을 올려드렸던 조심해야될 지역 중

인천 미추홀구의 경우가 이런 유형으로 사기 건들이 많았습니다.

(해당 지역에서 전세계약 사기가 핵심이었지만

월세도 주의해야 될 부분인 거 같습니다)

3. (전)월세 이중계약 사례

제목 그대로 1개의 매물로 이중계약을 진행하는 경우입니다.

내가 계약하기로 한 집이 아직도 어플이나 네이버부동산에

매물로 떠 있는 경우 의심해봐야할 유형입니다.

4. 전입신고가 불가능한 사례

원칙적으로 전입신고는 무허가건물이나 판자촌 등

불법건축물에도 가능합니다.

그런데 매물정보를 확인하다 보면

위와같이 전입신고를 미리 얘기해달라든지

혹은 전입신고불가 라고

애초에 기재되어있는 케이스들이 있습니다.

오피스텔의 경우 상업시설임에도

주거용으로 전입신고를 하게되면

임대인 기준에선 주택수로 잡힙니다.

당연히 임대인에겐 과세의 대상이 되겠죠.

이러한 이유로 주변시세보다 저렴하게

세를 내놓고 특약사항에 전입신고를 하지 말라고

계약서에 명시하는 경우들도 있어요.

하지만 전입신고를 하지 않으면

대항력이 없기에 이러한 매물들은 가격과 입지때문에

눈에 아른거리더라도 피하시길 권해드립니다.

대항력 : 임대차 기간 동안 그 주택에서 이사 가지 않고

거주하면서 임차권을 주장할 수 있는 권한

5. 중개보수 사기

매물들을 보다보면

근린생활시설로 잡혀있는 물건들이 있습니다.

근린생활시설은 건축법에 따라 소매점 등 일상생활과

관련있는 상가 시설로 사용하는 시설입니다.

사실 일반인의 관점에서 보면

주거용 빌라와 근생빌라를 구별하는건 쉽지 않습니다.

그냥 상가에 딸린 일반 주택으로 보이거든요

(실제 최근 계약을 검토했었습니다.)

근생빌라 자체가 주의해야될 부분은 있지만

그것을 인지하였음에도 계약을 생각하고 있으시다면

중개수수료 보수가 얼마인지도 확인해보셔야 합니다.

중개수수료가 일반 주거용시설이라면

월세의 0.3~0.5% 요율로 계산되는데 비해

근생은 거래금액의 최대 0.9%까지 중개사가 받을 수 있습니다.

그렇기에 이 부분을 생각하지 않고

계약하기로 진행하여 막상 계약당일에 확인해보니

이 물건이 근린생활시설이라면서

중개수수료를 비싸게 말하는 경우가 있습니다.

참고로 근린생활시설임을 확인하기 위해서는

등기부등본만으로는 확인이 불가능하고

건축물대장을 열람하시어

내가 거래하려는 층이 근생인지를 확인하셔야 합니다.

꼭 계약 진행하기 전에 중개수수료가 얼마인지

부동산 사장님께 확인해보시길 권해드립니다.

6. 공인중개사의 보증금 차액 먹튀

종종 임대인이 임차인과 직접 계약을 맺지 않고

공인중개사에게 위임하여

임대차 계약을 진행하는 경우들도 있는데요.

이러한 경우 공인중개사들의 사기 유형 중 하나로

임대인이 거래하려던 조건은

보증금 1000만원, 월세 80만원인데

공인중개사가 임의로

보증금 3000만원, 월세 60만원에 계약을 진행하는 경우도 있습니다.

계약을 진행하고 보증금 차액 2000만원은 중개사가 가로채는 케이스인데요.

흔치 않는 유형이라고 해도

이러한 케이스들도 있으니

임대인과 직접 계약을 진행하시고

불가피하게 대리인을 통해서 계약을 진행하는 경우라면

임대인과 직접 통화하여 보증금 등 계약 내용들을 확인하는 것이 안전합니다.

대략적인 월세 사기 케이스들에 대해서

정리해드렸는데요.

케이스에 따라 월세 뿐 아니라

전세 임대차계약에서도 주의해야 될 부분들이기에

현재 다가구 혹은 빌라의 임차를 고려하고 있는

상황이시라면 위와 같은 사고가 발생하지 않기를 바랍니다.

이러한 것들을 방지하기 위해서

저번에도 말씀드렸다시피

임대차계약을 하시기전에

주변 시세대비 너무 조건이 좋다면 의심, 확인하는 습관을 기르고

꼭!! 등기부등본을 확인하시고

공인중개사를 끼고 공제증서 확인하여

대면계약을 진행하시길 권해드립니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

월세 사기유형 정리

1. 집주인이 아닌데 집주인인척 계약

2. 신탁회사에 권리가 넘어갔는데 계약

3. 이중계약

4. 전입신고 불가사례

5. 중개보수 사기 (근생)

6. 공인중개사 보증금 먹튀