열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 128조 lizzie]

열반스쿨 중급반 4강 양파링님의 강의 후기입니다.

강의에서 배웠던 전세빼기 과정들을 완강 후 주말 매임을 통해서 부사님들에게 질문을 하며 적용, 복습할 수 있었습니다.

이번 강의 자료는 두고두고 잘 간직하여 전세 빼기의 국어사전, 수학의 정석처럼 매수할 때, 전세입자 구할 때 항상 참고하도록 하겠습니다.

4강 키워드 : 적정 전세가 설정하는 3단계, 임대기간 설정시 고려해야하는 3가지, 협상시 고려해야 하는 2가지

강의 본깨적

본 것

part1. 현재 전세 시장 분위기

-투자의 끝은 1등 뽑기를 잘해서 매수를 성공하는 것이 아니다, 투자의 완성과 끝은 전세빼기이다.

-매수 후 전세를 준비하면 늦는다. 매수하기 전 전세세팅까지 함께 고민하는 것이 매수 과정 중 하나이다.

-현재 수도권 전세 시장은 전세가율이 60%이상으로 신축과 전용84도 배제하지 말고 투자 대상으로 포함 시켜 볼 것

part2. 전세세팅을 위해 알아야 할 필수 사항

1)등기부등본

-소유자 : 등기부등본 확인 시 계약자=등기부등본소유자=신분증=계좌주 일치 확인

(소유자가 부부공유일 경우 부부 모두 동의 했는지 확인하기)

-열람일시 : 권리관계에 변동이 있는지(가계약금전, 계약서 쓸때, 잔금칠때)-

-페이지 수 : 문서를 전부 확인하였는지

2)대출이 있을경우 : 말소 특약 넣기, 대출 상환 영수증 받기(인터넷 발급 가능)

3) 임대계약서 작성시

-임대인이 보증금을 담보로 질권설정을 할 경우 계약 종료 후 보증금을 은행에 반환하기

tip. 임대인 연락처에 000아파트(질권설정)으로 저장해두기

4) 세낀 물건 매매시

매도자, 임차인에게 질권설정, 전세자금대출받았는지 확인하기

part3. 1등 전세물건 만들기

-적정전세가격 3단계 : 단지내, 생활권, 공급

-임대기간 설정시 3가지 : 공급, 수요, 포트폴리오

-협상시 고려 : 가격협상, 유리한 상황 활용

깨달은 것

-1등 뽑기가 끝이 아닌 매수 하기 전 전세 리스크, 2년 후 역전세 리스크까지 확인하고 고민한 후 최종 매수 결정을 할 것

-하락률과 전세가율이 높은 시장에서는 좀 더 적극적으로 매물을 확대하여 찾아 볼 것(신축, 84 포함)

-전세 세팅의 여러 상황에 따라 다양한 대응 방안이 있음

-계약서 작성 시 등기부등본, 특약등을 꼼꼼히 확인하고 특히 세낀 물건을 매수할 경우 질권설정과 전세자금대출을 필수로 확인할 것

-강의 수강 전까지 내 물건을 1등 전세로 만드는 방법을 단순히 내가 속한 단지의 호가 중 가장 저렴한 가격, 좋은 컨디션 이라고 생각하였음. 하지만 나의 전세를 1등 전세로 만들기 위해서는 라이벌 후보 군을 단지내 다른 평형, 생활권내 단지들, 공급 예정인 단지들의 전세가까지 확대해서 생각할 것

-임대 기간을 설정 할 시 추후에 역전세를 대비하기 위해서 임대 계약 종료 후의 공급과 수요, 추후의 N호기들과의 전세 기간을 고려하는 등 넓은 시야에서 바라봐야 함

적용할 것

-매임 시 실제 매수한다는 생각으로 임대를 놓 경우를 상상하여 부사님에게 질문하기

-실제로 전세 놓을 경우 전세기간의 공급, 수요 리스크 확인하기

-1등 뽑기 후 1등으로 뽑은 단지의 적정 전세가가 얼마인지 따져보기

-1호기 매수 시 등기부등본확인, 매매계약서, 임대계약서 작성 등의 과정에서 본 교재를 보고 빠짐없이 적용하기