열반스쿨 중급반 4강 강의 후기[열중35기 3월에는 꿈이있고 9월에는 집이있조 집 살거야]

안녕하세요.

열중35기 3월에는 꿈이있고 9월에는 집이있조 집 살거야 입니다.

1주차 방랑미쉘님 투자방향 설정

2주차 유진아빠님 투자기준(저환수원리)에 맞게 투자하는 방법

3주차 너바나님 현재 부동산 시장의 현황과 투자를 오래 지속할 수 있는 방법

드디어 마지막 4주차는 양파링님 매수 후 전세 세팅하는 방법에 대해 알려주셨습니다.

양파링님 말씀처럼 현 교재를 정말 전세 세팅의 매뉴얼이라 해도 과언이 아닌 것 같다. ^^ (소장각)

Part1. 24년 상반기 현재 전세 시장 상황

서울의 경우 전세가율 60%이상 돌파한 곳이 25개 구 중에서 9개구 이며,

이들은 신축이거나 실수요 가치 높은 역세권 구축중심으로 전세 상승폭이 높은 상황.

이 때 주의할 점은 지역 평균을 퉁쳐서 생각하지 말고, 단지별 전세가 반응 정도를 개별적으로 체크해야 할 것이다.

투자에서 매수는 끝이 아니다.!!!! 따라서 매수하기 전에 매수할 물건을 4년 정도 가져갈 만큼 가치가 있는 것인지 꼭!! 꼭 !! 생각해야 한다.

Part2. 전세 세팅을 위해 알아야 할 필수사항

투자는 매수와 동시에 임대를 놓는 것이다.(투자= 매수+임대)

전세 세팅을 할 때는 시간확보와 비용을 생각해야한다.

따라서 매수하기 전에 1등 뽑기 과정에 전세 세팅을 하는 상황까지 염두하고 1등을 뽑아야 대비할 수 있다.

시간확보 : 일반적인 전세세팅 VS 특수한 전세세팅의 경우에 따라 매매잔금 기한을 잡고, 잔금에 대한 준비를 어떻게 하는지 알 수 있었다.

이는 매수하기 전에 내가 일반적인 전세세팅을 해야하는 매물인지 or 특수한 전세세팅을 해야하는 매물인지를 알고 미리 부사님과 얘기를 통해서 알아야하는 상황인 것 같다.

매수하기 전에 : 등기부등본의 표제부, 갑구, 을구, 페이지 수 , 출력일시를 살펴보고 권리관계가 복잡한 것은 아닌지를 체크해본다.

매매계약서 작성 시 : 거래금액, 계약금, 중도금 유무, 잔금, 잔금일자가 기재된 계약내용과 전세세팅을 위한 특약, 매수자, 매도인(공동명의인), 중개인의 인적사항을 모두 꼼꼼하게 체크해야 한다. (특히 잔금일자가 오류기재가 없는지 확인!! 꼭)

임대계약서 작성 시 : 매매계약서와 마찬가지로 보증금, 계약금, 잔금, 잔금일자 확인을 하고, 특히 임대기간 만료일을 주말, 공휴일을 피해서 조정하도록 해야함.(은행업무 때문에), 그리고 기존 임차인을 승계하는 경우라면, 계약갱신청구권을 사용했는지 여부와 보증금 반환을 누구(은행orLH)에게 줘야하는지를 꼼꼼하게 체크해야 할 것이다.

Part3. 전세 빨리 빼는 방법

전세를 빨리 빼야하는 이유 : 공실이나 금융비용 발생에 따른 돈을 절약할 수 있으며, 임대를 마무리함으로써 투자공부에 할애할 수 있는 시간을 확보할 수 있다. 비록 낮은 전세가를 받더라도 인근 지역의 입주장과 맞물리지 않게 빠르게 전세를 놓고 낮은 전세가는 매도시 회수되는 금액에서 가져올 수 있기에 빠르게 전세를 놓는게 기회비용을 줄이는 것이다.

적정 전세가 설정해야 하는 이유 : 적정 전세가를 설정함으로써 매수를 할 지 말 지가 결정된다. 예상 전세가가 감당할 수 있다면 매수 할 수 있다. 그리고 적정 전세가가 시장에서 받아줄 가격이라면 빠르게 전세를 빼고 투자를 완성할 수 있다.

전세가격 설정방법 : 단지, 생활권, 공급 을 본다. (단생공)

1) 단지 내 모든 평형의 호가와 실거래가를 확인하다.

2) 주변 생활권의 선호도 있는 단지의 평형, 호가, 실거래가를 확인한다.

3) 주변 공급의 입주하는 물량과 위치를 보고 신축 단지의 전세가를 확인한다.

임대기간 설정이 중요한 이유 : 시간과 비용면에서 리스크가 발생한다.

임대기간 설정하는 방법 : 공급, 수요, 포트폴리오 를 본다. (공수포)

1) 공급 : 내 물건을 임대 놓을 기간의 앞 뒤로 최소 3개월 전후 대단지 입주물량을 파악해야 한다.

2) 수요 : 내가 매수한 물건의 특징을 제대로 알아서 30평형대라면 임대만료일을 학기 초 로 정하고, 20평형대라면 신혼부부, 인사이동 시기로 정하는 게 유리하다. 즉 내 물건의 주요 타깃에 따라 만료일이 달라질 수 있다는 뜻.

3) 포트폴리오 : 시스템 투자를 위해 1년 1채 씩 매수한다고 가정하면 2년마다 돌아오는 재계약 시기를 분산해야한다. 따라서 1호기 상반기와 3호기 하반기 이렇게 적어도 분기가 겹치지 않게 하는 것이 리스크 감소에 유리하다.

*임대만료일을 조절할 수 있는 통제가능 영역이기에 리스크 관리에 도움이 된다.

임차인에 따른 대응 전략 및 확인사항 : 임차인이 대기해 있는지, 없는지에 따라 리스크는 달라진다.

1) 전세보증금액를 현재 전세시세와 비교해 본다.

2) 임대만료일이 주변 공급 물량과 맞물리는 지 확인해본다.

3) 계약갱신요구청구권을 사용여부를 확인해본다.

깨달은 점

1. 우리는 투자자이기에 매수 후 임대가 마무리되는 게 1개 투자의 완성이라는 것.
2. 전세를 놓는 다는 것이 단순히 부사님께 "전세 놓을 게요." 라는 한 마디로 끝나는 게 아니라는 것.
3. 매수했으면 전세 빼는 것에 신경을 집중하고 최대한 빠르게 투자를 마무리 해야할 것.
4. 가격 협상은 곧 나의 연봉이라는 생각으로 부사님께 매도자 상황 파악하는 데 집중할 것.

적용할 점

1. 임보에서 1등 뽑기에 적정 전세가 설정해보는 연습해 볼 것.
2. 전화임장을 많이 해볼 것.
3. 이성적으로 생각하고 최대한 많은 매물을 보고 매도자의 상황을 파악할 것.