[서기10기 서울에 3채 투자하고 목표자산 1구조 행탄이] 1주차 자모님 강의후기

안녕하세요, 서기10기 31조 행탄이입니다.

1주차 자모님의 '2024년 서울 투자 기회 잡는 법' 강의에 대한 후기입니다.

*서울 25개구 구별 특징

1군 : 강남, 서초, 송파, 용산

-> 직교학환 모두 빠지지 않는 곳

-> 이름 자체가 브랜드인 곳

-> 누구나 살고 싶어하는 곳

2군 : 양천, 마포, 성동, 광진

-> 구별 내 독보적인 생활권 존재(목동, 성수/옥수, 광장 등)

-> 양천구 제외 한강변 근처

-> 양천, 광진은 학군이 강점

-> 마포, 성동은 업무지구와의 접근성이 강점

3군 : 강동, 종로, 중구, 영등포, 동작

-> 주로 업무지구

-> 강동은 고덕/둔주로 환경 개선, 9호선 호재

-> 영등포는 여의도/당산 생활권 선호, 2/5/9호선

-> 동작은 흑석/노량진 재개발, 9호선

4군 : 강서, 서대문, 동대문, 성북, 관악, 노원

-> 업무지구 근처 지역

-> 강서는 마곡 및 신축 택지(자체 수요)

-> 서대문은 가재울 뉴타운, 5호선

-> 동대문은 청량리 중심으로 재개발 활발

-> 성북은 길음뉴타운, 장위뉴타운

-> 관악은 강남과 가까우며, 2호선 이점

-> 노원은 중계 학군

5군 : 은평, 구로, 금천, 중랑, 강북, 도봉

-> 서울 외곽 지역으로 선호도 낮음

-> 구디/가디 업무지구

깨달은 것

다음 상승장 때 마용성이 될 지역을 눈여겨 봐야 한다.

강동은 둔주가 입주하고 나면 다시 2군으로 올라갈 수 있을까?

동대문은 청량리를 중심으로 개발이 완성되면 입지가 정말 좋아질까?

BM.

2~4군 중심으로 앞마당 넓히기

*가치성장투자

서울 및 경기도(과천, 분당, 광명, 수지, 평촌)에서 가치가 있는 물건 매수

팔지 않을 자산을 매수

시세차익을 통한 경제적 자유 달성

전세 보증금 상승에 따른 현금 흐름 확보

입지 좋은 신축 또는 입지 좋은 구축

1) 범위 정하기 : 1-3군 300세대 이상, 4군 신축 300세대 이상

2) 강남 접근성 1시간 이내

3) 가치 대비 저평가 확인 : 전고점 대비 20~40% 하락 및 전세가율 50~60%

4) LTV + 신용대출 + 현금 = 잔금(리스크 대비)

깨달은 것

지난 상승장에서는 개집도 올랐다. 하지만 지금은 철저히 개별 장세다.

서울에 있는 아파트라도 아무거나 매수하면 안된다.

단지 선호도 및 전세가가 상승하고 있는 단지를 매수해야 한다.

BM.

싸투감이라는 확신이 든다면 매수!

*소액투자

서울 및 경기도(과천, 분당, 광명, 수지, 평촌)에서 가치가 있는 물건 매수

투자금 적게 들여 높은 수익률 달성

전세가 높은 단지에 투자

더 좋은 자산으로 갈아타기

입지 덜 좋은 신축 또는 입지 덜 좋은 구축

깨달은 것

서울 내 소액투자 가능한 곳은 투자할 수 있는 기간이 길다. 조급해할 필요 없다.

다만, 소액투자 할거라면 매도 전략을 세운 후 진행해야 할 것 같다.

BM.

내집 마련 후, 수도권 소액투자 고려하기

긴 시간 동안 좋은 강의 해주셔서 감사합니다!