서울 투자 기초반 1주차 강의 후기 [서울 투자 기초반 11기 88조 꿈별]

서울 투자 기초반 첫 강의는 믿고 보는 자음과 모음님의 강의였다.

part.1 현재 서울 시장 상황과 서울 아파트 투자의 특징에 대한 강의. 현재 매매가는 내려가면서 전세가는 올라오는 투자하기 좋은 시장이라는 것과 사람들이 좋아하는 단지의 아파트를 쌀 때 사서 보유하는게 서울 아파트 투자의 중요점이라는 것.

서울 아파트 투자를 잘하기 위해서 해야 할 일은 지금 시장에서 사람들이 거주하고 싶어하지 않는 동네는 투자우선순위에서 제외하고 각 동별 사람들이 좋아하는 아파트가 무엇인지 파악하여 리스트업해서 아파트끼리 상대평가하여 같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 아파트를 선택하는 것. 살기 좋은 동네,살기 좋은 아파트의 요소를 갖추고 있는지,이 지역 안에서 사람들이 좋아하는 아파트인지,역세권,신축,상급지,환경 기준 중 몇 개를 가지고 있는지를 판단하되 역세권,신축,상급지,좋은 환경이라도 사람들이 좋아하는 아파트가 아니라면 투자하면 안된다는 것.

가장 중요점은 사람들이 좋아할 만한 아파트에 투자 해야 한다는 것.얼마의 투자금으로 투자하는냐가 아니라 어떤 단지를 얼마에 투자하는지가 중요하다는 것. 지금까지 나는 어떤 단지가 아니라 얼마의 투자금이 드는지가 가장 중요했던 것 같다.임장을 하다보면 선호도 좋은 지역과 단지는 가격이 비싸고 절대가가 높은 경우가 많아 내 투자금에 맞는 지역만 찾게 되는데 천장을 열어두고 투자금에 적합한 급지나 단지가 아닌, 사람들이 좋아할 만한 단지를 선택하는데 중점을 둬야겠다.

part.2 서울 내 가치 성장 투자와 소액 투자의 현실화에 관한 강의.서울을 생활권별과 급지별로 분류하고 서울 25개구의 위치와 입지분석,핵심 요소들을 알아보았는데 급지별 비교는 무의미하며 지금 시장에서는 사람들이 좋아할만한 단지를 사는 것이 중요하고 급지가 아닌 단지 대 단지로 보는 것이 중요하다는 것.

서울 투자 우선 순위 범위 정할 때 강남이랑 명확하게 가까운 곳이거나 강남은 조금 멀지만 수요을 명확하게 끌어들이는 곳을 우선 순위로 정해야 한다는 것.서울 외곽 지역의 경우 입지적 특장점보다는 역세권 또는 연식이 좋은 아파트로 단지별 선호도 우선해서 접근해야 한다는 것.

급지별 각 지역의 입지 분석 내용을 투자시 활용하여 투자해야 한다는 것.

서울 뉴타운 현황에서 거여 마천,흑석,노량진,이문 휘경,장위,수색 중산 뉴타운 같은 앞으로 좋아질 지역을 눈여겨 보라는 것.

서울 투자는 아파트와 아파트로 비교해서 투자 우선 순위를 결정하라는 것 다시 한번 강조.

가치 성장 투자를 위해 해야 할 일:내가 가진 투자금으로 할 수 있는 우선 순위 정리->동별로 구분하고 살기 좋은 동네 고르기(사람들이 싫어하는 동네 거르기)->동별 우선 순위 정하기->단지별로 보기->가치가 더 좋은 단지부터 리스업->다른 지역 다른 지와 비교하여 같은 투자금으로 할 수 있는 더 좋은 단지 선택(충분히 가격이 싸지 않으면 투자하지 않음)

가치 성장 투자의 현실적 조건들 (무주택자,1주택자 각자의 여건에 따라)을 따져보고 신중하게 투자 접근 할 것.주의 사항은 투자 실력도 없으면서 자산 재배치 진행하여 전세 놓으면서 반전세로 이동하는 경우 조급해질 수 있으니 주의가 필요하고 실거주 매도하여 투자로 1주택 전세끼고 매수시 거주 비용 계산의 필요성 인지하기.거주지보다 하급지 신축으로 갈아타는 선택은 하지 말 것.

서울 소액 투자의 경우 지금 시장에서 1억 미만 소액투자는 가치 성장 투자는 아님.매도해서 조금 더 좋은 단지로 갈아타는 것 생각해야 함.5급지 투자시 경기도까지도 고려해야 함.

소액 투자로 적합한 아파트는 입지 덜 좋은 신축과 입지 덜 좋은 구축.전세가율 높은 구간이 긴 곳일수록 소액 투자처로 적합.

지금까지 너무 한계를 두고 투자 지역을 선정했다. 서울 투자 기초반 지역 선택에서 처음에는 내 투자금으로 투자 가능한 4급지 위주로 선택했다가 상급지를 먼저 봐야 투자 기준을 마련할 수 있다고 해서 용산구를 선택하게 되었는데 강의를 통해 급지를 나누어 투자 선택을 하는 것은 무의미하며 단지 대 단지로 평가해야 한다는 것을 배우고 내가 넘사벽이라고 생각해 투자 지역에서 제외한 지역도 임장을 통해 단지를 분석하고 비교 평가 해봐야겠다는 생각이 든다.

임장 할 때 자음과 모음님이 정리해주신 지역별 입지분석 내용을 참고하고 핵심요소들을 한번 더 상기해 살펴봐야겠다.뉴타운의 경우 앞으로 좋아질 모습을 상상해보며 둘러보는 것도 좋을 것 같다.

투자 실력이 없을 때의 투자는 하지 말아야 할 선택을 하게 되는 경우가 많은 것 같다.지금은 투자 실력을 쌓아야 할 때이니 조급해하지 말고 독,강,임을 통해 실력을 쌓아가는 시간을 갖자.

part3 서울 아파트 투자 의사 결정하는 방법. 본질적인 것은 가치,저평가된 가격,전세가 전세가율

가치,저평가된 가격,전세가율은 많은 강의를 통해 익숙한데 전세가율 상승 기간을 살펴 보는 것이 투자의 방향과 기준점이 될 수 있다는 것을 새롭게 알게 되었다.

특정 지역을 평균화된 가치로 판단하는 것을 지양해야겠다.

part.4 서울 투자시 고려 사항.취득세,양도세,종부세 감안하여 절세 할 수 있는 방향으로 선택.

세금 문제는 실전 투자에서 많은 고려 요소이므로 자세한 공부가 필요한 것 같다.

투자 의사 결정을 방해하는 것:확신의 부재,경험의 부재.

원하는 것 명확히 하기

결과를 만드는 것은 정보가 아닌 행동

결과를 만들어내겠다는 믿음 자체가 결과를 만듦

내가 월부에 있는 이유-우리 부부의 편안한 노후와 가족들에게 도움을 주는 삶을 살고 싶어서

목표: 10년 내 40억 순자산 달성해서 남편 은퇴시키고 편안한 노후를 함께 즐기며 가족들의 삶에도 도움되기