[열중 35기 독서하고 8자고쳐 집4러 가야조 행탄이] 4주차 양파링님 강의후기

안녕하세요, 열중 35기 84조 행탄이입니다.

4주차 양파링님의 '실전현장에서 무조건 알아야 하는 전세 A to Z'에 대한 강의후기입니다.

*적정 전세가를 설정하는 3단계

적정 전세가를 설정해야 투자금을 조기 회수할 수 있고, 이를 재투자에 활용할 수 있음

1단계 : 단지 내 비교

-> 같은 단지 내에서 상위 평형, 하위 평형의 전세가를 파악하여, 적정한 전세가 책정

-> 상위 평형 전세가 > 해당 평형 전세가 >= 하위 평형 전세가

2단계 : 생활권 내 비교

-> 생활권 내에서 선호도에 따른 적정한 전세가 책정

-> 선호도 높은 단지 전세가 > 해당 단지 전세가 >= 선호도 낮은 단지 전세가

3단계 : 공급물량 확인

-> 해당 지역과 인접한 지역의 공급물량 확인 후, 적정한 전세가 책정

-> 구축 단지의 경우 신축 하위평형 전세가와 경쟁력 비교

깨달은 것

전세가는 네이버 호가에 나와있는 것 중 낮음 금액으로 책정하는 줄 알았는데,

적정 전세가를 책정하는 방법을 구체적으로 알게 되었다.

공급물량은 어느 단계든 확인해야 하며, 신축 단지의 전세가를 활용하는 방법도 알게 되었다.

BM.

전세 최고가가 아닌, 적정 전세가 책정하기

*임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지

임대기간 설정은 리스크와 밀접하게 관련되어 있음

공급

-> 해당지역 내 공급이 많다면, 전세가를 낮게 측정할 수밖에 없고, 이로 인해 투자금이 많이 들어 전세가 회수에 오랜 시간이 걸릴 수 있음

-> 전세 재계약 시점의 공급 물량을 확인해야함

수요

-> 30평대 수요가 많은지, 10평/20평대 수요가 많은지에 따라 전세가 잘 나가는 시기가 달라짐

-> 지역뿐만 아니라 단지 및 평형에 대한 수요도 중요함

포트폴리오

-> 다주택자가 될수록 투자 시기를 분산하여, 전세 재계약 시기를 분산하여 리스크를 줄여야 함

깨달은 것

투자는 예측이 아닌 대응이다. 공급물량이 많다고 무조건 피하는 것이 아닌, 대책을 마련하면 된다.

내집 마련은 비수기인 여름(장마철, 휴가철), 명절 연휴, 겨울 등에 해야한다.

BM.

여름철 내집 마련을 목표로!

*협상 시 고려해야 할 2가지

협상은 비용과 편익을 고려해 매도자와 매수자 모두 윈윈이 되어야 함

가격, 상황

지금 시장은 가격 및 상황 모두 활용할 수 있는 매수자 우위시장임

깨달은 것

등기부등본 등을 활용해 매도자의 상황을 파악한 후, 가격 협상을 시도한다.

BM.

서로 윈윈할 수 있는 협상전략 시도하기

감사합니다!