[샤샤,프메퍼,김인턴 튜터님 보세요] "여보~ 우리 한 달 동안 계약서 3개 쓴 거네" (토허제를 코 앞에 두고)

토허제 3일 전…"투자 하지 않을 용기를 내보겠습니다!"

안녕하세요, 뤄니입니다

지난 주에 와이프가 퇴근하고 나서 이런 말을 했습니다

“여보~ 생각해보니까 우리 한 달 동안 계약서 3개 쓴 거네~”

“어…정말 그러네 ㅎㅎ”

원래 이 글은 원래 그저 자산재배치 후기로 끝났을 글이었습니다

샤샤 튜터님께서 자산재배치하면 꼭 후기로 남겨 달라고 하셨기 때문입니다. 

그런데 10.15 부동산 대책으로 서울 전체와 경기도 일부 지역이 토허제로 묶이게 되는 급작스러운 큰 변화가 있었고, 저는 토허제 시행 전 남은 5일 동안 서울 4급지 구축에 3호기 투자를 하게 되었습니다

그래서 자산재배치 후기이자(0호기→ 2호기) 아파트 투자 후기(3호기)가 되어버렸습니다

쓰다 보니 분량 조절에 매우 실패했습니다….매우 깁니다…

하지만 이야기 형식이어서 소설처럼 재미있게 읽어봐 주시면 감사하겠습니다

목차는 아래와 같습니다

1. “여보, 우리가 이사 갈 집이 없어…”

2. “전세 계약을 2년 5개월로 하면 전세보증금 대출이 안 나온대요!”
3. 그냥 이대로 시간이 가게 내버려 둘 수는 없어! 한 번 해보자! 
4. 토허제 D-2일, 토요일. 신발을 찾을 수가 없었습니다.
5. 깨달은 점, 그리고 감사의 말씀을 전합니다

너무 길다고 생각하시면

 “3. 그냥 이대로 시간이 가게 내버려 둘 수는 없어! 한 번 해보자!” 부터 읽으셔도 됩니다 

1. “여보, 우리가 이사 갈 집이 없어…”

저희 부부는 고양이 두마리와 함께 살고 있습니다.

고양이는 살던 공간이 바뀌는 것에 굉장히 스트레스를 받는 친구들입니다.

저도 고양이 같습니다. 이사하는 것에 굉장히 스트레스를 많이 받는 사람이고 안정적이고 조용한 것을 좋아합니다.

그래도 투자는 해야 하니 자산 재배치를 해야 했습니다. 

강의에서 배운대로 하면 먼저 투자할 물건을 정해놓고 제 0호기를 전세를 놓으며 월세집을 구하는 일을 동시에 해야 하는데, 저는 그렇게 하면 제가 큰 스트레스를 받을 것을 알고 있었기 때문에, 일단 자산재배치를 먼저 하기로 했습니다.

7월 실전준비반에서 샤샤튜터님께서 해주신 조언대로 

와이프가 살고 싶어하는 집을 구하는 것이 1순위 였습니다.

말씀해주신 그대로 하려고 노력했습니다^^
(사랑을 담으라는 샤샤튜터님의 말씀 : https://weolbu.com/s/H29F0Ohiq0)

와이프가 살고 싶어하는 집의 우선순위는 1.직장까지의 교통 2. 산책할 곳이 있을 것이었습니다.

결국 1순위 단지는 현재 살고 있는 단지, 2순위는 주변 단지, 3순위는 현재 살고 있는 곳과 같은 생활권은 아니지만 교통과 산책할 곳을 만족하는 주변 지역이었습니다

전월세가 정말 없었기 때문에 이사 갈 월세집을 먼저 구하기로 했습니다. 

네이버 부동산에는 1순위, 2순위 단지에는 물건이 없었고, 

3순위 단지에는 20여개 정도 전월세 물건이 있었습니다. 그 중 절반 정도는 월세보증금, 월차임의 조건이 맞았습니다.

“이 정도면 충분히 월세 집 구할 수 있겠다!”

그러나 와이프가 원하는 3순위 지역의 단지였기 때문에 저는 샤샤튜터님의 조언대로 와이프가 좋아하는 식사와 카페에 가서 분위기를 좋게 만든 후, 

현재 전세 상황과 찾은 물건에 대한 입지, 가격에 대한 브리핑을 하기 위해 첫 마디를 던졌습니다.

"일단 1순위인 우리 단지의 부동산에 모두 들어가서 월세 나오면 광고 내지 말고 나에게 먼저 연락 달라고 할게. 

그러면서 다른 후보 단지(3순위 단지)들도 찾아볼게. 

그런데 만약에 하다가 여보가 마음에 안 들거나 이사 가기 싫으면 안 해도 돼."

저 한 마디에서 와이프가 안심하는 것이 느껴졌습니다

차분히 준비했던 물건과 지역을 브리핑한 후, 3순위 단지이지만 

“다음 주말에 시간 되면 한번 같이 가보는 건 어때? 여보가 원하면 매물 약속을 잡아볼게”라고 의사를 물어보았고 와이프가 흔쾌히 동의했습니다.

“알아 보느라 수고했어요” 

와이프가 마지막에 해준 말 덕분에 저는 3순위 지역도 와이프가 실제로 가보고 마음에 든다면 "이사갈 수 있겠구나, 됐구나!" 생각했습니다.

와이프와 약속한 대로 평일 2일에 걸쳐서 우리 단지, 옆 단지 부동산에 다 들어가서 물건을 문의하고 연락처를 남기고 왔습니다. 물건은 없었지만 3순위 지역도 있으니, 괜찮다고 생각했습니다

이렇게 순조롭게 진행 될 줄 알았던 월세집 구하기는…

전화임장을 돌리면서 큰 난관을 맞이하게 되었습니다

(부사님) “혹시, 고객님 반려동물 키우시나요?”

(뤄니)    “네, 고양이 두 마리 키웁니다.”

(부사님) “아~ 그러면 안돼요. 집주인이 반려동물은 안 된답니다. 특약에 쓰시는 분이에요”

아 맞다…나 고양이 키우지…예전에도 그래서 이사 가기 힘들었었지 (까맣게 잊고 있었다ㅠㅠ)

3순위 지역의 단지들은 신축이었기 때문에 거의 모든 부동산에서 저에게 반려동물을 키우냐고 물어봤습니다.

고양이가 무슨 죄라고…하지만 저도 특약에는 반려동물 금지라고 쓰기 이해는 되었습니다

매물임장 예약 조차 안 잡혔고

더욱 문제는 전월세 물건이 너무 없어서, 물건이 나오면 돌아오는 주말이 되기도 전에 주중에 계약이 되어버렸습니다

반려동물 키우는 것을 숨기면 나중에 더 큰 문제가 될 수 있어서, 숨길 생각은 전혀 없었습니다

주말이 되었고, 매물 약속은 못 잡았지만 일단 3순위 단지가 있는 지역을 와이프와 함께 가봤습니다.

역세권은 아니지만, 버스가 충분히 다녔고 무엇보다 산책할 수 있는 공원이 있어서 와이프가 마음에 들어했습니다.

집으로 돌아오는 길에는 반려동물 키울 수 있는 집 적극적으로 찾아주신 부동산에 들려서 사장님께 직접 인사드리고 꼭 구해달라고 부탁을 드렸습니다. 

9월 중순이었는데 전월세 물건이 너무 없어서 대부분의 임차인들은 계약갱신청구권을 사용해서 2년 더 거주했고, 그나마 나온 물건들도 계약이 빨리 되어 내년 1~2월 만기 물건조차 없는 상황이었습니다. 

전월세가 없다고 알고는 있었지만 임차인의 입장에서 정말 집이 없음을 온몸으로 느낄 수 있었습니다

“정신 똑바로 차리자. 해내야 한다. 이제 시작일 뿐이다”

이제 일주일이 지났을 뿐이었고 해내야만 했습니다. 

마음을 다 잡고 전략을 이렇게 세웠습니다

- 후보 단지별로 부동산 사장님 1명은 내 편으로 만들어보자. 전화하고 방문하자

- 이사갈 집 대상 단지를 적극적으로 넓혀보자

- 투자 매수 물건도 함께 정리하자

이렇게 마음먹고 노션에 위의 생각들을 글로 적었는데…생전 저도 처음 겪는 아주 묘한 기분이 들었습니다.

“왠지 잘 될 것 같다. 결국 해낼 것 같다” (저는  isTj라서 이런 감정이 드는 게 정말 이상했습니다)

그래서 노션 페이지의 제목도 이렇게 바꿨습니다

“결국에는 성공해내고 마는 경험담” (그런데 실제로 모든 일이 그 제목대로 되어버렸습니다…참 신기합니다)

돌이켜 생각해보면 아마도 잘 될 것 같다고 생각한 이유는 작년 말에 1호기를 투자를 하면서 조건부전세자금 대출 제한을 피하기 단기 주인 전세를 할 수 있는 물건을 찾았던 경험과 월부에서 공부를 하면서 내가 원하는 조건의 물건은 뒤지면 나온다라는 확신 때문이었던 것 같습니다

어쨌든 더 넓은 지역으로 이사 갈 후보지를 넓혀서 밤새 고민을 하다가 늦게 잠들었고, 개운치 않게 깨서 아침을 맞이하였습니다. 그리고 출근하기 전에 잠깐 네이버 부동산을 보고 있었는데….

“에잉? 옆 단지의 물건이 월세 보증금이 N억에서 M억으로 내려갔네!!, 뭐지??”

월세보증금이 조정되면서 원래는 제 조건에 맞지 않았던 물건이었는데, 갑자기 조건이 맞게 되었습니다

“전화해 봐야겠다!”

하지만 그 날 업무는 굉장히 바빴고, 저는 오후 5시가 되서야 간신히 부동산에 전화를 하였습니다

(뤄니)“사장님~ 몇동 몇층 물건이요~ 월세 보증금 M억으로 내려간 거 맞아요? 물건 볼 수 있어요?”

(부사님)“네 맞아요~ 갑자기 집주인이 내렸어요. 근데 오려면 빨리 오셔야 돼요~ 7시 30분에 한 팀 보러오기로 했고요, 어제도 보고 간 사람 있어요"

(뤄니) “오오 제가 그럼 더 빨리 갈게요, 저 7시에 보여주세요”

물건은 공실이었고 상태는 좋았습니다. 마음에 들었습니다. 

그리고 신축이었음에도 전에 살던 임차인이 아트월에 벽걸이 TV를 설치한 흔적이 있었습니다.

“혹시….임대인이 그렇게 까다로운 분이 아닐 수도 있겠다. 어쩌면 고양이를 받아줄지도…”

물건을 보고 나니 다음 팀이 오기 10분 전, 저는 부동산 사장님께 분위기를 잡고 저의 상황을 이실직고 했습니다.

"사장님, 저 계약하고 싶어요. 그런데 제가 고양이를 2마리 키웁니다

임대인 분께 허락받아 주시면 제가 저희 집 전세 빼는 것 전속으로 드릴게요

그리고 집 잘 관리한다고 얘기만 하면 못 믿을 수 있으시니까 

현재 올수리 되었는데도 고양이가 하나도 망가뜨리지 않은 저희 집 사진도 보여드릴게요. 

그리고 고양이가 집을 망가뜨렸을 때를 대비해서 펫보증금도 별도로 걸게요. 

저희 나갈 때 집에 문제가 생기면 수리비로 펫보증금 쓰시면 된다고 설득해주세요"

그 동안 부동산에서 수차례 거절 당하면서 세웠던 나름의 묘수들을 부동산 사장님께 말씀드렸습니다

신기하게도 그 전에 부동산 사장님에게 부탁할 때는 안되면 어떡하지? 라는 불안한 마음이 강했는데

이번에는 매우 차분했습니다 “안되면 어쩔 수 없지. 다른 것 찾아봐야지”

“일단 제가 집주인분께 물어볼게요” 

그리고 부동산에 부부처럼 보이는 7시 30분 팀이 부동산에 들어왔고, 

저는 차분했지만 한편으로는 헛헛한 마음을 가지고 부동산을 나와서 와이프에게 전화를 했습니다

“여보, 우리 옆 단지에 물건 갑자기 나와서 보고 왔어. 고양이 키워도 되는지 물어봐 달라 했어”

“진짜? 된다고 하면 바로 계약해. 그 단지면 나는 안 봐도 돼. 좋아!” 

라고 와이프가 말하는 사이에 부동산 사장님께 전화가 들어 왔습니다.

(뤄니)“네, 여보세요~”

(부사님)“ㅎㅎㅎ 집주인이 반려동물 키우셔도 된다네요. ㅎㅎㅎ” (너무 걱정했는데 너무 쉽게 허락했다는 웃음)

(뤄니)“오 네네 정말 감사합니다, 사장님”

(부사님)“그러면 가계약 문자 작성해서 보내드릴게요”

(뤄니)“네네, 감사합니다”

가계약은 일사천리로 진행되었고, 무엇보다 와이프가 기뻐해서 저도 좋았습니다

그리고 집을 구한 바로 그 주에 저희 집의 전세를 내놓았습니다.

2. “전세 계약을 2년 5개월로 하면 전세보증금 대출이 안 나온대요!”

월세 가계약은 화요일에 진행했고 저희 집의 전세를 빼기 위해 목요일에 처음 집을 보여주었습니다.

2,000세대 가까이 되는 저희 단지에는 전월세 매물이 저희 집 하나였기 때문에 (주변 단지 합쳐도 물건이 6~7개 정도) 첫날 부터 4팀이 동시에 집을 보러 왔고, 계약하고 싶다는 신혼부부가 2팀이 있어서 임차인을 골라서 계약할 수 있었습니다

가계약을 할 때 제가 내건 조건은 딱 2가지 였습니다. 

(나머지는 본 계약에서 구체적으로 특약으로 달면 되기에)

- 전세기간을 2년 5개월로 한다 (2년 되는 시점에 주변 지역에 5,000세대 입주 예정)

- 임차인은 새로운 임차인과 날짜를 맞춰서 이사한다 (일방적으로 이사 날짜를 정하지 않는다)

2년 5개월의 전세기간은 전세 대출이 안나온다고 임차인이 얘기하여(나중에 알고보니 부사님이 대출 상담사에게 알아본 것이 었고, 잘 못된 정보였음이 드러났습니다) 가계약 입금 전 밀당이 있었지만 저는 2년 5개월을 포기하지 않았습니다

그래서 결국 부사님이 궁리한 방법은 전세대출을 위해서 전세 계약서의 임대기간은 2년으로 쓰고 별지에 특약으로 2년5개월을 다는 것이었고 저는 동의했습니다. 

열중반 강의에서 조건부전세자금대출 제한 때문에 별지에 특약을 쓰기도 한다는 것을 배웠기 때문에 그렇게 해도 된고 생각했으나, 이것은 잘 못된 판단이었습니다.

추석 연휴를 코 앞에 두고 가계약을 했기 때문에 본 계약은 추석 이후로 밀렸습니다. 

추석 이후 일단 제가 이사들어 갈 월세집의 잔금을 치르고 부사님과 저희 집 전세 계약에 대해서 얘기를 나눴습니다. 별지를 쓴다는 것, 전세 대출이 안나온다는 것 때문에 불안했기 때문입니다.

(뤄니)“사장님, 2년 5개월로 계약기간 쓰는 것 문제 없죠? 별지에 쓰기로 했잖아요~”

(부사님)“어, 그런데 전자계약을 해야 해요”

(뤄니)“전자 계약을 하면 별지까지 은행에 대출심사할 때 다 들어가는 거잖아요~. 종이 계약서 별도로 또 쓰면 안돼요?"

(부사님)“계약서가 2개가 되는 건 좀 그래요. 다시 대출 상담사에게 알아볼게요. (전화통화 후) 3년까지도 된다네요"

아…뭔가 확실하지 못한 이 찝찝한 기분…전세 본 계약 전인데, 매우 불안했습니다.

“누가 된다고 하는 말 믿지 말고, 내가 CEO마인드로 알아 봤어야 했는데….

지금이라도 내가 직접 알아보자”

월부닷컴에 선배님들의 후기를 읽으면서 2년 N개월도 충분히 전세대출이 나온다는 확신을 가지게 되었습니다.

그리고 밤을 새서 임차인이 대출 받고자 하는 금액에 맞는 대출 상품을 5대 은행을 포함한 7개 은행에서 찾아보았고 그 중 6개 은행이 3년까지 전세대출이 가능함을 은행 홈페이지의 대출 상품 광고를 보고 정리하였습니다.

임차인이 A은행에서 대출을 받고자 함을 알았었는데 A은행만 유일하게 2년까지만 전세대출이 가능하였습니다. 

그런데 금리 비교를 해보니 막상 A은행이 싸지 않았습니다

만약에 전세 대출이 또 안된다고 임차인이 얘기하면 말해줄 것들을 정리를 다 해놓고 한 숨도 못자고 피곤한 몸을 이끌고 출근하였는데 오전에 부사님께 전화가 왔습니다

(부사님) "임차인이 본 계약 앞두고 전세 대출 알아보고 있는데요, 2년까지만 된대요.

임대인, 임차인 협의만 되면 되니까 전자계약서와 별도로 종이계약서 쓰면 안될까요?"

(뤄니) "애써 주셔서 감사해요 사장님, 그런데 이전에 사장님께서 말씀하셨던 대로 

계약서가 2개가 되면 안될 것 같아요.  

그런데 제가 찾아보니까 A은행 빼고 다 전세기간 3년까지 해도 전세대출 돼요. 

은행 홈페이지에 상품 안내에 그렇게 되어 있어요 

저도 금융회사를 다니는데, 판매하지 않는 상품을 광고할 수 는 없어요. (부사님 : 아, 그래요??)

그리고 광고 기준일이 저번주에요. 그러면 그 상품 지금 판매하고 있다는 거거든요. 

심지어 A은행이 금리가 비싼데 굳이 고집할 필요 없어요 사장님~

제가 찾은 대출 상품들 은행별로 정리해서 보내드리고, 금리도 비교해서 카톡으로 보내드릴게요

임차인 분께 전달 해주세요"

그렇게 어제 정리해 놓은 정보들을 부사님께 카톡으로 드렸고, 그 내용은 그대로 임차인에게 전달되었습니다

(전세대출 관련해서는 용맘 튜터님의 대출 특강을 수강한 것이 매우 큰 도움이 되었습니다. 감사드립니다!)

그리고 한발 더 나아갔습니다.

예정에 없던 외근을 일부러 잡아서 업무를 보고 오는 길에 5대 은행 중 

2개 은행 지점을 직접 방문해서 상담하였습니다.

(뤄니)“안녕하세요, 은행원님. 저희 임차인께서 전세대출 받는데 어려움을 겪고 계셔서 이렇게 직접상담을 받으러 왔습니다. 혹시 전세기간이 2년을 초과하는 전세계약에 대해서 전세 대출이 안나오나요?”

(은행원) “네, 고객님 2년을 초과하는 계약에 대해서는 전세자금대출이 안 나옵니다”

(뤄니) “그런데 은행 홈페이지에 OO전세자금대출 상품에는 전세기간이 3년까지라고 되어있는데요~”

(은행원) “아 무슨 상품이시라고요? 잠시만요….아 3년까지는 되네요”

2개 은행 모두 똑같은 상담 내용이었습니다. 

은행원도 2년 초과한 전세계약에 대한 대출은 해 본 적이 없어서 단지 잘 모르는 것뿐이었습니다. 

부동산 사장님께 연락을 드려서 제가 상담 받은 은행, 지점명, 지점의 카카오맵 위치, 은행원 이름을 알려드렸습니다.

“사장님, 여기 은행은 3년도 된대요. 임차인 분이 안 된다고 하면 이 은행 가보라고 알려 주세요”

그런 후, 저는 임차인의 전세대출에 변수가 생길까봐 그날 저녁 저희집의 주택담보대출을 전액상환하였습니다. 

그리고 그 다음날 은행이 문을 열자마자 은행에 가서 근저당권 말소 신청을 하였습니다. 

얼마 지나지 않아 오전 일찍 임차인이 대출 받을 수 있는 은행을 찾았다는 연락을 받았고, 

이제 전세 본계약을 위한 모든 준비가 완벽하게 되었습니다. 

그런데… 그 날은 바로 부동산 대책이 나온 10.15일 이었습니다. 

3. 그냥 이대로 시간이 가게 내버려 둘 수는 없어! 한 번 해보자! 

오전 발표된 부동산 대책은 그야말로 역대급이었고 충격이었습니다.

서울 전체 및 경기 주요 지역에 대한 투기과열지구 및 토허제 지정…

처음에는 그냥 웃고 말았습니다. 그럴 수도 있지 뭐

(뤄니) “여보, 토허제가 지정이 되어서 이제 서울에 투자 못해. 내년 말 까지래”

(와이프) “뭐 진짜? 아이 뭐 이런 게 다 있어~ 이제 돈 다 마련했는데, 어떡해”

(뤄니) “그러게 말이야, 할 수 있는 다른 데 찾아봐야지 뭐”

이렇게 말은 했지만 퇴근 시간이 가까워 질 수록…마음에 비가 내렸습니다.

고양이처럼 이사하기 싫어하는 내가 이렇게까지 했는데…

와이프도 어렵게 이사를 마음먹어 주었는데, 이제 간신히 월세집 구하고 전세 빼서 돈 만들었는데…

서울이 막혀 버리다니…

투자의 목적은 서울에 투자하는 것이 아니라 돈을 벌면 되는 것이기는 하지만 너무 아쉬웠습니다.

그 때 실준반을 듣고 있던 동료분이 아마도 샤샤튜터님이 실준반 놀이터에서 써주셨던 말을 전달해주셨습니다.

(외부로 전달 되면 안되는데..ㅎㅎ 저도 월부인이니까  너른 이해 부탁드립니다)

대략 내용은 이러했습니다.

"투기과열지구 지정은 내일부터 바로, 토허제는 월요일부터 입니다.

처음 앞마당 만드시는 분은 현재 앞마당에 집중, 앞마당 3개 이상이시고 

투자 후보단지 추려 놓으신 분은 시간이 아직 충분합니다. 시세 전수 조사하고 현장으로 가세요"

아 맞다…토허제는 다음주 월요일부터니까 시간이 아직 있구나

내가 투자하고자 하는 단지가 추려졌나?

앞마당 전체가 빠삭하게 가격대 별로 추려지지는 않았지만 

충분히 가치 있고 투자금에 맞으며 평소에도 이 단지 투자하면 좋겠다라는 단지가 있었지

그렇다면….한 번 해보자!

일단 해보자, 물건부터 보자, 끝까지 가보기는 하자,

이런 시장도 현장에서 온전히 겪어보자! 그러면 배우는 게 있겠지!

퇴근해서 또 밤을 샜습니다

앞마당 중에서 투자금이 맞으며 평소에 마음 속에 있었던 단지들을 4개 지역에서 꺼냈습니다.

앞마당 전체를 전수 조사 할 시간은 없었기에 그 단지들의 시세를 따고 물건을 추렸습니다.

이렇게 하는 것이 최선의 방법은 아니며, 

앞마당 내에서 더 좋은 투자를 할 수 있는 기회를 보지 못할 수 있다는 점은 충분히 받아들였습니다. 

한계를 인정하고, 그저 제가 지금 상황에서 할 수 있는 것에만 집중하였습니다. 

밤을 새서 물건을 다 정리했지만, 다음날 회사 업무가 너무 바빠서 매물약속을 잡지 못하였습니다.

간신히 오후 5시가 되서야 전화를 돌리기 시작했고 서로 다른 3개의 지역에서 몇 개의 매물 약속을 잡았습니다.

물건이 없어서 다른 사람이 매수 하기 전에 안 보고 사야 된다는 부동산 사장님의 말씀이 저를 더욱 불안하고 초조하게 만들었습니다. 진짜 안 보고 사야 되나..

그리고 같은 날 저녁 0호기 전세 본 계약을 마쳤습니다.

다음 날인 10.17일 금요일 연차를 급하게 내고 매물임장을 했습니다. 

그런데 출발하기 전 아침에 제 마음이 너무 조급하다는 것이 느껴졌습니다. 

마음이 너무 두근두근 거렸습니다

제 자신이 상황에 휩쓸려 들어가고 있다는 것을 알아차리게 되었습니다. 

매물을 보러 가기 전 책상에 앉아서 다짐을 썼습니다. 

그러고나니 마음이 진정이 되고 어떻게 해야 할 지 “명료”해졌습니다

"투자하지 않을 용기를 내보겠습니다.

차가워지겠습니다. 뜨거워지면 지는 겁니다.

급매로 튀어 나와서 매도자가 급한 계약이라면 싸게 하겠습니다.

하지만 비싸다면 투자하지 않겠습니다. 비싸지 않아야 투자하겠습니다. 

투자하지 않는 것도 투자이기 때문입니다.

 

시장에 휩쓸려 들어가지 않겠습니다.

리스크를 대비하겠습니다. 대출은 절대 쓰지 않겠습니다

 

서울에서 투자하지 못하더라도 하기 싫다고 안 하는게 아니라 그저 필요한 일을 하겠습니다

그것이 계획하지 않았던 지방투자라고 해도 기꺼이 하겠습니다

대안이 없다고 생각해서 조급한 것입니다.

광역시 대장 단지도 서울 4급지와 비슷한 흐름임을 알고 있습니다.

 

매수는 끝이 아닙니다. 물건의 상태와 가격을 보고 결정하겠습니다

투자하고 나서 마음 편할 수 있도록 의사결정하겠습니다

 

강의에서 배운 “워딩 그대로” 하겠습니다. 제 생각을 추가하거나 해석하지 않겠습니다.

서울이니까 비싸도 괜찮지 않을까 생각하지 않겠습니다."

이렇게 다짐을 하고 나서 어제 저녁 전세 본계약 때문에 바빠서 전화가 엇갈려서 전화를 받지 못했던,

그렇지만 저에게 끊임없이 저녁 늦게까지 3번이나 전화를 시도했던 부사님께 전화를 걸었습니다.

뭔가 계속 전화를 하는 것이…뭔가 있다고 느껴졌습니다

(뤄니)"사장님 안녕하세요, 제가 어제 전화를 못 받았습니다.

처음에 전화를 안 받으셔서 F단지에 있는 F-1물건은 다른 부동산을 통해서 예약을 잡았습니다"

(부사님)"아 그러셨군요. 그런데 F-1 물건은 저도 봤는데, 임차인이 거주 중인데 전세를 못 놓을 정도의 컨디션이더라구요. 저도 3팀이나 보여줬는데 아무도 계약하지 않았어요"

실제로 F-1 물건은 9월말 부터 광고가 되어있었는데 계약이 되지 않은 것으로 봐서 그럴만한 이유가 있다고 생각했습니다. 

(뤄니)"혹시 그러면 투자할 만한 다른 물건있나요?" 

(부사님) “마침, 있어요~ 어제 저녁 늦게 광고 올렸는데, 갑자기 나온 물건이에요. 

원래 임차인이 매수하려고 했는데 부동산 대책이 나와서 대출한도가 줄어서 임차인이 매수하지 못하게 된 물건이에요. 볼래요?”

(뤄니)"네네 보겠습니다. 그런데 혹시 사장님 단독물건인가요? "

(부사님)"네, 단독 물건입니다. 그러면 F-1물건 보러 오후 8시에 오신다고 했으니까, 6시30분에 오세요"

이렇게 아침에 추가로 매물 약속을 하고 어제 약속을 잡았던 A단지에 도착해서 A-1물건을 봤습니다

조건은 좋았습니다. 투자금 범위 내에도 들어왔습니다. 전세세팅을 위해서 단기주인전세 가능했고, 누수가 한 번 있었다고는 했지만 올수리가 아니어도 도배, 장판 정도만 해도 충분히 전세세팅이 가능하다고 판단했습니다. 

하지만 비쌌습니다. 

A단지의 최근 실거래가 대비 비쌌고, 가치가 비슷한 다른 지역의 단지보다 비쌌습니다. 

"일단, 다른 물건을 좀 더 보자”

같은 부동산에서 주변에 있는 B단지의 25평 구축 물건을 하나 더 보여주었습니다.

조건도 좋고, 상태도 좋았습니다. 투자금 범위 내에도 들어왔습니다

신혼부부 임차인 거주 중, 25.12월 갱신청구권 사용 예정. 

집 주인이 실거주 하고 나간 집이라 인테리어가 굉장히 잘 되어 있었습니다. 부엌, 화장실이 모던하게 수리되어 있었고 확장된 발코니는 섀시도 새로 되어 있었습니다. 

하지만 비쌌습니다

이 가격이면 다른 지역에서 비슷한 가치의 32평도 살 수 있는데 조건, 상태가 좋다고 굳이 투자할 필요는 없다

"투자하지 말아야 겠다”

어제만 해도 저는 투자하지 못하면 어쩌지라고 불안해하고 

투자금만 맞고 거래할 수 있으면 매수할 것 같이 감정을 조절하지는 못했지만 

더 이상 그렇지 않은 사람이 되어있었습니다.

용기를 내고 있었습니다.

매물을 미리 보고 있었던 게 아니라 볼 수 있는 물건, 협상할 수 있는 물건은 제한될 수 밖에 없었지만

제가 “지금 할 수 있는 것”들 중에서 “배운대로” 하고 있었습니다. 

부동산 사장님께는 다른 물건을 더 보고 연락드리겠다고 말씀드리고 같은 지역의 C단지로 향하려는 순간

C단지 사장님께 전화가 왔습니다.

“어쩌죠… 방금 거래되었어요. 안 보고 다른 고객님이 매수하셨어요 ”

"다른 물건도 있으니까 일단 오세요"

“아…토허제 시행 전 막차를 잡는 사람들이구나…하지만 어쩔 수 없다”

C단지 부동산에 가서 D단지의 D-1물건을 추천 받았습니다. 

이 단지도 충분히 좋다고 평소에 생각하는 단지였습니다. 

하지만 다른 지역의 비슷한 가치의 단지에 비해 비쌌고 임차인이 일하는 중이라 볼 수 없는 물건이었습니다. 

(부사님)“안보고 사실래요? 투자자들 많이 와서 안 보고도 팔리고 있어요. 서두르셔야 돼요”

(뤄니) “사장님께서 추천해 주시는 물건이라 좋은 물건이겠지만, 안 보고 살 수는 없어요~ 내일 토요일에라도 볼 수 있로록 꼭 부탁드립니다"

이제 오늘 볼 남은 단지는 가격이 비슷한 E, F단지…

A,C,D단지와 가치가 비슷하다고 판단했지만 훨씬 쌌습니다.

그렇다면 E,F단지에서 투자를 할 확률이 높았습니다.

매물을 보러 가기 전 강력한 매수의사를 밝히는 액션이 필요하다고 생각했습니다. 

E단지는 A단지에 가는 중에 전화를 했기 때문에, 약속을 잡고 있는 중이라서 

볼 수 있을지 확신할 수 있는 상황이 아니었습니다.

그래서 설사 계약하지 않더라도 일단은 F단지에 매수 의사를 확실히 밝히는 것이 중요하다고 판단하였습니다. 

내가 매물을 보기 전에 다른 매수자들이 미리 계약을 하는 것을 막아야겠다,

내가 30분이라도 물건을 먼저 봐야겠다고 생각했습니다. 

F-1물건은 매일 저녁 8시에만 물건을 볼 수 있다고 해서 오늘 아침에 통화한 F-2물건이 타겟이었습니다.

물건을 볼 수 있는 시간이 유동적일 수 있다고 아침 통화에서 판단했기 때문이었습니다. 

정중하고 차분하게 전화를 걸었습니다.

(뤄니) "사장님, 안녕하세요. 오늘 저녁 6시 30분에 물건 보러 가기로 한 사람인데요

제가 오전에 다른 물건들을 봤는데, 사장님께서 말씀하신 대로 임대 놓기 괜찮은 상태이고

가격도 말씀하신 가격이라면 제가 그 물건을 매수하고 싶습니다

그런데 제가 물건을 보지 않고 계약할 수 는 없어서요…

임차인께서 직장에 나가 계시기는 하지만 양해를 구하고 제가 오후 3~4시즘 먼저 물건을 볼 수 있을까요?"

(부사님) "아~ 6시 30분에 보기로 한 거여서 시간을 당길 수는 없어요

그런데 걱정하지는 말아요. 그 물건을 그 타임에 보는 사람은 손님 밖에 없습니다"

어제 갑자기 나온 그 물건을 제가 제일 처음 본다는 얘기였습니다

이 때 촉이 왔습니다

이 사장님은 다른 부동산 사장님들처럼 물건을 많은 매수자들에게 보여 주지 않는다!

매수 의사가 확실한 매수자들을 우선순위를 정해서 보여준다!

그리고 나서 E단지의 매물 약속이 잡혔는데 E단지를 보기까지 시간이 남아서

허기진 배를 급하게 달래고 A4용지를 꺼냈습니다.

머릿속에서만 비교평가 하지 말고 

임장보고서를 쓸 때 무수히 연습했던 것 처럼 현장에서

A~F단지에서 본 물건, 앞으로 볼 물건의 가치, 가격, 상태, 상황, 투자금, 리스크를 적고

비교평가를 했습니다.

서로 다른 지역이었지만 A~F단지의 가치는 거의 비슷하다고 판단했습니다.

모든 단지가 전고점 이하였기 때문에 절대적 저평가였습니다. 

그런데 가격을 상대적으로 비교해보니 A,B,C,D는 확실히 비쌌고 앞으로 볼 E,F가 쌌습니다

E,F중에서 투자를 결정할 확률이 매우 높았습니다.

이렇게 비교하는 중 A단지의 다른 부동산에서 전화가 왔습니다

(부사님)"손님, 그 물건 토요일 오전 11시에만 임차인이 보여줄 수 있대요

그런데 지금 매수자가 붙었어요. 안 보고 계약하는 대신 2천만원 깎아 달라고 하는 상태여서

만약 고객님이 매도자가 원하는 가격 다 받아주시면 매수하실 수 있을 것 같아요.

안보고 계약 하실 수 있을까요?"

(뤄니) "사장님 애써주셔서 정말 감사해요. 제가 그 물건을 꼭 계약하고 싶은데, 

사장님께서 추천해 주셨기 때문에 좋은 물건이라고 믿지만 안 보고 계약할 수 는 없어요. 

물건을 봐야 제가 계약할 수 있어요"

다른 매수 후보자들의 의사와 상황이 업데이트가 되면서 그 부동산님과 여러 통의 전화를 주고 받았습니다.

그리고 저는 여러 번 거절하였습니다. 

어제까지만 해도 투자하지 못할까봐 걱정하던 저는 더 이상 없었습니다.

"이건 비싸다, 투자하지 않겠다

급해도 물건을 안 보고 계약할 수는 없다

투자 못하면 어쩔 수 없다. 다른 지역에서 투자하면 된다"

투자하지 않겠다는 의사결정과 거절을 반복하다 보니 놀랍게도

“배운 그대로 한다” “저환수원리를 지킨다” 

“비싸면 투자하지 않는다” “망하지 않는, 잃지 않는 투자를 한다”는 신념이 강해졌습니다. 

그리고 이렇게 부사님의 제안이 들어온다면 토허제를 앞둔 이 시장에서도

매도자, 부사님과 충분히 협상도 가능하겠다고 생각했습니다. 

E단지로 향했습니다.

이전에 앞마당을 만들면서 매물임장을 했던 동이었습니다.

산이 앞을 가로막고 있어 고층이 선호도 상대적으로 좋은 동이었는데 물건은 중층이었습니다. 

상태는 나쁘지 않았습니다. 

부엌과 화장실(한샘바스)이 깔끔하게 수리되어 있었고 임차인이 깨끗하게 거주하던 집이었습니다.

최상급은 아니었지만 충분히 전세를 놓을수 있는 상태

게다가 상황이 매우 좋았습니다.

매도인이 원래 전세 낀 물건으로 팔려다가 매수인을 구하지 못해 다시 신규 임차인과 계약을 한 상황.

기존 임차인은 나가고 신규 임차인은 현금 전세로 들어오기 때문에 소유권 이전에 따른 전세대출 회수 이슈도 없었습니다. 신규로 현금 전세가 이미 세팅이 되어있었기 때문에 전세 낀 물건에 비해 투자금도 많이 줄일 수 있었습니다. 

다만 가격이 해당 단지의 실거래가 대비 상당히 비쌌습니다. 

그 가격에 산다면 단지의 최근 실거래가 중 최고가를 찍는 상황이었습니다.

그리고 신규임차인이 전세잔금을 치르는 시점이 다음주 화요일이었는데 (토허제는 월요일부터 시행)

토허제 이후에 전세 잔금을 치른다는 것이 뭔가 꺼림칙 했습니다. 

괜히 뭔가 제가 알지못하는 리스크가 있어 보였습니다. 

그 때는 그렇게 생각해서 후순위로 미뤘습니다.

사실 돌이켜 생각해보면 E단지의 물건은

1) 전세대출에 있어서는 현금전세이기 때문에 조건부전세자금대출 제한에 따른 리스크가 없고

2) 토허제 시행 이전 계약이므로 실입주를 하지 않는 세낀 매물에 대한 매수가 문제가 없으며

3) 매매 계약 2~3일 후에 신규 임차인의 전세잔금이 이뤄진다는 것이 뭔가 괜히 꺼림칙했지만 

사실 본질은 매매 계약서 작성일, 전세 잔금일의 선후의 순서에 상관없이 단순히 임대차를 승계하는 매매계약이므로

리스크가 없는 상황이었습니다.

제가 E단지의 물건을 보고 바로 다음에 다른 매수 후보자가 그 물건을 봤고

부사님은 천안에 사는 또 다른 매수 후보자가 물건을 안 보고 사겠다. 

지금 기차 타고 서울로 가겠다라고 하는 상황이었습니다.

E단지는 가격도 비싸고, 리스크도 있어 보인다.

F단지가 가격이 싼데 물건을 봤을 때 상태, 상황이 좋다면 계약할 수도 있겠다!

F단지는 다른 지역이었기 때문에 서둘러 이동을 했습니다.

이동하던 중 아침에 통화했던 F-2물건을 가지고 있던 부동산 사장님에게 연락이 왔습니다

(부사님) "오고 계시죠? 갑자기 물건(F-3)이 하나 더 나왔어요. 

오늘 이 물건도 보고 가세요.  약속 잡아 놓을게요"

(뤄니) “네, 감사합니다. 이 물건도 사장님 단독물건인가요?”

(부사님)"네, 단독물건 맞아요. 오늘은 손님만 보여줄겁니다!"

F단지가 투자 1순위로 추려지고 있었는데 갑자기 그 단지에서 3개의 후보가 저에게 생겼습니다

어제 예약했던 F-1, 그리고 오늘 약속된 F-2, F-3이었습니다.

세 물건은 모두 매매가가 같고 임차인이 거주하고 있으며, 

계약갱신청구권을 이미 사용하여 26년 하반기나 27년 하반기에 전세 만기인 물건이었습니다.

실제로 물건을 보고 가격 협상이 되고, 상태가 가장 좋은 물건을 고르기만 하면 되는 상황이었습니다.

게다가 F-2, F-3물건은 사장님 말씀대로면 오늘은 저만 보게 되는 아주 좋은 상황이었습니다. 

부동산 사무실을 찾아갔습니다. 

대단지 정문에 상가가 밀집된 곳이 아니라 후문의 상가에 위치한 한적한 부동산

이미 다른 매수자가 사장님과 상담을 하고 있었고 다행히도 F단지가 아닌 다른 단지물건에 대한

상담이었습니다.

부동산에는 매수문의 전화가 계속 들어왔습니다.

제가 오늘 보기로 한 물건에 대한 문의일까 불안했지만 다른 단지이거나 제가 보기로 한 그 물건은

오늘 못보여준다고 사장님이 커트를 하셨습니다.

사장님은 제 아버지 나이 정도로 보이셨는데, 상담을 하고 계셨기에 사모님이 저를 맞이해주시고

얘기를 나누게 되었습니다.

"방금 갑자기 나온 F-3물건이 더 마음에 들거에요

매도인이 일시적 1가구 2주택 때문에 내년 O월까지 팔아야 해요"

즉, F-3물건은 임차인이 거주하고 있고 27월 하반기에 전세 만기이기 때문에

주말이 지나면 토허제 시행으로 더 이상 팔 수 없는 물건이었습니다.

…기회다!

싸다. 투자금도 맞다. 임차인 거주 중이라 전세세팅 리스크도 없다.

게다가 매도인은 꼭 팔아야 한다!

사모님을 따라서 F-2물건을 먼저 보러 갔습니다.

임차인이 매수하려고 했었는데 이번 규제로 대출 한도가 줄어들어서 임차인이 살 수 없게 된 물건.

임차인 분의 심기가 불편할 수 있기 때문에 최대한 조심스럽게 물건을 봤습니다.

부엌도 한 번 수리되어 깔끔하긴 했지만 화장실이 입주 상태 그대로 였습니다.

그래도 전반적으로 깔끔해서 전세는 충분히 나갈 수 있는 상태라고 보였습니다.

F-1물건을 예약했던 다른 부동산 사장님께 전화가 왔지만 물건 보기에 집중했습니다.

집을 나오니 부동산 사장님께 문자가 와 있었습니다.

“미안해서 어쩌죠…방금 계약 되었다고 합니다. 안 오셔도 돼요”

상황을 보니 다른 매수자가 물건을 안 보고 계약한 것 이었습니다.

F-3물건은 사장님과 함께 보게 되었습니다. 

임차인이 갑자기 수술을 하게 되어서 토,일요일 병원에 있어야 해야 해서 주말에는 집에 없을 것 이라고 했습니다

“내가 이 물건을 보는 처음이자 마지막 사람이겠구나”

경쟁자들이 없기 때문에 마음은 더욱 차분해졌습니다. 

물건의 상태는 좋았습니다. 집주인이 O년전 매수하여 실거주 하다가 나간지 2년 조금 넘은 상황으로

부엌, 화장실이 수리가 되어 있었고 집이 전반적으로 깔끔하게 관리가 되어 있었습니다.

이 단지에서 이 물건이 1등이구나

앞서 본 E단지와 고민을 했지만 E단지는 비싸고 리스크가 있다고 판단했습니다.

F-3물건은 실거래가를 봤을 때도 비싸지 않은 가격이었고 이미 임차인이 거주하고 있어서 전세세팅 리스크가 없었습니다.

전세 낀 물건이라 투자금이 많이 들어가는 것이 아쉬웠지만

계약갱신청구권을 사용했기 때문에 멀지 않은 시기에 투자금은 회수할 수 있고

무엇보다 정부가 가장 큰 리스크인 이 시기에 

리스크를 최소화하여 “안전하게 소유권을 가져오는 것”이 중요하다고 판단했습니다.

가격을 1~2천 깎으면 더할 나위 없이 좋았겠지만 시간은 이미 금요일 저녁 9시

10년 이상을 보유할 물건인데 1~2천을 깎는 것 보다 안정적으로 거래되는 것이 중요하다고 판단했습니다.

“사장님, 저 이 물건 계약하고 싶습니다”

“알았어요. 내일 집주인이 오후 3시에 부동산에 오기로 했으니 그 때 연락 줄게요. 댁이 어디시죠?”

에잉? 집주인에게 바로 전화해서 계좌 받을 것을 기대했던 저는 의아했습니다

하지만 사장님을 만나 뵙고 얘기를 나누면서 신뢰가 생겼고

그리고 저도 매수의사를 오전, 그리고 물건을 바로 본 직후 확실하게 표현했기 때문에

잘 될 것 같다는 느낌을 가지고, 하지만 한편으로는 마무리 짓지 못했다는 허탈함과 함께 집으로 돌아왔습니다

“여보…. 잘 되면 내일 계약할 수도 있을 것 같아” 

4. 토허제 D-2일, 토요일. 신발을 찾을 수가 없었습니다.

계약이 안되면 대안을 마련해야 했습니다.

그래서 어제 보지 못했던 A단지의 물건과 D단지의 물건을 보기로 했습니다.

비슷한 가치의 F단지 보다는 비쌌지만 물건을 봐야, 협상을 해볼 수도 있었기 때문이었습니다

10.15대 책이 발표되고 매수 의사가 있었던 매수자들은 10.15 당일에 거래를 많이 했다고는 하지만

여전히 토허제 시행 전 매수를 하려는 사람들은 많았습니다.

A단지에서 추가로 본 A-2물건은 어제부터 매수 경쟁자가 붙었으니 

안 보고 샀으면 좋겠다고 했던 부동산 사장님이 보여주셨습니다.

사실 이 사장님은 안보고 사라고 부추긴다기 보다는 제가 거래를 원하니까 그렇게 제안하셨던 것이고

제가 무조건 보고 사겠다고 하니 오히려 저에 대한 신뢰가 더 생기셨습니다.

그래서 A-2물건을 매수하기 위해서 약속이 11시임에도 불구하고 8시부터 다른 부동산에 대기하고 있던

매수자들 보다 저에게 물건을 더 먼저 보여 주기 위해서 거의 007작전을 펼쳤습니다.

결론은 다른 매수자와 물건을 같이 봤고, 저에게 먼저 선택권이 가도록 상황을 만들어 주셨지만

제가 거절하였습니다. 

구축이었는데 집안 어디도 수리가 하나도 안된 입주 기본 상태였기 때문이었습니다.

“사장님 정말 죄송해요. 이 물건으로는 도저히 전세를 못 놓을 것 같아요”

사장님께서는 감사하게도 양해를 해주셨고, 

저와 물건을 같이 본 저의 다음 차례 매수자는 그 물건을 계약할 수 있게 되어 매우 기뻐했습니다.

비싸고, 투자금도 많이 들어가고, 상태도 안 좋은데…왜 매수 할까?

비교하고 있는 단지, 물건에 따라서 1등은 바뀔 수 있는 것을 다시 한 번 깨닫게 되었습니다.

어제 볼 수 없었던 D-1 물건도 보았습니다.

D-1 물건은 무려 9명이 물건을 봤습니다. 

서로 말은 하지 않지만… 피 튀기는 경계상태였습니다.

D-1은 지금까지 봤던 물건 중에 상태가 가장 좋았습니다. 

입주 기본 상태인 구축이었지만 워낙 깨끗하게 관리가 되어 있었고 기본 내장재가

다른 단지들과 달리 고급스러웠습니다.

하지만 비슷한 가치의 다른 단지들에 비해 상당히 비쌌습니다.

매수할 이유가 없었습니다.

시간은 점심때가 되었고 어제 매수의사를 밝혔던 F-3 물건의 사장님께서는 

아직 연락이 없었습니다.

초조한 마음에 전화를 걸었지만, 사장님께서는 매우 바빠보이셨고 3시에 연락을 주겠다고 하셨습니다.

허기진 배를 채우고 약속은 안 잡았지만 현장에서 물건을 더 찾아보려고 생각했으나

그만하기로 했습니다.

이 정도면 최선을 다했다. 안 되면 비규제 수도권이나 지방 가면 된다

가만히 앉아서 아쉬워 하며 시간을 보내지 않고 할 수 있는 것을 했으니 그거면 됐다

 

더 이상 물건을 보면 너무 쫓겨서 계약을 하게 되고 정상적인 의사 결정을 할 수 없을 것 같다

더 이상 후회는 남지 않는다. 

 

내가 준비한 것이 부족하여 매수하지 못할 수도 있지만 그 것이 원했던 결과가 아니더라도 겸허히 받아들이자

집에 돌아가서 연락을 기다리기로 했습니다.

한편으로는 F-3가 안되면 E단지를 해야하는데 E단지는 어떻게 협상을 하지?

가격을 깎아야지만 실거래가 보다 비싸게 사는 건 아닌데..

내가 파악한 리스크가 정말 맞는 건가…

이런 고민을 하였지만..지난 일주일 간의 피로가 밀려왔습니다.

전세대출 안나온다는 임차인 전세대출 알아봐 주느라, 투자물건 찾느라 이틀 밤을 샜고

다른 이틀 동안은 여러 지역을 돌아다니며 매임을 했었기 때문이었습니다.

혹시라도 부동산에서 연락이 올까봐 핸드폰을 손에 꼭 쥐고 있었는데

저도 모르게 지하철에서 스르르 잠이 들었습니다

위잉 위잉~ 

핸드폰 진동이었습니다. 부동산 사장님이었습니다.

(부사님) “지금 집주인 오셨어요. 부동산으로 오세요!”

(뤄니) "네네, 지금 밖이라서 바로 가겠습니다. 

그런데 사장님, 전세 계약서 먼저 보여주세요. 가고 있을 테니 문자로 보내주세요"

(부사님) "알았어요. 그런데 가계약금 500만원이라도 지금 넣으세요

계약서 먼저 쓰고 있을테니까 인적사항 문자로 주세요"

뒤이어 온 문자에는 전세계약서는 없었고 매도인의 계좌만 들어와 있었습니다. 

전세계약서를 확인하지 않고 돈을 보낼 수는 없어서 최대한 빠르게 부동산으로 향했습니다.

이사할 집의 입주 청소를 점검하고 있던 와이프에게 전화를 걸었습니다.

“여보, 지금 부동산에서 전화 왔어! 지금 오래!”

도착하니 집주인 부부께서 기다리고 계셨고 매매 계약서 확인을 마치신 상태였습니다.

저도 등기부등본과 특약사항을 꼼꼼히 확인한 후 특약에 저의 요청 사항 몇 가지를 반영시켰고

그 사이 와이프가 부동산에 도착하였습니다.

그리고 계약서 작성과 계약금 입금을 마쳤습니다. 

집주인 부부는 사람 좋은 분들이셨고, 부동산 사장님을 전적으로 신뢰하고 계셨습니다.

“원래 오늘 집 팔러 온게 아니라 부동산 사장님과 세금 상담하러 왔는데….집을 팔게 되었네요, 하하”

그랬습니다.

제가 전화를 안 하고 그냥 지나쳤다면 만나지 못했을 이 부동산 사장님은 

후문에 홀로 계시지만 충성도 높은 고객을 가두리 양식 하시는 매우 일을 잘 하시는 분이셨습니다. 

한번 거래한 사람은 놓치지 않고 계속 단독 물건으로 만들어서 매매, 전세 중개를 하는 분이셨습니다.

부동산 사장님과 헤어지면서 인사를 나눴습니다.

사장님께서는 활짝 웃으면서 말씀하셨습니다

"내가 이 물건 자네에게 줄 거라고 했잖아, 걱정말라고 했지~

돈 벌게 해줘서 고마워. 오늘 계약 9건 해야 해서 또 바쁘네" 

어젯밤 늦게 약속 없이 부동산을 방문했던 제 뒤에 왔던 손님이 한 명 있었는데

그 분은 제가 후순위로 뒀던 F-2물건을 계약하고 계셨습니다.

부동산을 나와서 와이프와 손을 잡고 정문으로 걸어 갔습니다.

사실 한달 동안 많은 일들이 있었고 무엇보다 토허제 발표가 나서 굉장히 실망하고 힘들어 했었던 저를 보고

와이프도 많이 힘들어 했었습니다.

그랬던 와이프가….긴장이 풀어진 듯 그제서야 실소를 터뜨리면서 얘기했습니다.

“힘들었는데 그래도 계약서 쓰니까 좋네”

“아무리 구축이지만 O억이면 진짜 싸다”

“그런데 며칠 만에 도대체 이걸 어떻게 한 건지… 내 남편이지만 정말 지독하고 존경스럽다 ㅎㅎㅎ”

(욕인지..칭찬인지…아무튼 좋아했습니다)

게약서를 쓰고 딱 일주일 뒤 이사 때문에 힘들어하는 고양이들을 달래가면서 

어렵게 월세집으로 이사를 완료 했습니다.

5. 깨달은 점, 그리고 감사의 말씀을 전합니다

폭풍같이 휘몰아쳤던 한 달이었습니다.

저도 이사를 힘들어하고 고양이 집사이기 때문에 이사 갈 월세집을 구하는 것이 어려웠지만

그간의 투자 경험을 바탕으로 조건에 맞는 물건은 반드시 있다라는 확신이 있었기 때문에

월세집을 구할 수 있었습니다. 

공급이 없는 현 시장에서 전월세 물건은 정말로 없다는 것을

임차인의 입장에서 뼈저리게 느낄 수 있었습니다.

0호기를 2호기로 만드는 전세세팅 과정에서 2년 뒤 공급 리스크가 있었기 때문에 

2년 5개월 전세기간을 고수했고

2년 이상의 전세계약도 대출이 나오는 은행을 직접 임차인에게 찾아드렸습니다.

그리고 생각보다 강력했던 서울 전지역 토허제가 나왔지만 

포기하지 않고 제가 할 수 있는 투자를 했습니다.

모든 과정에 있어서 운이 정말 좋았습니다.

그리고 그 운은 제가 행동했기 때문에 따라올 수 있었습니다.

잘했던 점은 다음과 같습니다.

• 와이프가 만족하는 월세집을 구했습니다. 스스로에게 가장 칭찬해 주고 싶은 부분입니다.
• CEO마인드로 직접 임차인의 전세 대출을 해결하였습니다.
• 메타인지를 하고 최고의 투자를 고집하지 않고 아는 지역에서 제가 할 수 있는 투자를 했습니다.
• 저의 한계를 충분히 인정하고 그에 맞는 투자를 했습니다. 
  (원래 이번 투자는 5순위 시세표로 멋지게 Top 3를 뽑아서 멋진 투자를 하려고 했으나…)
• 제 실력 안에서 배웠던 투자기준 그대로 “잃지 않는 투자”를 했습니다.
• 패닉바잉하거나 비싼 것을 사지 않았습니다.
• 행동하여 결과를 만들어 냈습니다.
• 대출을 쓰지 않았습니다. 

부족한 점과 깨달은 점은 다음과 같습니다.

• 투자는 딱 내 실력 만큼만 할 수 있다. 다시 한번 깨달았습니다.

   

• 내 주위에 어떤 사람이 있느냐에 따라 투자의 결과는 매우 큰 차이가 난다.
  따라서 멘토님, 튜터님 등 더 실력있는 분들 곁으로 무조건 가야한다
  (까맣게 잊고 있었지만 매물임장 하러 가기 전에 매코를 신청했더라면, 튜터님 멘토님 등 여쭤 볼 사람이 있었더라면 여쭤보고 투자금이 더 적게 드는 E단지를 1순위로 협상하였을 것 입니다. 그랬다면 잃지 않는 투자이면서 더 벌 수 있는 투자를 했을 텐데 아쉽습니다.)

   

• 최종 후보지인 E,F단지를 두고 E단지에도 적극적으로 협상을 시도해야 했습니다.
  F단지를 계약하지 못할 것을 대비하여 E단지의 리스크를 다시 점검하고, 적극적으로 협상했어야 했습니다. F단지의 부동산 사장님께는 계약을 하겠다고 말씀드렸기 때문에 E단지를 계약하게 되면 죄송할 수는 있으나 상황에 따라서 말을 번복할 수도 있는 용기와 유연성을 가지고 E단지 물건의 가격 조정을 적극적으로 시도해보았어야 했습니다. 

   

• 자산재배치 하느라고 시간이 없었긴 했지만 추석 이후 부동산 대책이 나올 것으로 예상되는 시점을 앞두고 미리 매물을 보지 못했습니다. 더 많은 선택지가 있었더라면 적극적으로 협상을 시도하고 대책이 나오는 당일 투자를 시도해보았을 것입니다. 

이번에 매수한 3호기 계약서를 쓰고 나서 잠시 뿌듯했고
힘든 이사를 하면서 이렇게 고생했는데 그래도 투자를 해서 다행이다라는 마음이 들기는 했지만

사실 그 때도 지금도 드는 가장 강력한 감정은 불안함, 두려움 입니다.

월부에서 만난 분들을 제외하고는 가까운 제 주위에 다주택자는 없습니다.

더 큰 자산을 일구기 위해 다주택자가 될 수 밖에 없다는 것은 알고 있었지만

한번도 겪지 않았던 이 상황이 사실 두렵습니다.

“내가 이 자산을 잘 지켜나갈 수 있을까?”

매수는 시작이기에, 계속 환경 안에 있으면서 실력을 키우고

많이 놓치고 있던 독서에 집중여 마인드와 돈 그릇을 키우고자 합니다.

끝으로 감사의 인사를 전합니다

“어른”이 어떤 모습인지 직접 느끼게 해주셨던 너나위 멘토님 감사드립니다. 

“단지의 선호도”, “투자의사 결정에 있어서 어떻게 사고를 훈련해 나가야 하는지” 

명확하게 알려주셨던 자음과모음 멘토님 감사드립니다

“6학년이 되세요”라고 더욱 높은 목표를 가질 수 있게 강사와의 임장 때 말씀해 주셨던 프메퍼 튜터님 감사드립니다. 

그 말씀 한 마디가 그 이후 저의 많은 것을 달라지게 했습니다.

25.7월 실준반을 사랑, 열정으로 이끌어주시고 “질문 하는 법”, “와이프의 입장에서 자산 재배치”하는 법을 알려주신 샤샤와함께 튜터님께 감사드립니다. 

토허제를 앞두고 아직 시간이 충분하다, 해 볼 수 있다라고 말씀해주셨기 때문에 용기내어 움직일 수 있었습니다

25.8월 서울투자"실전"반(열매반)에서 “지역 간 비교평가” 방법을 알려주시고 해낼 수 있다는 용기를 주신 김인턴 튜터님 감사드립니다.  온 마음을 다한다는 것이 무엇인지 튜터님 덕분에 알게 되었습니다.

“조장이 부족한데 조장해 주실 수 있나요?” 저를 조장의 길로 이끌어 주셨고 사명감을 가지고 커뮤니티를 운영하시는 커뮤니티 매니저 이지님께 감사드립니다. 

매 순간 함께했던 모든 동료분들께 감사드립니다.

특히, 첫 실준반에서 함께 했던 가고파요이제님, 오무님께 감사드립니다.

이 두 분이 없었더라면…. 저는 포기하고 월부에 다시 돌아오지 못했을 것 입니다.

마지막으로 그 누구보다…

“나는 여보를 완벽하게 믿어”라고 말해주는 와이프에게 감사합니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.