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서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
안녕하세요. 켄치입니다.
서울투자 기초반 1강 강의 후기 작성해보겠습니다.
먼저 저는 22년도에 열기와 실준을 들었지만,
결혼과 아이가 태어나면서 월부에 집중하지 못했습니다.
올해 전세를 살던 곳에서 이사를 하면서 반전세로 묶여있던 돈이 생겼습니다.
이 돈을 이용하여 부동산 투자를 하고 싶었습니다.
처음부터 다시 시작하기 위해 그 시작으로 서울투자 기초반을 신청했고,
앞으로도 강의도 열심히 듣고, 후기와 임보까지 완성해보겠습니다!
1. 하락장 서울 투자의 의미
- 하락장에서 장기투자할 때 어떤 단지에 투자하는지에 따라 전세,매매 가격 변동이 다르다.
> 자산 증가 속도가 달라진다(특히! 수요가 있는 단지의 전세가는 투자금 회수에 매우 중요!)
- 언제 오를지 더 내려갈지 알 수 없지만 전세금이 올라옴에 따라 투자금 회수!
> 최저점을 잡는 것는 불가능 하기 때문에 ‘타이밍’을 잡으려하지말고 가치와 가격에 집중하자.(수요가 많은 곳은 타이밍 잡기 더 어렵다.)
- 조급함을 버려야한다. 거래량이 줄고 매물이 쌓여있기 때문에 가치와 가격이 뒤죽박죽 되어 있는 시장이다.
> 과거 데이터를 참고해서 가치 비교를 하자
2. 신축, 역세권, 환경의 의미
- 역세권이라고, 신축이라고, 비싼게 아니다. 종합적으로 가치를 파악해야한다.
- 살기 좋은 동네, 살기 좋은 아파트의 요소를 갖추고 있는가. 지역 안에서 사람들이 좋아하는 아파트인가
> 사람들이 거주하고 싶어하지 않는 곳을 임장을 통해 확인하고 투자 대상에서 제외한다.
- 중상급지 신축, 준식축의 전세 상승 폭이 크다.
> 입지가 좋고 연식이 좋은 아파트부터 접근한다.
3. 25개구 입지별 정리
3-1. 분류
1급지 강남, 서초, 용산, 송파
2급지 양천, 성동, 광진, 마포
3급지 영등포, 강동, 종로, 동작, 중구
4급지 강서, 서대문, 동대문, 성북, 관악, 노원
5급지 은평, 구로, 중랑, 금천, 강북, 도봉
> 2~4급지 +은평구 까지 파악하는 것이 중요하다.
3-2. 강남권
1) 강남 서쪽에 서초, 동쪽에 송파구
대장 압구정현대(82’, 42억), 서초구 래미안 원베일리(23’, 38억), 송파구 잠실주공5단지(78’, 28억)
2) 강남에서 멀리 양천구(목동)
대장 목동신시가지 6단지(86’, 20.8억)
3) 강남 근처 동작구(흑석동), 강동구, 영등포구(여의도)
대장 흑석아크로리버하임(19’, 19억), 올림픽파크포레온(25’ 19.1억), 여의도 시범(71’, 24.5억)
4) 그 근처에 관악구, 강서구(마곡)
대장 e편한세상서울대입구(19’, 11.2억), 마곡엠벨리7단지(17’, 15.4억)
> 마곡이 있는 강서가 관악보다는 가치가 높다.
5) 구로구 대장 신도림4차e편한세상(03’, 13.7억), 금천구 대장 롯데캐슬골드파크3차(18’, 10.5억)
3-3. 강북권
1) 용산(한남)를 기준으로 마포, 성동(성수), 광진(광남)
대장 용산구 한강맨션(71’, 39.8억), 마포그랑자이(20’, 17.7억), 옥수리버젠(12’, 17.5억), 광장힐스테이트(12’, 18억)
2) 근처에 서대문구, 종로구, 중구, 성북구, 동대문구
e편한세상신촌(17’, 15.5억), 경희궁자이(17’ 20억), 성북구 롯데캐슬클라시아(22’ 14억), 동대문구 래미안크레시티(13’ 12.5억)
3) 은평구, 강북구, 도봉구, 노원구, 중랑구
dmc센트럴자이(22’ 14억), 강북구 래미안트리베라1차(10’ 9.3억), 북한산아이파크(04’ 8.45억), 포레나노원(20’ 12.1억), 사가정센트럴아이파크(20’ 11.2억)
>기본적으로 지도에서 한강을 기준으로 파악하자.
4. 가치성장투자 vs 소액투자
4-1. 가치성장투자
- 가치성장투자는 가치 있는 것을 싸게 매수하여 수익을 높이는 투자(투자금이 많이 들어감)
- 수요가 있는 곳을 최우선하여 전세가 올라가 투자금 회수가 주요 목표
> 비교단지를 많이 만들어야한다. 비교단지가 없다면 투자금에 맞는 단지만 ‘보물찾기’하게 된어 확신을 할 수 없다.
4-2. 소액투자
- 소액투자는 높은 수익률을 낼 수 있는 투자(투자금을 적게 들인다.+ 가치에 따라 매도하여 더 좋은 아파트로 갈아탄다.)
5. 단지 선호도
- 비교가격 상승 시작점이 빠른 곳이 선호도가 높은 곳이다.
- 전고점을 확인한다.
- 하락장 전저점 대비 상승상 전고점 수익을 본다.
BM
- 현 시장에서 전고점대비 30% 하락 수준(23년 초 가격)을 기준으로 잡고, 투자가능성을 확인하자.(내 자산에서 +1~1.5억 수준으로 리스트업한다. 추후 가격하락 or 현장 조정 가능)
- 결과를 만드는 것은 ‘정보’가 아닌 ‘행동이라는 것을 아는 것, 모든 것의 시작과 끝은 ‘행동’
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