안녕하세요
자모님의 액기스만 꾹꾹 눌러담아 들려주신 강의 잘 들었습니다.
아직 다 내 것으로 만들지는 못하였지만..
후기를 작성하는 시간으로
다시 한번 복기 해 보도록 하겠습니다.
1.현재 서울 시장 진단& 서울 아파트 투자의 특징
✔본것
-현재 부동산 시장은 하락장. MM가가 내려가며 ㅈㅅ가는 올라오는 상황.
-구축이어도 선호도가 높은 단지는 전세가가 상승하고 있다.
-사람들이 좋아하는 아파트에 투자한다(ㅇㅅㄱ, ㅅㅊ, ㄱㅈㅎㄱ, 가ㄱ 을 고려하여 합리적으로 선택한다.)
투자자가 알아야 하는 시장의 모습
시장을 해석해야 한다.
가격에 일희일비 하지 않는다.
투자자로서 해야할 것 : ㄱㅊ와 가ㄱ에 집중한다.
✔깨달은것
급지에 따라 무조건 매수의 기준을 둘 것이 아니라, 각 단지의 선호도와 가격, 연식을 고려하여 최선의 선택을 한다. 상급지어도 선호하지 않는 단지는 투자 하지 않는다. 전세가 상승 여부도 매수의 중요한 포인트 이다.
서울투자는 장기보유!! 명심하기
✔적용할점
투자 우선 순위와 투자 하지 않을 범위를 명확히 정한다.
임장 후 사람들이 선호하는 단지를 리스트업해서 시세를 트레킹 한다.
투자 전 전세가 흐름을 확인한다.
2.서울내 가치성장투자와 소액투자의 현실화
✔본것
-서울의 25개 구 ! 서울은 땅의 가치가 가장 중요하다 . 강남과의 거리, 수요를 끌어들이는지, 선호 지역의 범위를 정해 투자 범위를 정한다.
-각 구의 특장점을 활용하여 투자에 적용한다.
-서울의 뉴타운은 비선호 환경에서 환경의 개선되며 수요를 끌어들일 수 있고, 선호도가 올라 갈 수 있다.
가치성장 투자
- 돈을 많이 들이는 투자가 아니다. 본질은 가치,가격,선호도,수익 극대화
- 비교 평가를 통해 더 좋은 단지를 선택해 투자한다.
-투자 후에 올 수 있는 상황을 예측해보고 보유하는데 있어 마음이 편한 투자를 해야 한다.
소액투자
-수익률을 높이기 위한 투자, 갈아타기, 매도로 경험과 자본을 쌓아간다.
서울에서의 소액 투자는 선호도가 높지 않은 단지 일 수 있고, 그런 단지들은 투자 할 수 있는 전세가율이 오래 유지되는 경우가 있다. 아파트 별 특징을 알고 가격의 변화에 일희일비 하지 말아야 한다.
✔깨달은 것
-같은 급지 안에서도 수요가 있다면, 선호도가 있다면 투자 대상 범위로 둔다.
-충분히 싸지 않으면 투자하지 않고, 투자금 범위 안에서도 가치가 좋은 단지를 리스트업하고 시세를 트레킹 하면서 투자 범위에 들어오면 기회를 잡는다.
-가치성장 투자 물건은 더 상급지로의 이동이 아니라면 매도하지 않는다.
✔적용할점
-25개 구 의 특징을 기억하고, 각 구의 임장후 선호요소가 있는 단지를 리스트업해 시세를 트레킹 한다.
-가치 성장 투자의 방향을 잡았다면 단지의 선호와 가격을 파악하는데 집중한다.
3. 서울투자 의사결정 하는 방법
✔본 것
가치,가격,적정 전세가율에 근거 하여 투자한다.
전고점과 상승 시작점의 가격 레벨을 확인후 수익을 계산해 본다.
✔깨달은 것
부동산 투자는 역시 가치있는 물건을 저렴한 가격에 비교평가해서 사는 것!
구/급지에 의한 선택이 아닌 저 가치 있는 물건을 찾기 위한 노력이 필요하다.
✔적용할점
현재 정해진 구의 임장과 임보를 쓰면서 그곳의 선호와 가치를 파악하기 위해 집중한다.
4.서울 투자시 고려해야 할 것들 FAQ
✔깨달은것
-양도세 취득세 보유세는 일단 한채 / 두채 까지 투자하고 고민하자 !
내가 월부에서 원하는 것
-투자환경에 있는 것, 꾸준한 준비를 통해 부동산 시장의 변화를 빨리 알아차리고 투자하고 대응 하는것.
달성하고 싶은것
-노후자금 32억!
목표 달성을 위해 내가 지금 해야 할 것
-양천구 임장 후 임장보고서를 완성하고, 선호가 있는 단지와 투자 단지를 알아 한 달에 한번씩 시세를 확인한다.
-3.4 급지를 우선순위로 두고 앞마당을 24년에 6개 만든다.
-앞마당 중 가장 가치 있는 곳에 1호기 투자를 한다!
자모님 좋은 강의 감사합니다❤
