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서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
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올해목표 - 2025말내 1호기를 위한 투자공부
1) 보유관점에서 사람들이 좋아할만한 가치대비 싼 물건 찾아 투자금 회수
가치가 높을수록 전세가 빠른 상승을 보임 = 가치 높은걸 매수해야하는 이유
2) 가치성장 VS 소액 -> 소액투자!
가치성장투자: 가치대비 싸게 2-3개 매수해 보유하여 전세금상승분 수익
EX 매매10억 전세7억 총 3채 운영. 21억 2년뒤 전세보증금 1억(1년 5천~월 400만)
-2-4급지
-입지 좋은 신축과 구축. 높은 전세가율 짧은 기간임(~2년). 1년에 1억/5천씩 매매가 상승
-매도조건: 더 좋은 단지 / 적극적 지방투자 or 전세상승분 기다리며 저축 (IF 연4천만 투자금)
소액투자: 가치가 엄청 좋진 않지만 투자금 적게들어가 수익률 200%이상
-5급지, 광명, 수지, 평촌, 분당 등
-입지 덜 좋은(역,초등학교 가까우나 언덕) 신축과 구축. 높은 전세가율 길게유지(3~6년). 1년에 2천5백씩 상승
※1주5강 1억내외 감잡기(기준 20평. 매매 4~5억/ 전세 3억. 매매 6억 / 전세 4억. 매매 7억 / 전세 4억)
3) 현실적인 5년 투자계획 (연4천만 투자금)
2024 더 많이 오를 지역 우선 임장 (강주변)
2024.05 열기 재수강 (세분화된 목표 재수립)
2025 1년차 (앞마당 6개)
2025.09 투자가능지역 우선 임장
2025.12내 1호기 (전세상승분 기대할 수 있는 물건) / 전세 낀 물건 > 전세 구할 물건
2026 2호기 // 2년차 (앞마당12개)
2027 3호기 / 1호기 전세 5% // 3년차 (앞마당24개)
2028 4호기 / 2호기 전세 5%
2029 5호기 / 1,3호기 전세 5% / 적금5천
4) 투자기준
-2,30평
-300세대 이상
-가치 저평가 확인: 전고점대비 20-40% 저렴(빨강표시) / 17-18% 유의깊게 확인 / 깎을 수 있다면 15%
-PASS: 80년대식 OR 고가 아파트 / 가장 안 좋은 생활권 / 재건축
-투자금
지방- 전세가율70% / 환경 학군 연식 전세수요 유의 (수도권에 비해 활발X) / 1억이상 수익
수도권- 전세가율60% / 50% 유의깊게 확인 / 70% 입지최악 / 직장 교통 환경
-내가 매수할 1등 단지 > 매매가 고정 할 수 있는 것 중에 가장 좋은 단지와 비교
4) 임장지 필수
지방- 광주-전주 대전-청주 창원 진주 - 현재와 3년내 입주물량이 적정 ※1강(2) 참고
수도권- 용산-마포/양천-동작/영등포-강서-구로/금천 // 과천-분당-성남/하남-광명/평촌/수지-부천/산본/일산
궁금한 지역! 성동
이번달목표~4월 : 영등포구 임보완료
시장 상황보고 투자자 프레임 얻기
-2024.03은 2010-2012상황과 비슷.
-2016-2017 전세가율(75%)이 높았던 시기
-스트레스금리 등 높은 대출금리 = 시장이 활발
-폭등장=규제시장=양도세,종부세 부담=매도어렵
하락장 체크리스트
-매매가 올라서 안 내려가는 단지 PASS = 절대가 높음
-매매가 단기간 오르는 단지 PASS (2023.1-2월 기준과 차이비교)
-투자이후 4년간 하락/보합할 가능성있으나 전세가 상승분을 통해 기다림이 필요
사람들이 좋아하는 단지 특징
-역세권 & 신축 & 상급지 & 환경 & 가격
-생활권별로 대표할 수 있는 단지 체크
-같은 가격에 어떤 단지를 선택할지 확인
서울총정리 (※1주3강)
-1급지=30억 / 2급지=20억 (17-19억) / 3급지 19-20억 / 4급지 10억대 초반 (예외 강서/동작/영등포구 15억)
의사결정
-상승시작점~전고점 가격과 수익 체킹
9,10억대 단지의 가치체크
2024.11 강동 입주 제외 서울 공급물량 없음.
이번주목표
시세지도 -> 내가 투자할 지역 우선순위
하락률 엑셀 정리 -> 단지 리스트업(가치>연식>역세권) 비교비교비교
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