수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 영덕의 푸른고래 같이 큰 투자자가 되고싶은 영덕입니다.
투자는 아이템전이라고 생각합니다.
얼마나 많은 아이템(경험 등등)을 가지고 있느냐에 따라서,
투자범위가 달라지는거 같습니다.
최근 투자를 복기하던 중 도움 되실만한 아이템(투자사례)이 있어서 가져와봤습니다.
#개요
임차권 등기가 된 물건을 매수하게 됐는데요.
이런 물건도 해결하고 매수할 수 있다면,
투자자로서 아이템을 하나 더 장착하게 된다고 생각합니다.
임차권 등기된 물건도, 싸게살 수 있다면,
절차적으로 리스크를 헷지하고 매수할 수 있습니다.
#서론
임차권 등기란?
임대차계약이 종료되고, 보증금을 반환받지 못하는 경우(집주인 분이 보증금을 돌려주지 못하는 경우 ㅠㅠ..)
임차인이 법원에 신청해서 등기부동산 우선변제권을 등기할 수 있도록 한 제도입니다.
조금은 어려우시죠?
쉽게 말씀드리면,
저희가 임차인이고, 임차기간이 지났는데도,
집주인분이 돈이 없다 등등의 이유로 돈을 못주시면,
그냥 이사나갈수 없으니, 보증보험을 통해서 돈을 먼저 받기 위해서,
혹은 돈받을 권리를 유지한채 이사나가기 위해서
마련한 제도입니다.
#본론
최근 투자를 통해,
이러한 임차권 등기가 난 물건을 싸게 매수할 기회가 있었습니다.
임차인분께서 집을 나가겠다는 의사를 사전에 밝히셨지만
임차만기가 도래했음에도 집주인분으로부터 전세보증금을 받지 못하셨고,
집주인분도 전세/매매 모두 내놨지만 거래가 되지않아, 돈을 돌려주지 못하는 상황이셨습니다.
*임차기간이 지나고, 임차인, 돈을 못받으시자 임차권 설정하심
임차인분은 나갈집을 계약해놓은 상황이셨습니다.(24년 2월초 만기)
하지만 임차기간이 끝나고도 돈을 받지못하시자, 집주인분께 통보하시고,
주택임차권 설정을 하고 돈을 받지 못할 상황이되면 보증보험으로부터
돈을 받고 나가시려는 상황이었습니다.
*빠른잔금과 임차권 말소조건으로 가계약 및 계약
그때 제가 매도인분과 협상으로,
매매금액을 깎는대신, 빠른 잔금으로 임차인분 보증금을 돌려드리면서,
임차권을 말소하는 조건으로 매매계약을 체결하게 됩니다.
임차인분은 보증보험 보증금 반환대신, 제가 드리는 잔금으로,
이사를 나갈 수 있게 되셨습니다.
<이때 주의사항>
+임차인분이 보증보험 보증금 반환신청을 하신 상태인지 체크
+가계약&본계약 특약에 반드시 잔금과 동시에 임차권 말소 조건을 넣으셔야 합니다.
(불이행시 계약파기 및 배액상환 조건)
+계약금은 매수금에서 선순위 금액(임차권 등기 금액)을 뺀금액 이상이 넘지 않는 것이 좋습니다.
(매수금 4억, 선순위 금액 3.8억인 경우, 계약금이 2천만원을 넘지 않는것이 좋겠습니다.)
+돈 입금은 상황에 따라 매도인분으로 이체했다가 바로 임차인분께 입금을 해야하는 경우가 있으니,
충분히 부동산 사장님과 멘토님, 튜터님, 동료분들과 상의하시고 실행하시는게 좋겠습니다.
(위의 경우처럼, 협의된 계약금이 차액분을 넘어서는 경우 등)
*잔금대출 실행과 주의사항
잔금대출은 크게 은행권과 보험사 쪽으로 나눌 수 있는데요.
저희는 전세를 맞추고 빠르게 상환하기에,
이자보다도 중도상환 수수료가 싸게 나오는 곳이 보통 좋습니다.
제일 좋은 건, 중도상황 수수료가 감면되는 곳을 찾는것인데요
(최근엔 한시적으로 카카오뱅크, 하나생명쪽에서 한시적 감면을 한다고 합니다.)
이런 곳은 임차권 등기명령을 취급하지 않는다던지 하는 조건이 까다로운 경우가 많았으니 주의하셔야 합니다.
그다음은 중도상환수수료 50% 면제인 곳이었고,
그런 곳은 대부분 보험사쪽인 경우가 많았습니다.
그리고 마지막으로 은행권인데요, 은행권은 10%정도 감면해주는 경우가 많았고,
보험사 대비 이자는 싼경우가 많았습니다.
부동산 통해서 잔금대출해주는 곳 받으시고, 플러스로 손품도 파셔서,
주요 은행권과 보험사에 직접전화하셔서,
금리와 중도상환수수료 계산해보시는 걸 추천드립니다.
결론적으로 저는 생명사와 50% 중도상환수수료 감면받고 잔금대출 받았습니다.
<이때 주의사항>
+임차권 등기명령을 취급하는 곳이어야 합니다.(임차권 말소조건 담보대출)
+단기에 상환하는 경우가 많으므로, 이왕이면 중도상환수수료가 싼곳으로 하는 것이 좋습니다.
아래는 잔금대출에 관해 상세하게 설명해주신 다른 글도 첨부드립니다. 이키반장님 감사드립니다. ~*
https://cafe.naver.com/wecando7/10642654
*잔금 실행과 주의사항
그리고 잔금을 실행하게 되는데요,
사전에 대출받은 곳의 법무사 분과 얘기하고 조율하시면 됩니다.
(웬만하면 수수료 조율해서대출사 법무사분과 하시길 추천드립니다. 법무사분 역할이 대단히 중요합니다.)
상세한 일정과 방법은 법무사분이 조율해주십니다.
법무사 분이 직접 임차인분과 통화하고 필요한 서류도 받고
일정조율도 부동산 사장님과 같이 해주십니다.
그리고 잔금당일에 돈은
법무사님께서 이체하시는 것도 조율해주시니,
걱정 안하셔도 좋을거 같습니다.
임차인분께 최종적으로 돈이 절차적으로 문제없게
입금이 되고, 임차권 말소도 당일에 같이 하는 것으로
진행되게 됩니다.
<이때 주의사항>
-법무사분 동행은 필수고요, 오해없도록 웬만하면 임차인분, 매도인분도 다같이 있는 상황에서 처리하는 걸 추천드립니다.
-말소 등기도 법무사분이 같은날 같이 처리해주십니다.
-법무사분 섭외는 웬만하면 대출받는 곳 법무사분과 수수료 조율해서 하시는걸 추천드립니다.
(상황을 잘알고 계셔서 잘 조율해주시는 경향이 있는거 같습니다.)
*전세계약과 주의사항
전세자분을 구하게 되면, 임차권 등기가 설정되 있어서 주춤하시는 경우가 많은데요,
전세계약 특약에,
매수 잔금일에 소유권 이전을 받으면서 임차권 말소등기 조건과,
전세계약 잔금일에 잔금대출 근저당 말소조건을 같이 거시면,
아무래도 불안감이 조금은 덜하실거 같습니다.
그리고 임차인분이 전세대출과 보증보험을 가입하시면, 상대 은행측 법무사분이
나와서 같이 조율해주십니다.
<이때 주의사항>
-이때는 일잘하시는 부동산 사장님을 잘 만나시는게 중요합니다.
-위 말씀드린 특약을 잘적으셔서 임차인분을 안심시켜 드리는게 좋겠습니다.
-특수물건으로 전세수요폭이 좁아질 수 있으니 일잘하는 부동산에 폭넓게 내놓는걸 추천드립니다.
아래는 주요 흐름을 요약했습니다.
#결론
네 이제 끝났습니다.
말씀드려놓고 보니 주의사항 천지네요.
사실 이런 특수물건을 하지않고 싸게사는게 제일 좋은건데요.
그래도, 이런 물건도 다룰 수 있는 투자자라면
자신의 아이템을 하나더 가지게 되는 거라는 생각이 듭니다.
이런 매물을 계약할때는 일잘하시는 부동산 사장님과, 법무사분은 필히 같이
하시는걸 추천드립니다.
*필수조건 : 일잘 부사님, 법무사
하지만, 우리는 혼자가 아닙니다.
사업파트너들(부사님, 법무사님), 멘토님/튜터님, 우리 소중한 동료들이 함께하기에
여쭤보고 하면서 잘해낼 수 있을거라 생각합니다.
땀흘리신 만큼
우리 월부인들의 투자가
잘되시기를 응원드립니다.
긴글 읽어주셔서 감사드립니다.
*빠른잔금과 임차권 말소조건으로 가계약 및 계약
+임차인분이 보증보험 보증금 반환신청을 하신 상태인지 체크
+가계약&본계약 특약에 반드시 잔금과 동시에 임차권 말소 조건을 넣으셔야 합니다.
(불이행시 계약파기 및 배액상환 조건)
+계약금은 매수금에서 선순위 금액(임차권 등기 금액)을 뺀금액 이상이 넘지 않는 것이 좋습니다.
(매수금 4억, 선순위 금액 3.8억인 경우, 계약금이 2천만원을 넘지 않는것이 좋겠습니다.)
+돈 입금은 상황에 따라 매도인분으로 이체했다가 바로 임차인분께 입금을 해야하는 경우가 있으니,
충분히 부동산 사장님과 멘토님, 튜터님, 동료분들과 상의하시고 실행하시는게 좋겠습니다.
(위의 경우처럼, 협의된 계약금이 차액분을 넘어서는 경우 등)
*잔금대출 실행 주의사항
+임차권 등기명령을 취급하는 곳이어야 합니다.(임차권 말소조건 담보대출)
+단기에 상환하는 경우가 많으므로, 이왕이면 중도상환수수료가 싼곳으로 하는 것이 좋습니다.
*잔금실행 주의사항
-법무사분 동행은 필수고요, 오해없도록 웬만하면 임차인분, 매도인분도 다같이 있는 상황에서 처리하는 걸 추천드립니다.
-말소 등기도 법무사분이 같은날 같이 처리해주십니다.
-법무사분 섭외는 웬만하면 대출받는 곳 법무사분과 수수료 조율해서 하시는걸 추천드립니다.
(상황을 잘알고 계셔서 잘 조율해주시는 경향이 있는거 같습니다.)
*전세계약 주의사항
-이때는 일잘하시는 부동산 사장님을 잘 만나시는게 중요합니다.
-위 말씀드린 특약을 잘적으셔서 임차인분을 안심시켜 드리는게 좋겠습니다.
-특수물건으로 전세수요폭이 좁아질 수 있으니 일잘하는 부동산에 폭넓게 내놓는걸 추천드립니다.
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
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