안녕하세요.

파란 불꽃의 GRIT

끈기있는 투자자

이와입니다.

2024년 이후 서울에는

도대체 입주가 얼마나 예정돼 있는 걸까요?

지난 24.3.4. 서울시에서 보도자료를 내고

입주물량이 24년에만

3.8만호라 홍보했습니다.

[보도자료 링크]

https://news.seoul.go.kr/citybuild/housing-statistics-information#view/406799

하지만 여러 정비사업과 청년안심주택,

장기전세주택 등

다양한 유형의 주택유형을

'영끌'해서 통계를 낸 모양이더군요.

(기사 참조)

부동산 정보 플랫폼마다

각기 정보도 다른데요,

그래서 아파트 투자에 유의미한

입주 및 분양 현황을

부동산지인, 직방, 호갱노노

기타 청약정보, 지도 취합하여

직접 한땀한땀 작성해보았습니다.

(100세대 미만 단지 제외)



2024년: 24,813세대

24년 대어는 누구일까요?!

#올림픽파크포레온

아실과 부동산지인에는

2025년 1월 입주로 되어있지만

입주가 올해 11월로 앞당겨졌습니다.

서울시 보도자료(24.3.4.)

1만세대가 넘는 이 단지

올해 말 입주시 여파가 궁금한데요,

개포 신축을 통해 상황 유추해봅니다.

23년 11월 입주한

디에이치퍼스티어아이파크를 보면

아직 한창인 것 같습니다.

6,700세대에 이르는 대단지라

네이버부동산에서는 여전히

전세 1,600개, 월세 1,300개 매물을

확인할 수 있네요.

전세 최저가는 7억.

개포에 7억 전세라니 너무 싼 거 아닌가요...?

참고로 23년 7월 이후 서울 상급지에

쌓여가던 매물이

올해 초부터 조금씩 소진되는 모습인데요,

원베일리와 개포 디퍼아 입주 영향이

송파구, 성동구, 광진구까지도

영향이 있지 않았을까 추측해봅니다.

특히 올해는

강동구에만 5천 세대 입주가 쏠려있고

올림픽파크포레온

1만 2천 세대가 입주하면

강동구와 인접한

하급지인 미사, 구리, 남양주다산,

상급지 송파, 개포, 광진까지도 영향이

있을 것 같습니다.

이 정도면 분당, 성남 이하

경기 남부 수지까지도 여파가 어떨지

지켜봐야할 것 같습니다.

올림픽파크포레온은

무슨 심산인지 벌써 나온 전세 매물이

300개가 넘네요.

시세는 최저 6억.

실거주의무 유예 없었으면

큰일날 뻔 했습니다.



2024년 주목할만한 단지

#래미안원펜타스

(2024년 6월 입주)



외관 마무리가 한창입니다.

2025년: 29,533세대

2025년 입주 예상되는 단지도

라인업이 짱짱합니다.

상반기에는 특히

이름만 들어도 아는 단지들 등장.

홍실 재건축인

#아크로드청담

방배6구역의

#래미안원페를라

진주아파트 재건축인

#잠실래미안아이파크

잠원동 대어

#메이플자이

엄청난 여파가 있을 것 같네요.

물론 #원베일리 입주때

생각보다 전세가가

아주 하락하지는 않았고

전세 매물 역시

통상적인 입주장과

크게 다르지 않은 속도로 빠진 것 같습니다.



(59 기준)

23년 6월: 9~10억

23년 7월: 10~11억

23년 8월: 10~11억

23년 9월: 11~13억

23년 10월: 12억

전세가는 입주때가 되자

3억 정도 올랐습니다.

반대로 말하면 입주장에서

전세를 빨리 빼려면

주변 시세보다 3억 정도는

싸게 놓아야 할 수도 있겠네요.

25년 상반기 역시

23년 하반기 원베일리+개포 8천 세대 입주와

비슷한 규모로

강남 핵심 입지에 입주가 있습니다.

아직 분양이 아직 되지 않은

단지들이 추가된다면

더욱 많은 입주 일정이 추가될 수 있겠습니다.

2026년~2027년: 10,478세대

2026년 이후 확정된 물량을 보면

동서남북으로 흩어져서

중요한 단지들이 입주하네요.

강남에는

반포동 #래미안트리니원

방배동 #디에이치방배

강동에는

강동구 #이편한세상강동프레스티지원

동대문구 #청량리롯데캐슬하이루체

강북에는

지금 핫한 청약 중인

경희궁자이 앞

#경희궁유보라

강서구에는

#마곡13단지힐스테이트 바로 옆에 붙은

#마곡10-2단지

주목할만 해 보입니다!

특히 2022년 이미 착공한

#신반포21차 재건축

#잠실르엘

분양과 입주가

2025~2026년 중 언제 진행될지가

관건입니다.

분양 및 입주 미정

서초구 방배동에 재개발 구역이 많지만

철거신고와 착공이 된 경우에만

입주가 현실화될 수 있습니다.

현재 눈여겨볼만한 단지는

노란색 음영의 3개 단지 뿐이군요.

지난 번 조사할 때 시기에 비해보면

확실히 점점 분양과 공사가

미루어지는 경우가 많이 보입니다.

*이상 수기로 옮겨적었기 때문에

일부 오류가 있을 수 있으며

향후 단지 입주 현황에 따라

변경사항이 발생할 수 있습니다.

너나위 님의 말씀을 인용해보면서

글을 마칩니다.

"부동산 하락장이 벌써 3년이나 됐다고?"

너나위가 진단한 24년 2월 부동산

https://weolbu.com/community/565362

우리가 알 수 있고 알아야 하는 것은

✅ 이제 당분간은 입주량에 따른

국지적 전세가 변화가 있을 것이다

✅ 전체적 입주량이

어떻게 움직이는지 알아야겠다

✅ 만약 입주량이 극적으로 줄어들면

지역을 막론하고

전세난이 올 수 있겠구나

✅ 그 때 나는 무엇이 준비되어 있어야

기회를 잡을 수 있을까

지인이나 호갱노노, 아실 입주량에

임장다니면서 직접 확인한

건설중이지만 입주예정물량에

포함되지 않은

물건 수를 감안하면

개략적인 물량을 그려볼 수 있습니다.

그것을 직접 해보시면

큰 도움이 될 것입니다.

읽어주셔서 감사합니다🩷

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