안녕하세요, 실전26기 2젠걱정없어 7ㅏ자나 튜터님이 계시자나 (27조) 미쓰주 입니다.🥰
그렇게 기다리고 고대하던 실전반이라니!!!!!!!!!!!!!!!!!!
너무 설레는 마음으로 1강 수강을 하였는데요.
제주바다님의 실전반 26기 1주차 강의 후기를 본.깨.적 방식으로 남겨보겠습니다.
1강은 <수도권 실전 투자의 핵심> 이라는 주제로 아래 순서로 강의가 진행 되었습니다.
- 1차시 : 2024년 수도권 시장 이해
- 2차시 : 수도권 시장 특징과 기준
- 3차시 : 수도권 투자 접근
- 4,5차시 : 수도권 권역별 투자 전략 part1,2
- 6차시 : 매수부터 매도까지 실전투자법
자, 그럼 후기를 시작해보겠습니다. 렛츠기릿~!🤟
2024년 수도권 시장 이해
본 것
- 2024년 서울,경기,인천 시장의 이해
- 매매/전세 급락 이후 현재의 시장 상황과 앞으로 예상되는 상황
- 시기마다 투자가 가능한 지역은 분명히 있다
깨달은 것
- 내가 현재시점에서 투자할 수 있는 급지보다 +1 상위급지까지 비교해보고 투자할 것
익숙한 것만 보는 악습관을 버린다. 가격이나 급지에 제한선을 두고 보면 기회를 놓칠 수 있다.
- 내가 할 수 있는 것에 집중한다.(전세가 하락 등 시장상황은 내가 어떻게 할 수 없는 것임!!)
- 만약 투자를 했다면? 매매가격 상승/하락은 신경쓰자.
- 과거 2008년 이후 시장의 케이스를 미루어보았을때, 현재는 수도권에서 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 시기이다
적용할 것
- 현재는 특히 "수도권"을 투자하기 괜찮은 시점, 저평가된 투자대상을 잘 고를 수 있는 실력 기르기
- 서울에서도 4~5급지만 생각했었는데, 5급지보다는 4급지로!!! 더 상위급지를 투자 검토해보자
수도권 시장 특징과 기준
본 것
- 수도권에서 투자 우선순위를 제대로 알기 위해서 필요한 기준
- 서울과 수도권의 급지, 역세권(업무지구), 생활권, 연식별 기준과 특징
깨달은 것
- 역시 입지가 가장 중요(>연식,선호도보다 우선!)
- 앞마당이 많아야 하는 이유 : 급지별/투자금별 비교 평가를 모두 다 해봐야 하기 때문!!
- 강남접근성 뿐만 아니라, 7대 업무지구 접근성을 다 확인해야한다.(우린 실전투자자니까^^)
적용할 것
- 투자금이 적다보니 구축 위주로 봤었는데, 그래도 다음 상승장 고려시 2009년 이후 연식으로 왠만하면 찾아보자.
(정 안되면 2000년대 초반 이후로라도 ㅠㅠ 90년대식은 왠만하면 보지 말아야겠다.. )
수도권 투자 접근법
본 것
- 급지별 투자 접근법과 과거 시장 사례 검토
- ✨전세가 60% 이상일 때 / 전세가율 80% 일때 투자해야 하는 지역 (대박정보✨)
깨달은 것
- 임보 쓸 때 구별 평단가에 대한 부분도 함께 파할 것
- 전세가율이 높고 낮을 때, 어떤 급지의 물건에 집중해야 하는지 깨달음 (현재는 좋은 곳을 봐야할 시기이다!!!)
적용할 것
- 진짜 요즘 서울 5급지 + 수도권 외곽만 보고 있었는데, 현재의 가격에만 집중하지 말고 "가치"를 가진 물건을 보다보면
"기회"가 찾아올지도 모른다는 실전투자자의 마음을 가지자
수도권 권역별 투자 전략
본 것
- 수도권 권역 묶음 구분(서울 / 서부 / 남부 / 동북부 / 동남부)
- 비역세권 구축 전용84 vs 선호신규택지 역세권 신축전용59 비교 평가
- 각 권역별 투자 특징 전략
깨달은 것
- 비역세권 구축 전용 84 vs 역세권 신축 전용 59의 선호도와 케이스 스터디 (뭘까요~? 비밀!🤣)
- 일자리가 있는 권역이냐 아니냐에 따라서(자급자족?) 교통의 중요성에 차이가 있다!
→ 교통 호재 중요성 등도 차이가 있겠쥬?😝
- 더 낮은 급지에서도 사람들이 더 좋아하는 생활권이라면 우선순위가 될 수 있다!
- 서울이 꼭 답은 아니다 (경기도 / 인천에서도 더 선호하는 생활권이 있다는 것을 명심)
적용할 것
- 앞마당 중 비싼 생활권은 아예 시세트래킹도 안했었는데, 역세권 위주로 정찰병을 보내서 시세트래킹을 해봐야겠다
- 경기도 / 인천 중 신도시, 송도 등 선호 생활권은 신축위주로 지속 관심을 갖고 앞마당으로 만든다. (송도도 GTX 호재가 있던데~)
매수부터 매도까지 실전투자법
본 것
- 매수 : 취득세 / 협상 플랜
- 보유 : 임대사업자, 장기 입주 물량 대응 방법
- 매도 : 수도권 투자자의 기본 방향성과 원칙, 그리고 예외 케이스
- 2013년 시장 복
깨달은 것
- 신축을 두려워하지 말자. (투자금이 더 많이 들거라는건 나만의 착각이었다!!!)
- 10년 보유한다는 생각으로 투자한다. (이번달 읽었던 <돈의 속성>에서도 부동산은 10년 이라고 말씀하셨따!!!)
적용할 것
- 내 종잣돈 상황에 맞는 투자 물건을 찾으면서 가장 저평가 물건을 찾을 수 있도록 실력을 지속 키우도록 노력한다
수도권 사이클은 길다. 15년 싸이클을 보므로 나도 그 싸이클 안에 수도권 투자 서울 투자 할 수 있다.
- 임대 사업자 부활시 나는 어떻게 할것인가? 에 대해서도 한번 생각 해보자.
(아직은 1호기도 안했지만^^; 나는 할 수 있으니깐!)
- 실제로 매수할 물건이 생긴다면 매수자/매도자 입장에서 모두 전화해본다. (투폰을 사야하나? 동료 폰 빌려서라도...!!!)
"내가 더 많은걸 바랄 수록 공부를 해야 합니다.
내가 부자가 되는게 운에 그친다면, 그걸 앗아갈 수 있기 때문입니다.
가치 있는 집을 사고, 그걸 보유하는 10년의 과정에서 내 실력이
내 물건을 담아 돈 벌 수 있는 실력으로 만들어가셔야 돈이 담길겁니다. "
-제주바다님-
실력 있는 투자자가 되겠습니다.
그래서 한번 담은 내 돈과 집은 절대 잃지 않도록 하겠습니다.
울림이 있는 강의를 해주셔서 다시 한번 감사드립니다!
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