5천만원으로 수도권 2호기 투자했습니다. [배배영]

안녕하세요,  배배영입니다.

제목 그대로 5천만원으로 지난 9월

수도권에 2호기 투자를 했습니다.

저는 올해 두 번, 지방광역시와 수도권에

모두 5천만원 미만으로 투자를 하였습니다. 

남들보다 많이 느린 저는 1호기까지 

2년이 걸렸기 때문에 2호기를 이렇게 

바로 이어서 할 수 있을지 몰랐습니다.

참 어려운 투자금인 5천만원으로 어떻게 

두 번의 투자를 할 수 있었을까요?

적은 돈으로도 할 수 있다고 생각하고,

투자를 할 수 있는 조건을 가진 물건을

만들고, 찾았기 때문에 가능했습니다. 

튜터님, 동료분께 배우면서 해낸

저의 소액투자 투자경험이 누군가에게 

조금이라도  도움이 되길 바라며 

투자 경험을 복기해보겠습니다 :)

# 투자하긴 해야 하는데…

뭐부터 해야하지? 모르겠어 ㅠㅠ

이것이 올해 7월 투자를 앞둔 

저의 솔직한 마음이었습니다.

투자 물건들을 보고 있긴 한데..

뭔가 착착 진행되는 느낌이 아니었습니다.

“5천만원 밖에 없는데... 

수도권 투자 진짜 가능할까?”

“지방에서 좋은 거 봐야하나? 

우선순위가 뭐지..?”

강의를 통해 수도권 소액 투자처로

‘부천, 산본, 영통’이 있다는 것은 알았고,

중소도시부터 광역시까지 앞마당은 있었지만

어디를 먼저 우선순위로 봐야 하는지 

정확히는 몰랐습니다.

그냥 대충 여기는 공급 많으니까 

혹은 여기는 이미 투자했으니까 

우선순위가 아니겠지 생각만 했습니다.

방향성을 못 잡고 방황하고 있던 저는

지난 학기 동료였던 민갱님께 조언을 구합니다.

매매 금액대별로 단지를 추려보라고 조언해주셨고

아래의 프로세스로 투자 가능 범위를

좁혀보았습니다! (민갱 튜터님 감사합니다♥)

# 투자 범위 좁히기

(1단계) 앞마당 전수조사

먼저 앞마당 전수조사를 했습니다.

이때, 현실적으로 투자금 범위에 

아예 벗어나는 상급지 서울 지역들은 제외했고

나머지 경기도 5급지부터 지방 중소기업까지 

전수조사를 했습니다.

(전수조사를 너무 오랜 기간 붙잡진 않았고,

3개월 내 딴 시세를 그대로 활용하기도 했습니다)

(2단계) 금액대별 단지 그룹핑

전수조사 후 제 투자금 5천에서 5천만원 더한

5천~1억으로 투자가 가능한 단지를 찾고,

그 중 좋다고 생각되는 단지들을 추려보았습니다.

그렇게 추려보니 제 투자금으로 가능한 매매 절대가가 2억~4억의 범위에 있다는 것을 알았습니다.

그리고 지역별, 금액대별로 아래와 같이 그룹핑을 했습니다!

이렇게 나온 단지들을 보면서

어떤 단지들이 좋을까 비교평가를 했고,

매물임장할 후보 단지들을 추려보았습니다.

예를 들어, 같은 투자금으로는 2억대 물건보다는 3~4억대 물건이 더 좋으므로 2억대를 날립니다.

(+ 날리는 이유에 대해서도 메모해두었습니다.)

이때, 비교평가를 하면서 가치가 헷갈리는 단지들은 일단 매임 후보 단지로 올렸습니다.

(3단계) 추려진 단지 매물임장

그렇게 하나씩 단지를 추리다 보니, 

4억대 매매가의 단지들은 대부분 

1억 정도의 투자금이 필요했고, 

제가 투자할 수 있는 가능성이 높은 단지는

3억대 단지라는 것을 파악하게 되었습니다.

또한 앞마당에서 어떤 단지들을 타깃하여

봐야하는지 조금씩 감이 오기 시작했습니다.

즉, 머리속만 복잡했는데 액션 플랜이 생겼습니다.

“가장 가치가 좋은 단지부터 

하나씩 매물임장 다 해보자!”

이 과정이 누구에게는 당연할 수 있습니다.

저 또한 ‘당연히 그렇게 하는 거 아니야?’ 라고

생각만 했고, 실제로 하고 있지 못했습니다. 

혹시 이런 단계에 있는 분들이 계시다면 이런 

프로세스로 단지들을 추려보시면 좋겠습니다. 

# 선호도 낮은 물건은 우선순위 아니니까 다음에..

저도 배운 대로 좋은 매물부터 봤습니다. 

문제는 안 좋다고 생각한 것들은 계속 보지 

않고 넘어갔습니다..

수도권, 지방광역시 물건,

방 2개, 방 3개 물건 등등..

투자금 범위에 들어오는 타깃 단지들을 

좋은 것부터 하나씩 보고 내려오면서

튜터님께 매물문의를 드렸습니다.

그리고 튜터님께 위에서 보여드린

금액대별로 정리한 매물표를 보여드렸습니다.

“한 단계 더 내려와서 00단지까지 보세요”

센쓰 튜터님께서 말씀해 주신 00단지는

수도권 지역 내에서 생활권에서 선호도가 

가장 빠지는 단지였습니다.

사실 해당 단지는 앞마당을 만들 때에도 

매임조차 하지 않았습니다.

그리고 투자 물건을 찾을 때에는 좋은 것부터

봐야 한다는 생각에 같은 투자금으로는 

우선순위가 아니라고만 생각하여 아예 

그런 단지의 매물은 살펴 보지도 않았습니다.

바쁘다는 핑계로, 스스로 생각하기에 

선호도가 밀리는 단지의 매물은 보지도 않고 

5천만으로 할 수 있는 단지는 

없다고만 생각했습니다. 

센쓰 튜터님의 멘토링을 통해,

다시 단지를 객관적으로 살폈습니다.

생활권에서 선호도가 가장 빠지는 단지였지만,

강남까지 딱 1시간 이내 갈 수 있었습니다…!

생활권에서 선호도가 밀리는 단지들도 모두

네이버부동산에 나온 ‘모든 매물’의 리스트를 뽑아

전임을 했고 매물을 보러 갔습니다. 

(네이버 부동산에 올라온 모든 매물을 

리스트로 뽑을 수 있도록 도움 주신 

루시퍼홍님 감사합니다♡)

장부 물건이 아니고 서는,

모르는 물건이 없는 채로 나와있는 모든 물건 중 

투자할 수 있는 물건들을 매임을 했습니다!!

# 전세 높게 낀 법인물건

그렇게 저는 시세보다 전세가 높게 낀

법인 전세 물건을 만나게 됩니다.

시세보다 2천~4천정도 전세가 높게 낀

법인 전세 물건이었습니다.

보통 법인 물건은 기숙사로 활용되므로

물건 관리가 잘 안되는 경우가 많은데요,

제가 본 물건은 법원 직원 1명이 혼자 거주하는 

집으로 임대용 가성비 수리 상태임에도 

짐이 적어서 집이 깨끗해 보였습니다.

보면서부터 ‘이 물건이다’ 라는 느낌이 들어,

물건을 보는 중에도 함께 오신 

법인 직원분께도 적극적으로 질문했습니다.

해당 물건은 전세 만기가 올해 11월으로

곧 만기가 다가왔습니다. 

현재 조건 그대로 전세가 재계약 되어야만

제 투자금 범위에 들어오는 물건이었습니다. 

현 매도자와 법인은 전세 계약 연장에 대해 

구두로 동의가 된 상태였습니다만,

혹시나 연장이 안 된다면 리스크가 

생기는 물건이었습니다.

그래서 법인 직원분께 현재 금액 그대로

전세 연장 의사가 있는지 다시 확인했습니다.

전세가가 시세보다 비싸도 보통 재계약을 편하게

생각하는 법인은 다행히 연장의사가 있었습니다.

제가 본 매물은

비슷한 매매가의 다른 매물보다는 

수리 상태가 아쉬웠고,

기본집보다 2천만원 더 비쌌지만, 

전세가 높게 세팅 되어 

“제게 맞는 조건”을 가진 물건이었습니다.

# 할 수 있는 투자, 

수도권 외곽의 힘

그렇게 이 물건을 줴러미 튜터님께

매물코칭을 받게 되었습니다.

제 물건은 전세금이 시세보다 이미 높게

세팅되어 있어 보유하는 동안 전세금 회수는 

어렵다고 생각했습니다. 

그래서 전세금 회수보다는 

시세차익을 생각해야 하는데, 

지역 내에서 선호도가 밀리는 물건이라

흐름이 늦게 올 것 같은데 괜찮을까..? 

라는 고민을 했습니다. 

줴러미 튜터님께서는 수도권 외곽 물건이므로

당연히 늦게 오를 수 있다고 해주셨습니다.

하지만 중요한 것은 늘 자기가 가진 투자금으로

투자를 하는 것이라고 해주셨습니다.

이제 2호기를 하는 저는 계속 투자를 반복해

나가는 것이 중요하다고 해주셨습니다. 

수도권 외곽이라도 강남 1시간 내에 갈 수 있는

구축은 무시하면 안 된다고 해주셨습니다.

애매한 입지의 지방광역시 신축 20평대가

좋아 보여도, 수도권 구축 20평대를 

따라올 수 없다고 해주시면서 다시 한 번 

객관적인 단지의 가치를 배울 수 있었습니다. 

제 투자를 돌이켜보니, 너나위님께서 지난

여름학기 6강 때 해주신 말씀이 떠오릅니다.

"경험상 안 좋은 물건 몇 개 산 것들이 나중에는 좋은 거 못 산 거 다 따라잡았어요.

 

외곽 물건으로 상위 입지의 ‘수익’을 따라잡는 것이 아니라,

자본의 부족을 최대한 만회하는 거예요.

 

내가 가진 자본으로 효율을 추구하는 것이 투자입니다.

돈이 모자라도 최대한 따라잡는다는 마음으로 최선의 투자를 하는 겁니다."

그렇게 튜터님의 ok를 받고

물건 보고 1주일 만에 안전하게 

전세 재계약까지 세팅하여 등기를 쳤습니다!

# 환경 덕분에 해낸 투자

남들보다 많이 느린 제가 

1호기까지 2년이 걸렸습니다.

올해 초 지방광역시에 1호기 투자를 하고

올해 9월 수도권에 바로 2호기를 했습니다.

어떻게 할 수 있었을까 생각해보면,

뻔한 말일 수 있지만 참 운이 좋았습니다. 

왜냐하면 제가 뭘 특별히 잘했다기보다 

‘투자 방향성’을 아낌없이 가르쳐주신 튜터님과 

‘할 수 있다’ 응원해 주시는 동료분들

덕분에 할 수 있었기 때문입니다.

남들보다 적은 종잣돈으로 두 번의 투자를 하면서,

보통 사람들이라면 안 된다고 생각하는 일이어도

‘하겠다, 해볼 수 있다.’고 마음 먹으면 

된다는 것을 배웠고, 

할 수 있는 환경(좋은 선생님과 동료)에

있다는 것이 얼마나 중요한 것인지 깨달았습니다.

저의 첫 학교 튜터님이신 용맘 튜터님 감사합니다.

한 단계 더 성장할 수 있도록 가르쳐주시며, 

어떤 태도로 투자를 임해야 하는지 배웠습니다🤍

2호기 투자를 미루지 않고 해낼 수 있도록 

투자 방향성 코칭해 주시고, 할 수 있다고 

믿어주신 센쓰 튜터님 감사합니다🤍

그 동안의 투자 경험 복기할 수 있도록 해주신 

자향 멘토님 감사합니다🤍

이번 학기 나누며 더 성장하겠습니다.

1,2호기 코칭 해주신 빈쓰 튜터님, 줴러미 튜터님

꼭 뵙고 싶습니다! 코칭 덕분에 제게 맞는 조건의

물건을 찾아 매수할 수 있었습니다🤍

처음이자 마지막 실전반의 보이 멘토님, 

지투실전반 옥차장 튜터님 감사합니다🤍

실전반에서의 가르침 덕분에

학교도 오고 투자도 했습니다. 감사합니다.

이외에도 정말 많은 분들의 도움을 받았습니다.

항상 좋은 동료분들 곁에서 많이 여쭤봤고

넘치게 응원받은 덕분에 투자할 수 있었습니다.

럭키즈, 고3이들, 향기즈🩷

대나옥, 과학반 동료분들, 기초반 동료분들, 

다양한 조모임에서 만난 선배님, 후배 동료분들

모두 감사드립니다🩷

돈이 부족해도, 규제로 투자가 막혀도

그때 그때 늘 할 수 있는 투자를 

해 나가셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.

(여름 내내 제 투자 함께 해주시고, 감동적인 선물

보내주신 딩동댕 반장님 감사합니다🤍)