[삼35오 20억 달성 독서 습관 만들조 소소한 ] 열중 4주차 강의 후기

📌 적정 전세가를 설정하는 3단계?

[1단계 : 단지 내 비교]

1. 호가를 놓고 단지 내에서 비교
2. 아실 최근 실거래가 확인
3. 평형대별 가격, 매물수, 호가변동, 최근 실거래일, 변동 추이

[2단계 : 생활권 내 비교]

1. 네이버부동산 (호가), 아실(실거래가) 확인
2. 생활권 내 비교
3. 지하철까지의 거리
4. 같은 초등학교 배정 단지끼리 비교
5. 방 개수, 계단식/복도식

[3단계 : 공급물량 점검]

1. 아실, 부동산 지인
2. 경쟁 기간 공급물량이 있는지?
3. 구축 단지의 경우 신축 하위평형 전세가와 경쟁력 비교
4. 다음 공급물량 규모 및 시기 (물량이 터지기 전에 전세 세팅 총력)
5. 대단지 입주 시 확인해야 할 2가지
6. 사전점검 기간
7. 입주지정 기간 (입주기간 종료가 영향 종료는 아님)

📌 임대기간 설정 시 고려해야 할 3가지?

1. 공급
2. 가격이 싸지만, 리스크가 큰 지역
3. 더 싼 물건 < 리스크를 줄이는 물건
4. 재계약 예상시기 입주물량 체크(입주 2~3개월 전부터 경쟁물량 포함)
5. 물량 규모, 시기, 상세위치 등으로 영향력 가늠 (도시규모에 따른 범위 고려- 중소도시에서는 입주 리스크가 크게 다가올 수 있음)
6. 수요
7. 학군지 + 30평형대 이상 : 성수기 - 겨울방학 (1~2월), 비수기 - 수능시즌(가을)
8. 10, 20평형대 : 성수기 - 결혼, 입학, 취업 및 인사 시즌 (봄, 가을이 많은 편, 대체적으로 고른 수요)
9. 여름(장마철, 휴가철), 명절 연휴, 겨울 등은 모두 비수기
10. 포트폴리오 : 전세 만료일을 되도록 겹치지 않도록 재계약 시기분산

📌 협상 시 고려해야 할 2가지?

1. 가격을 협상할 수 있는 집

1) 임차인이 거주하는 상태로 파는 집

1. 실입주 어려워 수요층이 제한
2. 협상카드 : 빠른 잔금 등 거래를 빠르게 마무리

2) 임차인 만기에 맞춰서 파는 집

1. 임차인에게 전세보증금을 돌려줘야 하는 상황이 확실히 정해진 상태
2. 보증금 반환일 기한이 가까워질 수록 심리적 부담
3. 협상카드 : 임차인 만기일 전세보증금 반환 & 대신 잔금기간은 좀 넉넉히 주세요

3) 분양아파트 입주

1. 입주를 앞두고 잔금 마련을 위해 파는 경우
2. 빨리 팔기 위해 조절할 매매가 vs. 연체 이자 부담 시 손실비용
3. 협상카드 : 원하는 날짜에 맞춰 매도자가 필요한 금액 지급, 주인전세 등 원하는 조건 검

4) 비과세 혜택

2. 상황을 활용할 수 있는 집

1) 주인 전세

2) 기존 임차인 계약

3) 만기가 많이 남은 임차인 거주

4) 공실

단, 상황이 유리해도 비싼 가격으로 매수하면 안됨