주인분이 살고 계신데 몇년후 분양받은 집 가시려고 매도하신다고 내놓은집입니다.
본인이 전세로 3년 살다 그 분양받은 집으로 이사하려는 건데요.
kb시세 따졌을떄 전세보증보험 가능한 금액으로 전세금액으로 협의를 했고,오케이하셨는데요.
궁금한게,
지금 현재 사시는 집의 매도가를 좀더 깎아서 사려고 하는데,
예를 들어서,(금액은 예시입니다.) 매매4.5/전세4억인데,
4억3천까지 제가 깍아달라고 하면,그 분들이 손해보는게 있나요?...
어차피 전세금이 같고,매도 금액은 깎아달라고 해도
제가 그분들 나중에 나갈때 드리는거니까 상관없지 않나요?
현재 주인이 그대로 전세로 사는것이라 전세금이 같다면,
매수금액은 별로 그분들이랑,상관이 없는 건가요?
갭차이 나는 금액만 제가 그분들께 돈을 드리는거고..
근데 그 분들은 전세 자금 대출을 안하신다는데...어떻게 하시는건지.모르겠습니다..
다음주 부동산 가서 물어볼거긴한데..미리 궁금해져서..
주인전세 물건 매수시 절차나,주의해야할점이 궁금해서 문의드립니다..
주의할 점은 또 뭐가 있을까요?..
**아 그리고, 주인전세지만 가계약금/계약금을 납부 하고 나서 , 이후에 잔금은 최대한 뒤로 미루고 ,싶은데 이것도 2-3개월 후 정도는 괜찮은건가요?..
부린이 질문 도와주시면 감사하겠습니다ㅠㅠ
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꽃을든둘리 : 김블링님 안녕하세요^^ 주인 전세 매물 매수를 고민하고 계시군요~ 매매가격을 깎는다면 매도인 입장에서는 확정된 손실이기는 합니다. 전세금액은 다시 돌려 받지만, 매도 가격은 확정되면 끝이기 때문에 협상하기가 좀 더 어려울 순 있습니다. 주인전세 매물 매수시 현재 블링님과 같이 매도인이 분양으로 입주하는 상황을 유의해주셔야 합니다. 만약 해당 지역 내에서 분양 입주라면 새로운 임차인을 맞출 때 전세가가 영향을 받을 수 있습니다. 기회가 될 때 어디에 분양을 받았는지 여쭤보시고, 영향을 받을 만한 곳인지 알아보시면 좋겠습니다. 화이팅입니다^^
부주낙낙 : 안녕하세요 김블링님^^ 지금 고려하시는 매수물건에 집주인(매도자)분이 매도 후 전세로 바로 거주하시겠다는 조건인 것 같습니다 우선 4.5 -> 4.3 의 가격협상에 대한 부분은 더 싸게 팔게 되는 것이니까, 매도자 입장에서는 손해라면 손해라고 생각할 수 있을 것 같아요. 협상에 대한 부분에서는 매도자 분에게 어떤 편익을 줄 수 있으며 그런 부분을 제공하면서 가격협상을 할 수 있는지에 대한 점을 잘 고민해보시면 좋을 것 같아요 그리고 주인전세 물건에서 통상 고려할 점은 1. 알아보신 것처럼, 분양시기에 맞춰서 나가는 것이기 때문에 그 기간이 신축 입주시기와 같다는 것입니다. 보통 신축이 많이 들어서거나 물리적으로 가까이 입주를 하면 전세가에 영향을 받게 될 가능성이 많습니다. 그러니까, 그 시기에 전세가가 지금의 전세가보다 낮아질 수 있다는 리스크를 고려하시고 그 부분에 대한 감당여부를 판단하시는 필요합니다. 2. 주인전세 매수 시, 추후 퇴거 시 아파트 가격이 상승하면 이 전 집주인 입장에서 감정이 상할 수 있다는 점이 있습니다. 만약 관계가 좋지 않다면 전세를 다시 빼게 되는 그 때 협조를 안해줄 수 있는 리스크도 있고 그게 심해진다면 전세금을 대폭 낮추거나, 잔금을 쳐야할 수 있다는 점이 리스크로 보일 것 같습니다. 추가로, 매도자 분이 별도의 전세대출을 받지 않아도 되는 상황으로 자금적인 여유가 있는 것으로 보입니다. 그럼에도 추후 리스크 대응을 고려한다면 보증보험에 대한 가입을 권유드리는 것이 좋을 것 같습니다^^ 위에 고려할 점들 말씀드린 것 들은 확정적으로 일어나는 점은 아니예요, 리스크에 대한 대응이 충분히 가능하다면 위기가 기회가 되는 것이라고 생각합니다. 좋은 가격과 조건의 물건이라면 고민하시는 점들 잘 협의해보시면 좋을 것 같습니다^^
한걸음앞으로 : 김블링님 안녕하세요? 주인이 전세로 거주하는 형태로 매수하는 상황이시군요. 현재 전세 가격은 보증보험 가능한 금액으로 협의하셨고, 김블링님 말씀하신 것처럼 전세가격이 나중에 매도자가 돌려받는 금액이고, 매매가 같은 경우는 매도자가 처음 매수한 금액 대비 수익금이 달라지는 것이기에 협상이 필요한 부분입니다. 사실 전세가격을 높여서 투자금을 줄이는 것도 중요하지만, 더 중요한건 싸게 매수하는 것 같습니다. 최대한 가격을 더 깎아보려는 노력은 해보면 좋을 것 같아요. 매수 화이팅입니다!
시소입니다 : 김블링님 안녕하세요 ^^! 낙낙님이 설명해 주신 것처럼 집 주인 분들은 전세금은 돌려 받는 금액, 매매금은 본인들의 자산으로 생각하실 거에요! 4.5 > 4.3 으로 가격을 깎으신 다는건 매도 후 받을 자산이 줄어드신다고 생각하시기에 손해라고 생각할 수 있습니다! 주인분이 전세로 들어와 사시는 것을 주인전세 라고 칭하는데, 보통의 경우 분양 시기에 맞춰서 이사를 진행 하실 텐데요! 미리 전세자를 구해두지 못했을 경우, 대규모 입주가 존재한다면 그만큼 전세가가 떨어질 수 있는 리스크가 존재합니다. 그럴 경우 블링님의 투자금이 조금 더 들어갈 수 있으며, 주인 전세의 경우 특정 날짜에 나가시려 하시는 경우가 존재 합니다. 공실 (집이 비어진 상태)보다 신규 임차인이 들어오는 날짜를 맞추는데 협의가 어려울 수 있다는점 말씀 드립니다. 블링님의 투자 응원드려요!!
트레이너가진리 : 다른분들께서 다들 말씀주신 것처럼 손에 쥐는 돈(매전차이)가 중요한 것이 아니라 매매가가 매도자분의 수익을 결정하기 때문에 그분들 입장에서는 매매가를 깎아주는 만큼 손해보시게 되고 김블링님은 매매가를 깍으시는 만큼 이익을 보시는 구조입니다. 단순히 현금이 오고가는 흐름이 아니라 매매가 자체가 수익을 결정하게 됩니다. 쉽게 깎아주지는 않으시겠지만 협의는 해볼 수 있을 것 같습니다. 잘 협의해보시면 좋겠습니다. 감사합니다.
으으음 : 안녕하세요. 매수 매도의 프로세스를 이해하는 것이 저도 참 어려웠던 것 같습니다 주인전세의 경우 집주인에게 [매도 가격 - 전세로 거주할 가격] 만큼을 매수인이 드려야합니다. 여기에서 매도 가격이 4.5억에서 4.3억이 되면 집주인은 2 천만원 덜 받게 되는 것이니 손해이겠지요. 아래 다른 분들이 잘 설명해주셔서 참고 해보시면 좋을 것 같습니다 :) 좋은 계약 하시길 응원하겠습니다