안녕하세요.
사회 초년생으로 직장을 구해 처음으로 전세 계약을 진행해야 하는 상황입니다.
(제가 거주하는 지역은 충청도입니다. 우려되는 부분이 있어 문의 드립니다.)
부동산 고수님들 ㅠㅠ 답변 부탁드리겠습니다.
다가구주택에 전세로 입주 예정이며 건물가는 10억? 내외 라고 말씀하셨고,,
(1. 해당 건물 공시가를 알 수 있는 방법?)
등기부를 확인해보니 채권최고액 4억2천정도며, 공동담보로 해당 건물 외 옆 건물도 있더라구요...
예시
공동담보 토지 XXXXXXX 232
토지 XXXXXXXXX 233의 담보물에 추가 이런식으로요!
2.이건 어떻게 해석하면 될까요? 두 토지에 대한 채권최고액이 4억2천인건가요? 공동담보라는 개념은 무엇일까요..?
인터넷에 서칭해서 읽어봐도 잘 이해가 안되어서요 ㅠㅠ
그리고 등기부를 보면 조금 이상한 부분이 두명에게 해당 건물 지분이 있는데 (부부로 예상), 두분 다 같은 날에 개명을 하셨고, '지분강제경매게시결정' 이 있었다가 해당 사항이 말소된 기록이 있습니다.
3.전세로 들어가기에 좋은 매물은 아니겠죠..?
4. 건물 가격 기준으로 몇%정도가 통상적으로 안전한 매물이라고 하는 것일까요?
5.전세계약 관련 꿀팁 있으면 공유 주시면 정말 감사드리겠습니다
댓글
안녕하세요 00000753님
1. 주택에 대한 공시지가는 https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm 부동산 공시가격 알리미에서 볼 수 있습니다.
2. 채권 최고액이라고 하면 해당 건물을 담보로 3.5억 정도를 빌려서 은행에서는 그의 120%인 4.2억을 채권최고액으로 잡아두었다는 것을 의미하며, 그 돈도 모자라서 토지까지 담보를 잡았다면 임대인이 부채비율이 다소 높고 다른 데 돈을 끌어다 썼다는 것으로 해석됩니다. 지분강제경매게시결정은 채무를 이행하지 못해서 해당 건물이 경매에 넘어갔다는 것을 의미하는데 말소되었으니, 아마 급하게 돈을 갚아서 말소된 것이 아닌가 생각됩니다.
3. 제가 다가구에 대한 이해도가 높지는 않지만 1,2에서 보듯이 임대인의 사정이나 여러 정황들이 전세로 들어가기게 클린한 상황은 아닌 것으로 보여집니다.
4. 저는 임대인임과 동시에 임차인이지만 전세를 들어갈 때 임대인에게 융자가 있는 곳은 우선 대상에서 제외했습니다. 잃지않는 투자를 하려면 내 실거주 보증금을 지키는 것이 우선이기 때문입니다. 몇%가 안전한지는 잘 모르겠습니다. 20%만 부채라고 해도 다른곳에서 부채가 더 크면 이 건물이 경매로 넘어가고 내 보증금을 언제 받을지 모르기 때문입니다.
5. 임대인 융자가 없는 집을 선택하고, 잔금때까지 이 집에 대한 융자를 받지 않겠다는 특약을 작성합니다. 그리고 전세보증보험(KB매매시세 대비 90% 한도로 전세 설정)을 가입하여 안전장치를 걸어두고 잔금날 동사무소 확정일자를 받습니다. 당연한 것 같지만 꼭 해야 하는 부분입니다.
이상 제가 아는 부분은 여기까지입니다.
도움이 되셨으면 좋겠네요. 좋은 전세 구하세요!
