부동산 투자 원칙과 기준 5가지 [열반스쿨 기초반 75기 월부아빠]

1. 인생을 바꾸는 방법 - 비전보드 리뷰

(1) 사진으로 비전보드를 꾸미는 것이 좋다.

(2) 한 가지 분야에 집중하자.

-> Onething: 직업과 투자에 동시에 집중하기 어려움. 하나씩 집중(커리어 10년, 이후 투자시작 등)

(3) Role model: 본인과 비슷한 출신인데 잘 된 사람, 주변에 후진 사람만 두고 스스로를 안위하면 안됨

(4) 가계부 본질: 지출 관리(월급의 50% 이상 저축하면 쓰지 않아도 됨)

(5) 부채 활용 중요: 이율이 아주 높지 않다면 부채상환보다는 투자금 모으기

(6) 동기부여의 어려움을 극복하기 위해서 목실감시금부 중요

-> 1만 시간의 법칙: 주당 20시간으로 10년하면 1만시간 됨(부동산 사이클 고려, 지치지 않기 위함)

-> 월부에서 목실감 쓰기

*추천도서: 월급쟁이 부자로 은퇴하라(너나위) / 미라클모닝

2강. 부동산 투자 개론

(1) 부린이에서 투자 고수되는 법(부자 따라하기)

-> 투자의 성공여부는 얼마나 오랫동안 세상의 비관론을 무시할 수 있는지에 달려있다. - 피터린

*워렌버핏의 투자

-> 주식은 사업에 투자하는 것.

-> 뉴스등의 전망 예측에 마음 흔들리지 말 것

-> 가치는 변하지 않음

-> 하락장은 싸게 살 기회

-> 더 하락할 것을 전망할 수 없다. 알 수 없다. 투자자는 무릎에서 사면 된다.

-> 투자자는 가치있는지? 저평가 되었는지? 를 알고 투자한다.

*재테크 레벨

-> 초보: 월급쟁이 전/월세입자

-> 하수: 전통적인 실거주자

-> 중수: 초보 투자자

-> 고수: 잃지 않는 투자자

-> 신: 잃지 않으면서 10년간 연수익률 20%

*투자란?

-> 돈이 일하게 하는 것

*고수의 투자원칙(사와카미 아스토 - 일본의 워런버핏)

- 첫째, 투자는 농사꾼의 마음으로 농작물을 키우고 재배하듯 해야 한다.

- 둘째, 불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라. 이것이 투자의 전부다.

- 셋째, 자신이 5년, 10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라.

*투자의 법칙: 싸게 사라, 규모의 경제, 장기간 보유(하락장 버티기)

(2) 10년 뒤 가장 가격이 많이 오를 아파트 찾는 법(가치 판별하는 법)

(3) 앞으로 부동산 가격은 오를까? 떨어질까? (부동산 가격에 영향을 미치는 요소)

(4) 도대체 너바나는 어떻게 투자하는거야? (200억 부자의 투자 레시피)

(5) 그럼 나는 앞으로 6개월간 어떻게 해야 하지? (투자 전문가 되는 과정)

3. 부동산의 입지

1) 가치에 비해 저평가 된 곳 찾는 방법

질문1) 매매가 5억의 부동산을 산다면 어디에 사야 할까요? (더 가치가 높은 부동산을 사기 위한 판단 기준)

-> (1)직장, (2)교통, (3)학군(사람들의 수요도 알아야), (4)환경(택지지구, 커뮤니티), (5)호재/악재, (6)브랜드(강남, 목동, 판교 등)

(1) 직장(가장 중요 70%수준 비중, 돈을 벌기위해 매일 와야 됨)

- 서울시 도시 기본 계획 참고하면 좋음

- 지역 별 사업체수, 종사자수 확인해보면, 강남/서초가 대기업이 많고 수입이 높음

(2) 교통(S,A등급은 가져가고, B등급은 무릎에서 사서 어깨에서 팔고, C등급은 구매하지 말기)

- S등급: 강남 30분 이내

- A등급: 강남 1시간 이내 or 종로, 여의도, 구로 등 30분 이내

- B등급: 종로, 여의도, 구로, 판교 등 1시간 이내

- C등급: 그 외

(3) 학군(특목, 자사고를 보낼 수 있는 중학교 학군이 중요 - 아실에서 찾을 수 있음)

- 학업성취도 명문 중 상위 100개교 중 강남 14개, 서초 11개 등 42개 임차수요 많고, 상승장에 굳

(4) 환경(공원, 백화점 등 편의시설, 거주연령30~50대/ 불만족: 협오시설, 비행지역, 외국인지역 등)

(5) 호재/악재(반은 맞고 반은 틀리다)

- 좋은 호재: 입지가 좋아짐, 교통이 좋아짐, 학군이 좋아짐

- 나쁜 호재: 용인 경전철(교통이 좋아질 수 있었으나 적자남), 병점-인덕원 노선(말만 있었음)

- 3년 이내에 확정된 호재만 체크

- 불황일 때는 호재는 영향을 주지 않음(그러나 투자할 때는 호재를 봐야 됨. 상승기에 많이 오름)

- 서울시 도시 기본계획에 호재/악재가 잘 나와있음.

(6) 브랜드

- 세계 100대 기업이 10년동안 많이 바뀌어 주식은 가치 판단이 어렵다.

- 부동산은 30년 후에도 강남/서초가 탑일 확률이 매우 높다.

질문2) 부동산의 입지비교(강동구 vs 동탄2)

- 고덕레미안힐스테이트(35평) vs 동탄2 중흥S클래스(38평)

- 12.3억/6.5억 vs 11.5억/7억

- 직장, 교통, 학군, 편의시설, 입지독점성

- 입지독점성: 강동은 주변에 땅이 없어서 독점성이 높으나, 동탄2는 주변 빈땅에 짓는다.

4. 부동산 투자의 기준

- 거시적 요소: 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성

- 미시적 요소: 가격저평가여부(가치>가격), 심리, 단기공급, 투자기

- 자본주의 동영상 보고 자본주의 이해하기

- 통화량이 느는 이유: 경상수지 흑자가 나는 나라, 헷지할 수 있는 자산을 가지고 있어야 한다.

- 공급확인: 호갱노노 > 공급 선택 > 확인하고 싶은 지역 선택

- 잠실주공(올림픽파크포레온) 입주장에 송파 역대급 구매 기회

5. 너바나의 투자 레시피

- 투자 vs 투기: 워렌버핏의 방에 있는 야구선수 사진(잘 칠 수 있는 공에만 배트를 휘두르자)

- 투기꾼은 감정에 휘둘리나 투자자는 원칙에 따라 투자

(1) 저평가 여부(가치>가격)

- 같은가격에 가치가 높은 것을 구매

- 앞마당 필요(임장 + 임장보고서 + 지역분석)

(2) 환급성

- 부동산은 환급성이 좋지 않으나 아파트는 상대적으로 좋음(오피스텔 팔기 어려움, 호텔은 요단강)

(3) 수익률

- 투자금 대비 내 돈은 얼마로 돌아오는가? 수익률 = 수익금 /투자금(매매가-전세가)

- 72의 법칙: 72/수익률 = 원금이 2배가 되는 기간 (72/3%=24년)

- 투자 1년차(잃지 않는 것), 투자 2년차(10% 수익률), 투자 10년차(20%수익률), 부자(5%~10%)

- 실력 = 10년 동안 평균 수익률

*똘똘한 한채 vs 평범한 여러채

- 은마(16년 매매 12억/전세 4.2억/투자금 7.8억) vs 탄방동 공작 한양(2.7억/2.2억/5천)

- 은마(22년 매매 23.4억/전세 7억/수익률 146%) vs 탄방동 공작 한양(매5억/전3억/수익률460%)

- 돈이 많고 시간이 적으면 성장가치투자(서울 은마)

- 돈이 없고 시간이 많으면 저평가 가치투자(지방 탄방동 공작 한양 15채)

*부동산 투자의 원칙 잡기(수익률)

- 수익률 높이는 법: 가치가 오르는 곳(수요, 공급) / 적절한 투자금, 전세금 상승 / 좋은 타이밍(저점) / 수익률, 수익 둘 다 중요(결국 손에 들어오는 돈 - 수익이 중요) / 인내(투자시장, 가치 신뢰)

(4) 원금보존

- 물건 7억짜리가 얼마까지 빠질지 판단이 안되면 들어가면 안됨(전세 5억이면 저점이 5억임)

- 안전마진(=전세가율) 수도권 전세 60%, 지방 80%되는 물건이 적정

- 최악의 손실을 항상 고려해야 한다. 버티면 다시 올라올 거라는 확신이 있는 물건만 구매

(5) Risk관리

- 시세차익 부동산 리스크: 역전세, 대량공급, 급격한 전세상승

- 리스크 헷지: 적은 갭X(전세금 욕심X), 입주물량(3년내), 입지독점성, 무리한 전세가X, 전세금 5% 상승, 전세보증금 전체 5~10% 보유, 언제 오를지 모른다(길게 봐야함), 고정적인 수입(급여)

- 투자의 리스크: 원금 손실(잃지 않는 투자), 작은 수익(연평균 투자 수익률), 환금성(내가 사려는 부동산은 매도 가능한지), 리스크(최악의 상황에서 플랜B-잔금 내주지 못할 때), 투자에 대한 지식 부족(비용등)

*부동산 투자 공부하는 법

-씨앗(~3개월), 기초 강의듣기, 경제 기초 쌓기(책, 선배 투자자 칼럼 읽기)+투자동료 만들기(인맥)

-새싹(~6개월), 기초실전강의듣기, 월부 커뮤니티 활동(인맥, 루틴)

-묘목(~9개월), 실전강의듣기, 임장, 경제 기초 쌓기 + 월부 활동

-나무(~1년), 실전투자, 임장, 경제 기초 쌓기 + 월부커 활동

-열매(~3년), 돈 X 시간 X 노력(독서, 임장, 강의, 실전투자, 인맥)

-멘토(성과를 낸 사람, 제자도 성공한 사람, 선의를 가진 사람-니가 잘 되면 나도 좋아, 나를 넘어도 좋아, 내 멘토가 내가 갈 수 있는 끝), 러닝메이트(성실한 사람, 긍정적인 사람, 상대방의 성공 축하, 기) 만들기