안녕하세요? 투자의 길을 우직하게 걸어갈 김우보입니다.
이번 제주바다님의 강의를 통해서
현재 수도권 시장의 상황을 이해하고, 우리가 수도권에 투자하기 위해
어떤 전략을 갖고 어떤 태도로 임해야 하는지 알 수 있었습니다.
그럼 '저에게 특히 와닿았던 점'과 '적용해보고 싶은 점'을 중심으로 후기를 작성해보겠습니다.
1.겨울과 봄이 오고 있다
2.유리천장을 만들지 말자.
3.역세권에 매몰되지 말자.
4.연식이 갖는 의미
5.앞으로 수도권에 투자하게 된다면
2021년말까지 불같은 상승장을 겪었던 부동산 시장은
2023년초까지 또 차가운 하락장을 맞았습니다.
이후 특례보금자리론과 함께 반등을 하나 싶었다가
추석 이후 지지부진한 보합세를 보이고 있습니다.
이렇게 급등과 급락을 단기간에 겪은 현재 시장은
전반적으로 매수를 꺼리고 전세로 거주하면 분위기를 지켜보자는 쪽인 것 같습니다.
이에 따라 지역과 단지에 따라 다르겠지만
전반적으로 매매가는 보합, 전세가는 상승하는 "겨울"이 왔습니다.
이제는 정말 수도권 투자 기회가 왔다고 생각하고
진짜 투자한다는 마음가짐을 가져야 할 때입니다.
현재 시장은 좋은 물건 안좋은 물건 모두 가격이 싸진 시장입니다.
디올도 30% 할인을 하고, MCN도 30% 할인 중인 시장입니다.
지금 같은 바겐세일 기간이 언제 끝날지, 또 언제 올지 모른다면
저희는 당연히 평소에 열망했던 것, 좋은 물건을 사야 합니다.
하지만 이 과정에서 수도권 아파트의 높은 절대가가 부담으로 다가옵니다.
저도 그렇습니다.
지방에서 3~4억대 물건만 보다가, 수도권에서 7~9억대 물건 또는 그 이상의 물건을 보니
가격에 대한 감도 잡히지 않고 이걸 투자할 수 있을까 멀게만 느껴집니다.
그래서 좀 더 마음이 편안해지는? 5~6억대 5급지로 눈을 돌리곤 합니다.
하지만 제주바다님께선 절대 그래서는 안된다고 조언해 주십니다.
투자금 2~3억 있으신 분들이 5~6억 물건 많이 갖고 오시는데
모두 돌려보냈다고 하시네요...ㅎㅎ
내가 투자할 수 있는 물건에 유리천장을 만들지 맙시다!
같은 투자금으로 최대한 좋은 물건을 사기 위해 최선을 다해야 합니다.
'아, 정말 잘 샀다!' 싶은 생각이 들게 가능한 모든 방법을 고민해봐야 합니다.
절대가가 높아 잔금대비가 리스크라면 세안고, 주전, 매전 동시계약 등의 방법을 통해
리스크를 대응할 수 있습니다. 이후 전세가 상승에 욕심을 부리지 않고 5%씩 증액을 한다면
리스크도 충분히 헷지할 수 있습니다.
4~5급지만 보거나 우선해서 보는게 아니라
이 돈이면 더 좋은 곳에 투자할 수 없을까 생각하고
2~3급지도 함께 볼 필요가 있습니다.
수도권에 거주하시는 분들이라면
역세권의 중요성에 대해선 모두 잘 아실 겁니다.
저도 이 부분이 참 헷갈렸습니다.
괜히 비역세권 단지들에는 마음이 가지 않았습니다.
하지만 제주바다님의 강의를 통해
제가 가진 편견을 떨쳐버릴 수 있었습니다.
앞으로는 단순히 지하철 역세권에 집작하기보다는
7대 업무지구에 얼마나 빠르게 (모든 수단 확인) 오갈 수 있는지
본질적인 요소를 확인하면서 투자 판단을 해나가겠습니다.
역세권을 먼저 보되, 역세권인지 아닌지에 매몰되지 않고
전체 소요시간을 확인하겠습니다.
수도권은 "입지"야! 라고 하지만
전세 레버리지 투자를 하는 입장에서
연식 또한 매우 중요합니다.
신축일수록 전세가가 탄탄하게 받쳐줍니다.
연식이 괜찮아야
투자하는 당시에도 돈이 적게 묶이고
투자 물건을 길게 보유하는 과정에서도
전세가를 올려 받으면서 투자금을 회수할 있습니다.
아마 수도권 투자를 한 이후에 전세가율이 더 높아지면서
내가 투자한 단지보다 더 좋은 단지에 투자할 수 있는 기회가 올 수도 있습니다.
하지만 이건 예측할 수 없는 영역입니다.
그런 기회가 진짜로 올 지,
온다면 언제 올지는 아무도 모릅니다.
또한, 전세가율이 높아졌다고 하더라도 매매가도 많이 올라 매력적인 가격이 아닐 수도 있습니다.
우리가 할 수 있는 건 언제나
내가 그 때 할 수 있는 최선의 투자를 하나하나 해나가는 것뿐입니다.
그렇게 씨앗을 심어서 사과나무가 하나 둘 열리길 기다려야 합니다.
더 좋은 때가 올거라고
씨앗도 심지 않으면서 마냥 기다리다간
아무런 결과물도 만들지 못하고 기회를 놓쳐버릴 수 있습니다.
이번 제주바다님의 강의를 들으면서
수도권 투자에 대한 큰 그림을 그리고
앞으로 어떻게 해야겠다는 액션플랜과 마인드를 가질 수 있었습니다.
다시 한 번 좋은 강의를 해주신 제주바다님께 감사합니다.
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