[실전 26기 우리 임장속도는 시소ㄱ 백132KM 초코베리] 1주차 제주바다님 강의 후기

수도권 실전 투자의 핵심 - 제주바다님 -

안녕하세요 초코베리입니다.

처음 듣는 실전반에서의 첫 강의는 제가 너무너무 좋아하고 꼭 한번 만나뵙고 싶은 제주바다님의 강의였습니다.

본격적인 강의 시작 전,

가장 많이들 하는 고민들이 나왔는데,

어쩜 저랑 다 똑같은 고민들을 하고 계신지 ㅎㅎ

그중에서도

'종잣돈으로 1채를 해야할지 2채를 해야할지 모르겠어요'와

'저는 잔금을 못하는데 수도권 투자 어떻게 하나요?'가 제가 진짜 궁금했던 부분이었어요.

강의를 다 듣고 난 지금은,

안개가 걷히듯 저 두 질문에 대한 나름의 방향과 길이 뚜렷하게 보이는 것 같습니다.

이 질문에 대한 대답들은 크게 세 가지,

1) 시장 - 2024년 수도권 시장 이해

2) 투자전략 - 수도권 권역별 투자 전략

3) 실전투자 - 매수부터 매도까지 실전투자법

을 공부하면서 저절로 나오게 되었습니다.

1) 시장 - 2024년 수도권 시장 이해

저는 수도권에 앞마당이 두 곳 밖에 없습니다. 서울에 오래 살았지만 투자의 관점에서 바라본 적도 없고, 경기수도권은 더더욱 낯선 곳이라, 강의에서 다뤄질 때마다 남의 얘기같고 와 닿지 않았는데요

실전반에서 강의를 듣고 정말 투자까지 이어가 보자는 마음을 먹고 나니

그때부터 강의가 다르게 들리는 것 같습니다.

종잣돈이 아닌 가치를 먼저 보고 판단하자.

무엇보다, 내 종잣돈으로는 지방 중소도시 한두채가 최선이라고 생각했던 것이 정말 짧은 생각이었구나는 깨닫게 되었어요.

가장 중요한 것은 종잣돈이나 레버리지 규모가 아니라,

정말 내가 가치있는 물건을 골라낼 수 있는지, 가치를 제대로 판단할 수 있는지이고,

내가 먼저 급지나 범위를 한정짓지 말고 더 상급지, 더 넓은 범위(모든 평형대, 단지별로 다 들여다 보기)로 봐야 한다는 점입니다.

눈에 익숙한 가격대를 매수하기보다 반드시 가치있는 곳을 먼저 봐야 한다는 점!

시장은 계속해서 변하기 때문에 현재의 시장상황을 제대로 파악하고 이해하되, 지속적으로 살펴가며 투자의 기회를 보아야 한다고 하셨습니다.

지금 내가 할 수 있는 것에 집중하자.

요즘 강의를 듣고 있노라면, 지금이 투자하기 딱 좋을때라고들 하시는데 난 아직 준비가 안된것 같은데 어떡하지? 하고 초초한 마음이 많이 드는것 같아요.

그러나 수도권 시장은 그렇게 휘리릭 날아가버리는 시장이 아니며,

그렇다고 해서 손놓고 뒷짐지고 있어서만도 안된다는 것!

지금 내가 할 일은 꾸준히 수도권을 공부하고 앞마당을 넓혀 나가는 것, 이라는 점을 다시 한 번 깨닫게 되었습니다.

전세가율 60%의 의미

지방은 80%, 서울/수도권은 60%.

이미 암기하듯 머릿속에 있는 숫자인데도

정말 이게 의미하는게 뭐지? 라는 생각을 깊게 해보지 못했더라구요.

그렇다니까 정말 그런가보다~ 했는데

이번 강의에서 확실하게 알았습니다!

수도권 시장 특징과 기준

이번 임장지역이 수도권인데, 분임을 다녀온 후 생활권 정리/순위를 매기며 좀 헷갈리는 부분들이 있었어요.

강의를 먼저 듣고 갔어야 하는데...

(사실 이거 다 전에 배운거 같기도 하지만...배운 것과, 아는 것과, 실행하는 것은 역시 다르구나 싶습니다 ㅠ,ㅠ)

수도권에서 투자 우선순위를 제대로 알기 위해서 필요한 기준은

급지(입지평가), 생활권(선호도), 업무지구 접근성(역세권), 연식, 이 4가지입니다.

제 임장지에서 어떤 요소로 생활권이 나누어지는지 날카롭게 파악하지 못하고 분임을 가고, 기준이 모호하고 흐릿하니 다녀와서도 정리가 흐릿해졌던 것 같아요.

'특징'과 '기준' 을 명확히 파악하자! 가 말보다 정말 훨씬 더 중요한 것이었습니다.

정리하면, 네가지 기준별로 유의해야 할 부분을 알려주셨고 요 내용은 달달달 외워버려야겠어요!

수도권 투자 접근법

전세가율 60% 이상일 때 투자해야 하는 지역 VS 전세가율 80% 이상일 때 투자해야 하는 지역

전세가율 60%와 80%가 의미하는 바, 투자해야 하는 지역에 대해 처음 생각해 본 것 같아요.

전세가가 매매가를 밀어올리는 단지들, 매매가가 먼저 날아라 버리는 단지들, 나에게 몇년 간 계속 기회를 줄 단지들, 투자 후 투자금 회수, 역전세 가능성이 있는지 등등,

투자를 위해서 꼭 짚고 넘어가야 할 부분인 것 같습니다.

수도권 권역 이해 - 권역 묶음

동남/ 남/ 서/ 동북

권역별로 특징과 랜드마크 가격, 소득, 선호요소, 투자 시 우선순위에 놓아야 할 것들에 대해 배웠어요.

요 부분도 달달 외워서 내걸로 만들어 버리기!!

실전투자법

실전투자법에서는,

어떤 방법으로 어떤 물건을 '매수' 해야 하는지 에서부터

매수한 물건을 '보유' 하고

필요하다면 어떻게, 왜 '매도' 해야 하는지에 대해 배웠습니다.

특히 매수 시 케이스별 협상 플랜(세가 낮게 낀 물건, 세가 높게 낀 물곤, 월세 낀 물건)에 대해 좀더 공부하고 이해도를 높여야겠디는 생각을 했습니다.

그리고 보유와 관련된, 장기입주물량에 대응하는 방법을 알려주신 그대로 해보려고 해요.

곧 0호기 중 하나를 전세놓아야 하는데 정말 많은 도움이 될 것 같습니다

이번 강의 BM:

1) 시세트래킹 시 평당가로도 보기

2) 비슷한 입주물량 있던 시기의 과거가격(매매/전세) 확인하고 해당시기 인구이동(전출입) 확인하기.

이번에도 배울 것이 가득가득했던 너무 좋은 강의 만들어주셔서 감사합니다 제주바다님. 제가 매니조아해유...❤️