[미쓰주] 월부 입성 12개월만에 앞마당이 아닌 서울 지역에 1호기 계약하고 왔습니다. (Feat. 매물코칭)

안녕하세요, 그릿의 힘을 믿는 열정의 싱글투자자 미쓰주입니다.🥰

지난주에 드디어, 월부 입성 12개월 만에 서울에 1호기를 계약하고 왔습니다.

얼떨떨하고 드디어 1호기 했다는 생각에 속이 다 시원하면서도

아직 잔금을 치루지 않았기에 불안한 마음 역시 동시에 갖고 있지만

잊기 전에 얼른 복기 해보고자 1호기 계약 후 경험담을 남겨봅니다.

1. 앞마당이 아닌 지역에서 1호기 매물을 찾게 된 사연



월부 생활을 하면서 12개월간 한달도 쉬지 않고

꾸준히 수업을 듣고 앞마당을 만들어왔습니다.

그런데 앞마당이 아닌 지역에서 1호기 계약을 하고 왔다고 말씀드리면

"??????" 다들 의아해하실텐데요.

저는 7월 실전준비반을 수강하며 4급지 A구를 앞마당으로 만들었고

8월에는 같은 급지인 B구를 앞마당으로 만들어 가며 임장을 다니고 임보를 쓰고 있었습니다.

물론 중간중간 기존 앞마당의 시세트래킹을 지속하고 있었죠.

그러던 어느날, 지난 7월 A구 임장보고서 1등 뽑기 TOP3에서 2등으로 뽑았던 ##단지가

제가 매물임장했던 때의 최저가보다 약 3천만원 떨어진 매물을 네이버 부동산에서 발견하게 됩니다.

그리고 바로 갑자기 심장이 미친듯이 뛰기 시작하지요~~

"아? 내가 이 물건을 투자하려고 여태까지 투자를 못한거구나!!!!"

급 흥분하며 친한 동료에게 연락을 합니다.

미쓰주 : "바킨님, 저 ## 단지 투자하고 싶어요. 2주전 제가 매임했을 때보다 3천만원 떨어진 물건이 올라왔어요!"

바킨베스터 : "미쓰주님, ## 단지 바로 매임 예약하시고, 매물코칭 넣을 때 함께 비교할만한 단지 얼른 찾으세요."

제 앞마당 중 4급지인 구는 2개(경기도 포함)였는데

서울을 투자하고 싶다는 마음에 눈이 먼 저는 경기도는 보지도 않고

A구와 자실중인 B구만 샅샅이 뒤지기 시작합니다.

투자금에 맞는 물건이 잘 보이지 않습니다.

3급지 앞마당 내에서 비교적 저렴한 생활권을 샅샅이 뒤져봅니다.

역시 투자금에 맞는 물건이 잘 보이지 않았죠.

앞마당은 아니지만 저에게 익숙한 4급지 지역을 찾기 시작합니다.

(앞마당은 아니지만 원래 저에게 친숙한 지역으로 찾아본 것이니 오해마시기 바랍니다.)

거주지 근처이자 현재 다니는 직장의 다른 사업장이 있어 자주 방문하는 C구,

대학생 때, 사회 초년생 시절까지 과외아르바이트를 하며 수년간 들락날락 거렸던 D구

그러다 D구에서 제가 계약한 **단지를 찾게 됩니다.

앞마당은 아니지만 충분히 익숙한 지역에서 자주 다니던 길목에 있던 아파트이기에

해당 물건은 어디있고 어떤 상태일지 바로 파악할 수 있었고 바로 매임을 예약합니다.

동시에, 처음에 투자하고 싶었던 A구의 ##단지 매임을 예약했는데

네이버 부동산엔 기재되어 있지 않았지만

전임을 하면서 해당 매물이 세낀 매물이며 전세금도 적게 들어가있으며

만기도 많이 남아서 싸게 내놓은 매물이란 걸 알게 되었고

저의 투자금 범위내 들어오지 않다는 것을 알게 됩니다.

투자할 수있다는 마음에 설렜었는데 허무해지더라구요.

하지만 앞마당이 아니지만 익숙한 D구에서 **단지 매임을 예약했기에

퇴근 후 바로 D구로 달려갔고 **단지에서 3집을 보게 됩니다.

투자금 범위 내에 들어오면서 입지도 괜찮고 투자하기에 적합한 물건이라 생각이 되었습니다.

그날 집에 돌아와서, 매물코칭에서 D구의 **단지와 비교할만한 물건을 찾기위해

경기도의 앞마당까지 싹 뒤지기 시작합니다.

- 잘한 점 : 서울 내 같은 급지의 앞마당이 많지 않아서, 익숙한 다른 지역의 단지들 까지 살펴본 것

- 아쉬운 점 : 서울 투자를 하고 싶단 맘에 눈이 멀어 처음부터 경기도의 같은 급지 앞마당은 전수조사 하지 않은 점

2. 매물코칭을 받을 때까지 애가 타던 시간들

D구의 구축 아파트 ** 단지에는 가격이 같은 1번 물건과 2번 물건, 

그리고 천만원 더 저렴한 3번 물건이 있었습니다.

3번 물건은 구축 아파트의 완전 기본 집이라서 탈락!

1번 3번 물건은 먼저 부사님과 함께 집을 보았지만,

2번 물건을 보기 위해서는 30분 더 기다리라고 하셔서 

부동산에서 사장님과 이런저런 이야기를 하면서 기다렸습니다.

이게 왠걸? 2번 물건은 평일 저녁 8시반에 저 포함 네팀이 함께 집을 본다는 것이었습니다.

실질적으로는 한팀은 오지 않았고, 저까지 세팀이 함께 집을 보러 가게 됩니다.

그때부터 투자 초보인 저는 이미 마음이 떨리기 시작합니다.

뭐지 이집은 인기가 왜이렇게 많지? 세입자가 집을 잘 안보여주나보네?

그래도 이정도라고??? 우선 가서 보자.

인테리어까지는 아니지만 약간간 수리는 되어있고 깔끔한 주인 거주 매물인 1번 물건

특올수리에 신혼부부가 좋아할만한 아주 깔끔하고 모던한 인테리어가 되어있지만

세낀 매물이고 잔금을 치뤄야하는 날짜와 세입자가 나가는 날짜 사이에 1달 반 시차가 있어

우선은 잔금을 많이 치뤄야 하는 2번 물건

기다려서 여러팀이 함께봐서인지 이 물건이 왠지모르게 더 좋아보이고,

'인테리어만 해도 몇천만원 차이는 날 것 같아 보이는데??' 라는 마음에

같은 금액이라면 먼저 본 1번 물건보다는 2번 물건이 훨~~~~~~씬 더 좋아보였습니다.

고민하며 집에 도착하자마자 그날 밤 새벽까지

앞마당을 싹 전수조사하며 **단지와 비교할 물건을 찾고

여러 선배님들의 칼럼을 보며 가계약을 위한 문구와 특약 내용을 작성했습니다.

그리고 다음날이 되었습니다.

평일 3시까지 결제하여야 당일에 매물코칭을 받을 수 있단 것을 알고 급히 결제는 3시 직전에 하였지만,

3시 내에 구글 폼에 매코 설문을 다 써서 제출할 수가 없었습니다.

그 이유는 2번 물건이 훨씬 마음에 들긴 했고

새로 세를 맞춘다면 투자금 범위 내에 들어오겠지만

새로운 세입자를 맞추기까지 한달 반정도 텀이 있어

우선은 잔금을 많이 치뤄야 하는 리스크가 있기 때문이었습니다.

2번 물건의 기존 세입자에게 부동산 사장님을 통해 이사비를 몇백만원 드릴테니

매도인이 매도하는 시점에 먼저 이사를 나갈 수 있는지 협의해봐달라고도 부탁드렸지만

전세금이 많이 오른 상황이라 계약일 만기까지 꽉 채워서 살겠다고 대답을 받은 상황이었습니다.

그래서, 저는 부사님께 1번 물건을 협상해 보기 시작합니다.

미쓰주 : "사장님, 저 **단지 투자하고 싶어하는거 아시잖아요. 2번 물건이 더 마음에 들지만, 잔금이 부족해요.

1번 물건이랑 2번 물건 현재 같은 가격에 올라와 있는데 2번 물건이 훨씬 더 수리와 인테리어 잘 되어 있잖아요.

1번 물건 천오백만원만 깎아주세요. 매도인과 협상해주세요"

부사님께 전화를 드린 후 등기부등본을 떼봅니다.

1번 물건은 상승장에서 산 물건이라..

현재 본인이 산 가격보다 5천만원 이상 손해를 보고 파는 물건이더라구요.

아 나가야할 이유가 있어서 급히 파는 물건이구나?

하지만 정해진 날짜는 없다고 했는데....?

그럼 협상되지 않을 가능성이 높지 않을까? 라고 생각했습니다.

역시 부사님께 콜백을 받았는데 같은 말씀을 하시더라구요.

부사님 : "이 사람 자기가 산 것보다 훨씬 싸게 파는거라서 백원도 못깎아준대~"

미쓰주 : "음, 그러면 같은 금액이면 2번 물건이 낫겠네요.

그럼 잔금을 치뤄야 하니 대출 한도되는지 알아보고 연락드릴게요~"

대출을 알아본다는 핑계로 부사님께 시간을 잠깐 번 후 바로 매물 코칭을 넣었습니다.

그런데 안타깝게도 제가 매물 코칭 구글 폼을 채워 넣은 시간은 수요일 오후 6시였고

목요일은 공휴일이었기에 저는 금요일 오전 가장 이른 시간으로 매물 코칭을 예약했습니다.

그런데, 공휴일인 목요일 오전.... 부사님께 전화가 옵니다.

부사님 : "자기랑 같이 집봤던 단발머리 여자 있잖아~

그 여자가 2번 물건 산다고 연락왔어요~ 어떻게 할꺼에요?"

미쓰주 : "오늘 공휴일이라서 대출 확인 결과가 다 안나왔어요 ㅠㅠ

사장님, 내일 오전까지만 기다려주세요. 제가 대출 한도만 되면 꼭 하고 싶어요!!"

매물코칭이 다음날 오전에 잡혀있었기에 어떻게든 시간을 벌어야만 했고

대출을 핑계로 사장님을 겨우 설득했습니다.

부사님께 전화를 받을때부터 다음날 매물 코칭 때까지

어찌나 애가 타던지 밤새 생각의 꼬리가 꼬리를 물어서

잠도 안오더라구요..ㅎㅎㅎ

그리고 기다리고 기다리던 금요일 오전이 되었고,

자유를 향하여 멘토님과 매물 코칭을 하게 됩니다.

자향 멘토님 : "미쓰주님~ **단지 잘 찾아오셨어요, 가격이 좋네요.

올라간 것 쫓아가는 것 보다는 아직 덜 올라간 것을 보는 게 맞아요.

무리 안하고 투자금 범위내에서 물건 가져오신거 아주 잘하셨어요."

미쓰주 : "너무 감사합니다 멘토님!!! 그럼 1번 물건과 2번 물건 중에선 어떤 물건이 더 괜찮을까요?"

멘토님 : "2번 물건의 세입자가 나가는 시점에는 근처 E 구에 3천세대 이상의 공급이 있는거 알고 있으셨나요?

전세 영향이 **단지까지 올 수도 있어서 난이도가 있으니 1번 물건을 투자하는게 더 안전할 것 같아요.

단 2번 물건이 정말 하고 싶으면 2번 물건에 리스크가 있다는 것을 미리 알고 대응하세요.

대응할 수 있는 리스크라면 괜찮아요."

매물코칭에서 OK 사인을 받으며 같은 금액의 물건 중 자향 멘토님께서는

옆의 구와 공급이 겹치지 않는 시점에 전세를 뺄 수 있는 안전한 1번 물건 투자를 권유해주셨지만

저는 이정도 인테리어 차이면 내가 조금 수고롭더라도 전세만 노력해서 잘 뺀다면

몇천만원은 더 버는 거다!! 라는 생각으로 난이도가 있는 2번 물건을 선택하게 됩니다.

- 잘한 점 : 부사님께 대출을 핑계로 시간을 벌어 매물코칭까지 무사히 마치고 매수 선택을 할 수 있었던 점, 투자 후보 물건 등기부등본 모두 떼어보고 투자 상황 등을 미리 점검하고 여러 방법으로 협상 시도한 점

- 아쉬운 점 : 멘토님께서 1,2번 물건 모두 OK는 해주셨지만 1번 물건 매수를 추천해주셨는데 말 안듣고 2번 물건으로 제 멋대로 선택한 것^^;;;;;;

매물 코칭을 통해 거인의 어깨를 빌려 투자 적정성을 재점검할 수 있었고

"여전히 시장엔 기회가 있고 내가 그동안 월부 생활을 허투루 한 것은 아니었구나"

라는 안도감도 갖게 되었습니다.

3. 계약금의 일부(가계약금)을 넣을 때까지 매도인과의 밀당타임

매물 코칭을 마친 후 부동산 사장님께 바로 전화를 드려서 매수 의사를 밝혔습니다.

근데 이게 무슨일..?

저는 제가 매수 의사를 밝히면 바로 계약금의 일부(가계약금)을 넣기 위한

계좌번호와 함께 가계약 문자를 보내주실 줄 알았는데

몇 시간이 지나도 감감무소식이었습니다.

미쓰주 : "사장님, 왜 계좌번호 안보내주시나요~?"

부사님 : "아니, 집주인이~~ 집사람이랑 갑자기 이야기도 다시 해봐야 한다고 하고,

잔금일 정하려면 대출 상환일을 뭐 확인해봐야 한다고 하면서 다음주 월요일에 다시 연락준다네??"

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매도인은 화요일에 집을 보러온 세명 중 두명이나 집을 매수한다고 하고,

뉴스에서 서울 부동산 매매가 늘어나고 가격이 상승하고 있다는 기사를 접하자

가계약을 망설이며 다음주로 미루는 모습을 보였습니다.

초조한 저는 경력이 많은 월부 선배에게 또 전화를 걸어 도움을 요청합니다.

미쓰주 : "바킨님, 어떡해요. 매도자가 가계약을 안하려나봐요. 갑자기 다음주에 이야기하재요.

처음에는 12월 @@일전에만 잔금 주면된다고 하더니 갑자기 날짜를 은행에 정확히 확인해야한다고 하면서

월요일에 연락준대요.. 어떡하죠??? ㅠㅠㅠㅠ"

바킨베스터 : "다음주 넘어가면 가계약 안한다고 할 확률이 높아요. 강하게 드라이브 거세요!

잔금일 러프하게 기간으로 잡아서 매도인 날짜에 맞춰 드리는 것으로 협의하시고,

오늘 무조건 가계약 하겠다고 하세요."

바킨님께 조언을 받은대로 저는 부사님께 전화드려서

잔금일을 12월 1일~20일 사이에 매도인이 원하는 날짜로 협의할 수 있으니

오늘 가계약을 진행하자고 강하게 드라이브를 걸었고

마침내 계약금의 일부를 송금하며 가계약을 할 수 있었습니다.

월부 동료들과 경험담을 이야기하다 보면

매물코칭을 받는새, 또는 부사님과 협의를 하며, 때로는 물건을 거둬들여서

물건을 날리는 안타까운 경험을 하는 동료들을 여러번 보았습니다.

그때 만약에 제가 그런 행동을 하지 않았다면,

그 다음주가 되어서 저 역시 물건을 날렸을 수도 있겠죠..?

내가 선택한 물건에 대한 확신이 있다면,

그 물건을 놓치지 않고 내것으로 만들고 투자하기 위해

때로는 강하게 드라이브를 걸 줄도 알아야 한다는 점을 배웠고

당시에 그렇게 실행한 저에게 칭찬 해주고 싶습니다.

- 잘한 점 : 경험 많은 투자 선배에게 조언을 구하고 그대로 실행한 점, 확신이 있는 물건에 대해 강하게 드라이브 걸어 가계약 성립하게한 점, 교재/가계약 관련 칼럼 꼼꼼히 읽고 미리 문자와 특약 정리해두어 빠르게 가계약 진행할 수 있었던 점

    *양파링님 열중반 전세셋팅 교안, 새벽보기님 실전반 실전 투자프로세스 교안 큰 도움이 되었습니다 :)

- 아쉬운 점 : 초조한 마음에 추가 가격 협상은 시도하지 못한 점

4. 앞으로 남아있는 잔금과 새로운 세입자 맞추기

"투자는 세입자까지 다 맞춰야 완료된거다. 사는 건 가장 쉬운 거다."

라는 선배님들의 조언을 그동안 많이 들었는데요.

저는 대출을 일으켜 남아있는 잔금도 치뤄야 하고(이자+중도상환수수료..)

수요/공급을 주고 받는 옆 구의 큰 공급이 있는 시장에서 세입자를 맞춰야하는 큰 숙제도 남아있습니다.

(현재는 전세 시세가 올라서 제 투자금으로 해결할 수 있지만,

새로운 세입자를 구하기 전까지 현 세입자가 사는 37일간은 신용대출을 일으켜서 일단 잔금을 치뤄야 합니다.)

매일매일 대출 규제에 대한 정부와 은행의 기사를 접하면서

처음 경험하는 투자에 초조한 마음과 두려움을 갖고 있지만

월부 환경 속에서 이 또한 잘 해내보겠습니다.

그럼 1호기 첫투자 전세까지 잘 셋팅한 후

1호기 완료 경험담으로 다시 찾아오겠습니다😍

초보 투자자의 1호기 매수, 계약 과정에서 큰 도움 주신 바킨베스터님, 산들이님 넘넘 감사드립니다.🫶

그리고 긴 글 읽어주신 월부 동료분들도 감사드립니다.🙏

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀