열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 106조 부선이네]

Part 1. 상반기 현재 전세 시장 상황

전세가가 상승하는 지역, 하락하는 지역 모두 입주물량과 많은 연관이 있다는 것을 알게 되었다. 또 투자에서는 지역 평균, 단지 평균, 이런 것 보다는 정말 물건by물건, 지역by지역, 상황by 상황인 것 같다는 생각을 했다. 답이 정해져 있는 것이 아니라 전체적인 흐름과 상황을 유연하게 판단해야 좋은 투자를 할 수 있을 것 같다.

Part 2. 전세 셋팅을 위하여 알아야 할 필수사항

1) 전세 셋팅 유형과 프로세스

상황을 전부 활용할 수 있어야 나의 상황에 맞는, 또는 더 좋은 투자를 선택할 수 있는 기회가 생긴다. 어쨌든 발생할 수 있는 상황이 있고, 초기에 상황을 판단하고 투자 여부를 결정하는 것에 따라 투자결과가 달라진다.

2) 계약단계부터 챙겨야 할 전세 셋팅

등기부등본, 매매계약서, 임대차 계약서 보는 법을 알게 되었다. 몇 년전 월세계약을 할 때에는 내가 무슨 서류에 서명을 하는지 제대로 모르고 했었다. 최근 전세사기가 늘며 그럴 수록 서류를 잘 확인해야 한다고 하는데, 어떤 서류의 무엇을 봐야 하는지 답답했던 경험이 있다. 투자자로써도 필요하지만, 내가 임차인이 되었을 때도 잘 알고 있어야 하는 내용을 알 수 있어 좋았다. 앞으로 성공하는 투자자가 되려면 무엇보다 하고 싶지 않은 일도 빠르게 행동하여 마무리 짓는 습관을 가지는 것이 필요하다.

Part 3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

많이 알고, 예측해보고( 꼼꼼히 계산, 뇌피셜 XX), 객관적으로 대응, 선택한다.

1) 적정 전세가 설정하는 법 -> 단, 생, 공

얼마나 경쟁력 있는지, 앞으로도 계속 경쟁력 있을 수 있는 물건인지 확인해야 한다. 욕심을 부리지 않고 객관적으로 내 물건을 판단할 수 있어야 한다.

2) 리스크 줄이는 임대기간 설정법 -> 공, 수, 포

시간이 지나 시장에서 찬밥신세가 되지 않을지 미리 확인해야 한다.

초보에게는 묘수, 강수를 두는 것 보다는 악수를 두지 않는 것이 중요하다. 당장 눈앞의 기회에 마음 조급해 하며 객관성을 잃지 않고, 배운대로 과정에 따라 천천히 프로세스를 밟으며 투자결정을 해야겠다. (초보일수록!) 나의 상황 + 시장상황을 판단하고 욕심을 부리지 않는 것이 중요!

3) 임차인에 따른 대응전략

3-1) 이미 임대기간이 정해져 있는 경우 (전세 낀)-> 리스크가 나에게 줄어드는 방향인지 확인, 리스크를 줄이는 방향으로 변경이 가능한지 확인해야 한다. (갱신청구권, 공급리스크 확인)

3-2) 법인

할 수 있는 선택은 항상 나의 상황 & 시장의 시기에 따라 다르다! 상황에 가장 적합한 선택을 하려면 객관적으로 데이터를 통해 기회비용을 계산해보는 것이 필요하다. 일반적이지 않은 것은 훨씬 더 꼼꼼하게 확인하는 것이 필요

Part 4. 사는 즉시 수익률 올리는 협상법 & 임대리스크 줄이는 법

가장 중요한 것은 싸게 사는 것(절대적인 방어가 가능)

1) 협상 : 가격 + 상황을 활용 -> 시장 분위기를 파악

네고는 항상 힘들지만, 할 수 있는 것과 편한 것만 할 수 없다는 생각을 하며 부딪혀 나가야 한다. 투자에 있어서 만큼은 좋은게 좋은것 이라는 생각 버리고 할 수 있는 카드를 다 꺼내볼 수 있는 것도 투자자의 실력이라는 생각이 들었다. 하지만 너무 후려치거나, 사람을 배려하지 않는 선택을 하고 있는 것은 아닌지도 스스로 점검할 필요가 있다.

2) 임대리스크 : 입주물량 파악 + 욕심부리지 않기 (전세가 최고가 고집x) + 지역분산투자 로 리스크를 줄인다. 막상 리스크를 부딪혔을 때 투자에 대한 확신 + 싸게 샀었다면 그마저도 들고 갈 수 있다.