열반스쿨 기초반 4강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 75기 월부아빠]

너바나님 열반스쿨 기초반 4강

1. 아파트 수익률 보고서 리뷰

(1) 분당구 구미동 까치마을롯데선경 아파트 수익률 보고서 by 내가바로월부

> 분당 내 1군: 정자, 서현, 수내 / 그 아래 2군이 미금역 인근(신분당선 때문에 강남 접근성 좋음)

> 분당구 사업체수: 49,505개 / 종사자수 345,459명

> 분당구 교통(S): 강남 36분, 여의도 1시간

> 분당구 학군(아실에서 확인 가능): 수내중, 내정중을 중심으로 학군 전반적으로 좋음(서초구 이상) / 학업성취도 95%넘어가면 전국 탑10권 / 90%넘으면 전국 탑 100권

> 환경(B): 1km보다는 권역으로 넓게 보자. 수내역 롯데백화점, 서현 AK플라자, 판교 현대백화점이 가까움(B이상으로 예상 됨)

> 공급(S): 24년 1123세대, 25년 242세대, 26년 0세대(구 단위로 보기 보다는 30분 이내 출퇴근 지역 확인 필요. but, 분당은 입지 독점성 가지고 있음 > 주변에 강남 35분 출퇴근 가능 지역 없음)

> 가격: 21평 8.2억, 27평 11억, 31평 13억 정도 시세 (31평의 경우 15억에서 13.5억으로 내려온거라 10%밖에 조정되지 않음, 더 떨어지고 구매 고려 필요 or 가격 후려치고 구매 검토)

> 수익률 분석(5년단위로 검토, 22년 말 그리고 23년 초가 다음장의 바닥 or 무릎 > 좋은 가격임)

(2) 광교 중흥S클래스(광교 대장)

> 직장(B): 영통구 뿐만 아니라 수원 전체로 재검토 필요(B보다는 좋을 듯)

> 교통(A): 강남 49분 / 여의도 72분 / 시청 60분

> 학군&환경(좋음): 수원다산중(91.6%), 갤러리아, 롯백

> 공금: 적정수요 30만 / 광교힐스테이트중앙역퍼스트 / 3년 내 5400세대 들어옴 / 영통구 뿐 아니라 수원 내 공급 및 이동이 많이 일어나는 곳의 공급 확인 필요(by 호갱노노)

> 가격: 35평: 14억~15.7억 / 44평: 22억

* (1) 구미동 까치마을롯대선경 vs (2) 광교 증흥S클래스

> 매매가 = 토지가 + 건물가(20년 지나면 0원 됨). 즉, 토지가가 비싼 집을 사는게 좋음. (1)번이 더 좋은 선택

> 은마(31평) vs 파크뷰(32평)도 하락장에선 비슷했으나, 상승기에는 토지가가 높은 은마가 압도함

* [열반기초 72기 우리가 2끌조 베댄아] 참고할만함

2. 너바나의 부동산 전망 & 부동산 사이클 알아보는 법

*추천 도서:

> 아주 작은 반복의 힘(끝까지 하는 사람 vs 포기하는 사람 / 끝까지 하는 사람은 쉬운것부터 시작해서 오래 하고 성공함)

> 데일 카네기 인간관계론(직장생활과 가족관계 잘 하는 방법 / 너바나님이 인간관계에서 힘들 때 도와줌 / 너바나님이 필사함 10권 중 1권)

(1) 너바나의 부동산 전망

> 1년 내 집값 전망

> 왜 전문가들의 전망이 매번 틀릴까? 거시경제 예측은 불가능 / 대응은 가능 / 내가 투자한 매물 관리가 중요

> 사람이 할 수 있는 것: 상승할 때 시나리오(나는 수익을 얻을 수 있는가?) / 하락할 때의 시나리오(적정 전세가 까지만 하락:내 자산은 안전한가?)

> 사람이 할 수 없는 것: 시장 전망

> 너바나의 전망: 매매가는 중립, 전세가는 오를 듯 / 1억 이상이면 수도권 투자 검토 / 5천만원 미만이면 지방 검토 / 수도권과 지방 모두 투자하기 좋음 / 지금은 부동산이 저점이라서 투자하기 좋은 시기임

(2) 부동산 사이클 알아보는 법

> 똘똘한 한채에 대한 평가(압구정 현대 5차: 찐 똘똘한 한채임)

> 똘똘한 한채는 좋은 전략이지만, 최소 10년은 가져가야 함(사이클을 한바퀴 돌아봐야 상승에 대해 이해할 수 있음)

> 좋은 투자: 나는 가치 있는 물건을 판단할 수 있는가? 나는 저평가를 판단할 수 있는가?(앞마당이 필요) / 둘 다 모르면 투자하면 안 됨 / 우량주에 투자(압구정, 반포 등) / 가치 투자(성장가치주(서울): 무릎 이하에 사서 평생 가져가기, 담배꽁초(지방): 무릎 이하에 사서 팔기)

* 투자 종류

> 가장 좋은 투자: 가치 성장하는 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것

> 좋은 투자: 가치는 보통이지만 저평가된 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것

> 돈이 많으면 가치성장 투자, 돈이 없으면 담배꽁초 투자

> 나쁜 투자: 가치가 성장하는 부동산을 나쁜 타이밍에 사는 것

> 최악의 투자: 가치가 보통인 부동산을 나쁜 타이밍에 사는 것

> 상장 폐지 투자: 가치가 하락하는 부동산을 나쁜 타이밍에 사는 것

* 사이클의 이해(투자 타이밍)

=> 겨울이나 봄에 투자하는 것이 좋음(무릎이하 시기), 지금은 겨울

> 봄: 매매와 전세 함께 우상향

> 여름: 매매가 오르고, 전세가 중립

> 가을: 매매가 떨어지고, 전세가 떨어지거나 중립

> 겨울: 매매가가 중립이거나 떨어지고, 전세가가 오름

(3) 내집마련 vs 투자 / 시세차익 부동산 찾는 법

> 내집마련 실거주 먼저(마음편함, 직장생활 안정적) vs 전/월세 투자 먼저(투자금 많음)

* 시세차익 부동산의 정의와 종류

> 아파트

> 빌라(아파트가 되는 빌라는 좋음, 관리처분 인가 이후의 빌라, 현재 환급성은 떨어지나 가격이 매우 저렴)

> 원룸 다가구(토지 가치가 중요함, 건물 가치가 10년 내 0원)

> 단독주택

> 오피스텔(서울 역세권은 원금보전 되기도 함, 환금성 리스크 / 지방 오피스텔은 원룸과 경쟁)

* 투자의 단계

> 투기: 묻지마 투자자, 카더라 듣고 매수라서 리스크가 큼

> 갭투자: 투자금 없이 3500주택 샀지만, 누수 1억 맞음

> 경매투자: 돈 받지 못한 건물 공사 업자들에게 괴롭힘을 받아 스트레스가 큼

> 월부가치투자: 분당 수내동 파크타운서안2차(15년 5억/3.8억일 때 매수, 매매가 8.5억 상승 + 수익률 무한대, 2년마다 계약할 때 제외하고 손이 가지 않음)

(4) 부동산 투자 프로세스(지역분석부터 매도까지)

* 부동산 투자 단계

(1) 부동산 투자 기준 잡기(저환수원리): 저평가 + 리스크 관리 + 수익성 + 원금보존성 + 환금성

(2) 임장지역선정하기

> 내집마련: 실거주 가능 or 현재 투자금으로 투자 가능한 지역

> 투자자: 내가 잘 아는 지역에 투자 + 3도심(강남,서초/종로,중구/여의도) 및 지방 중심지(지방 투자자) 잘 알아야 됨

> 분위기 임장: 네이버 지도켜고 랜드마크 아파트부터 쭉 돌아봄(발로 밟아봐야 이해도 높음)

> 매물임장: 그 지역의 랜드마크 보기(지역에서 가격변동 빠르고 가장 높게 오름) + 투자할 매물 보기, 혼자가 힘들면 옆 사람과 함께 가기

> 사전임장: 위치, 월부 지역분석 보고서, 아파트 수익률 보고서, 입지 분석, 인근시세(호갱노노), 인규규모, 공급물량(부동산지인), 도시기본계획(호재,악재), 과거 전고점 및 전저점(10년 내), 월부 지역 분석 강의(임장전, 임장후)

> 임장전 필수 어플: 네이버 부동산, 호갱노노, 좋은녹음기(부동산 사장님과 대화 녹취), 좋은 카메라(찍는 소리 안나는 카메라), 에버노트(노트필기)

(5) 중개인과 약속 잡는 법

- 네이버부동산 켜고 어떤 아파트 몇동 몇층인지 확인하며 통화

- 반드시 3군데 이상의 중개사무실에 연락하기: 투자자에게 우호적인지 확인(투자자, 매매가, 전세가 컨셉으로 연락하면 각각 전세가 다름)

- 전세가는 보수적으로 판단

- 약속은 한군데와 진행하라(전화임장으로 간보고 좋은 분과 집 보기)

- 녹음한 내용 들어보기(초보)

> 부동산 방문 진행사항

- 전화임장(투자자, 매매가, 전세가)

- 현장방문 브리핑 듣기(30분전 도착, 중개인대화 녹음)

- 준비된 물건 보기(현장사진촬영 및 수리비)

- 당일날 매수 금지: 집에와서 임장보고서 작성하고 판단 결정

- 급매 판단하는 법: 1층이나 탑층과 가격이 같으면 급매임

- 부동산에서 연락오면 적정가 파악후 매수

- 선호 매물(공실>월세>전세>집주인)

- 전세가 정확히 파악하는게 중요(+ 총 전세 갯수 파악)

> 전세 잘 빼는 법

- 투자자 몰리는 지역, 시기는 피하라

- 경쟁력있는 인테리어

- 경쟁력있는 가격

- 전세 안나갈 때 대처법: 지인통해서 부동산에 전화해서 내 물건이 1 or 2번인지 확인

- D-2개월이 중요

- 내 물건은 1등인가?

> 역전세 대비하는 법

- 입주물량 데이터 확인(부동산 지인)

- 대량 공급 전 재계약 시도(계약기간, 대입주 전 빠르게 계약)

- 현세입자와 재계약이 best(전세금만큼 줄 수 없을경우 이자지급, 2년 후면 일반적으로 회복)

- 부동산에 내놓는 법(많이 자주 부동산에 연락)

- 투자금 줄이기 전세금 욕심으로 고통에 빠질 수 있다

- 리스크 대비(마통), 전세금 상승은 5%(보증금의 5%는 현금으로 보유, 마통포함)

- 겨울을 피하는 방법은 없으니 버텨야 함

> 매매 특약 사항

- 계약금 5%, 중도금은 전세 계약금

- 임차인과의 계약에 적극 협조

- 점유자는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 정한다.

> 임대차 특약 사항

- 동물 반입 금지(싫어 할 경우 문이나 바닥을 긁는 것 등을 특약으로 추가)

- 전기수도가스 등은 임대인이 수선

- 소모품은 인차인이 수선

- 계약기간 내 이사시 임차인이 중개수수료 부담(연장계약시 반드시 기재)

> 부동산 투자 단계 - 법무비 견적서 보는 법

- 법무통을 통해서 법무비 사전 확인

> 중개수수료 계산 방법

- 중개수수료는 부가세 지불대상

- 매매+전세 둘 다 중개수수료 지불해야 하지만, 매매한 사람이 전세입자로 들어 갈 경우 매매에 대한 중개수수료만 지불

- 중개수수료 지급시기: 다음날 오전(자질구레한 것들 해결하고 주기로)

- 중개수수료는 50%까지 깍아 줌(처음 물어볼 때부터 깍아달라고 해야 됨)

> 임대시 수리하는 법

- 도배, 페인트, 장판, 조명, 싱크대(신발장), 타일(화장실,주방)

- 개별 도급이 좋고, 부동산 사장님이 아는 곳이면 수리중에 문제 발생 시 편함

- 페인트와 화장실이 오래 걸림 / 싱크대는 철거 다음날 가능 / 나머지는 당일 가능

> 임장시 현장체크 중요

> 인테리어 참고 사이트: 레몬 테라스, 월급쟁이 부자들

> 주의사항: 선수금 과도하게 요구하는 곳에서 하지말기, 계약 10%, 시공시작 50%, 공사 끝나고 잔금 처리, 가스레인지는 공간만 두고 세입자가 직접 설치하게 하기, 줄눈은 어두운 색이 좋음(오래감)

> 매도의 기준

- 이 물건은 가치가 있는가?

- 리스크를 감당 가능한가?

- 대체 물건을 투자해서 더 큰 수익을 낼 수 있는가?

- 무릎에 사서 어깨에 판다(수익률 200%)

- 좋은 물건은 평생 보유해도 좋다(시스템 투자)

> 수익 높이는 법

- 인내하며 기다리기: 투자시장 이해, 물건의 가치를 이해

> 자금 마련 방법

- 매달 흑자 구조 중요(월급의 50% 이상 저축)

- 주거비 최소화

- 무이자 대출(시스템 투자에 의해 2년마다 확보되는 전세금)

> 유용한 어플

- 구글 포토: 사진을 단지 호수 정리하면 자동 정리 됨

- 넘버플러스: 투넘버

(3) 지역 분석

(4) 사전 임장 시 체크 사항

(5) 중개인과 약속 잡는 법

(6) 임장하는 법

(7) 임장보고서(지역, 매물분석)

(8) 저평가찾기(비교평가)

(9) 매매(매수)

(10) 보유 및 관리

(11) 매도시기 정하는 법

(5) 너바나의 실전투자 사례(저환수 원리)

*주우이 님 라이브 코칭

> 알고 있는 것과 모르고 있는 것 확인

> 알고 있는 것을 행동으로 옮기기

> 시장에서 끝까지 살아남기

1. 역대 최다 질문(1108개 질문 중 공통질문 및 지금 시기에 맞는 질문 선정)

(1) 내집마련 vs 투자

> 투자를 먼저 생각할 수 있는 사람

- 부자가 되고 싶다면 투자를 먼저해야 됨

- 종잣돈이 부족하여 돈을 불려야 하는 사람도 투자를 먼저 해야 됨

> 내 집 마련을 먼저 생각할 수 있는 사람

- 거주 안정성을 우선으로 생각하는 사람

- 내집마련을 진행하고도 투자할 수 있는 사람

> 실거주와 투자의 관점

- 실거주: 저평가 + 입지

- 투자: 저평가 + 입지 + 타이밍

(2) 1주택자분들이 해야 할 행동(특례보금자리 대출에서 일반대출로 변경했을 때의 이자 vs 투자로 진행해서 얻는 수익)

> 1주택자 or 실거주 매수 후 투자 방법

- 종잣돈 모으기(대출금 상환 후 저축, 연간 저축액 2~3천만원)

- 갈아타기(현재 상황에서 자가를 매도할 수 있다면 상급지로 이동 가능. 단, 갈아타기 순서 중요)

- 자산재배치(투자 실력이 쌓이고 하기, 실력이 쌓일 때까지 종잣돈 모아서 투자)

> 1주택자가 투자를 하기 전 고려해야 할 사항

- 1주택자 or 일시적 1가구 2주택 vs 2주택 이상 일반 과세

- 양도차익이 큰 주택을 소유하고 있다면 비과세를 받을 수 있도록 준비하는 것이 중요

(ex. 4억짜리 집이 8억이 되었고 비과세 상태인데, 시스템 투자를 시작하기 전에 8억에 팔고, 옆집을 다시 8억에 다시 사서, 양도세 구간을 줄여두고 시스템 투자 하기. 단, 아낄 수 있는 양도세와 일반과세 비교 해보고 금액 차이 클 경우에 결정)

(3) 매도 vs 버티기

> 고점에 대구역 근처 집을 구매했는데, 역전세와서 매도해야 하나요?

- 내가 가진 자산이 저렴한지 아닌지 알기

- 비싸다고 생각하면 매도 후, 저평가 아파트로 갈아타기

- 비싸지 않다면 모은 돈으로 투자 하기

(4) 똘똘한 한채 vs 분산투자

> 명확한 답이 없다.

> 똘똘한 한 채의 장점(공부를 많이 하고 신중히 결정)

- 관리 용이(매도X)

- 특정 지역 투자로 시간 적게 소모

- 오를 때 더 많이 오를 수 있음(단, 내릴 때 더 많이 내림)

> 분산투자의 장점(경험을 쌓고 더 좋은 집을 사고 싶을 때)

- 소액으로 가능

- 리스크 분산의 효과

- 전세를 월세처럼 받는 시스템(현금 흐름 발생)

- 양도시 과세표준 다름(4억 한채와 2억+2억씩 팔면 세금을 줄일 수 있음)

(5) 수도권 투자 vs 지방 투자(부동산 사이클)

(6) 좋은 것을 먼저 보는 이유

> 가치대비 싼 물건을 매수

> 제 가치를 찾을 때까지 기다린다.

(7) 기회를 잡는 방법

> 앞마당 늘려가며 모니터링 하기

> 상급지 일수록 소액투자 기회는 짧기때문에 상세히 알아야 함

(8) 시스템투자의 현실판

> 수도권이던 지방이던 좋은 시기가 온 곳으로 간다

> 분당 수내(학군이 가장 좋음. 수내중).

- 수내동 푸른마을쌍용(11년 매5.6/전2.8억, 16년 매5.75/전5.3억)

(9) 현실적으로 1년에 한채씩 가능한가요?

> 처음에는 모은 돈으로만 투자해야 해서 어렵다.

> 전세금 + 저축액으로 투자

(10) 잡을 수 있는 기회, 언제가 기회일까요?

> 확신이 들지 않는다면 기다리기(스터디 하기)

> 앞마당 10개 만들고 투자하기(절대적 저평가 찾기)

> 절대적 저평가

- 가격 자체가 싼 구간(전세가율, PIR, 주택구입부담지수 등을 통해서 알 수 있음)

> 상대적 저평가

- 지역 및 단지 간 비교평가를 통해 상대적으로 싼 아파트를 찾는 것(더 많이 올라 갈 아파트 찾기)

> KB통계(KBland) -> 전세가율, PIR 확인 가능

> 네이버 검색 -> 서울주택구입부담지수(현재는 160. 주담지수가 낮으면 부동산 가격이 안정된 시기)

(11) 비교평가 할 때 놓치지 말아야 할 것

> 수도권의 입지와 연식

- 고덕그라시움과 올림픽훼밀리가 같은 가격일 때 입지가 우월한 올림픽훼밀리 구입

- 고점에서 올림픽훼밀리가 더 비싸지만, 하락장에 가격 비슷해서 갈아타기 좋음

> 수도권의 입지와 연식

- 파크리오와 올림픽훼밀리가 같은 가격일 때 입지가 우월한 파크리오 구입

- 입지가 비슷할 때, 재건축 기대감이 신축을 이길 수 없음

(12) 부동산 바닥의 신호

질문) 고점대비 30% 빠지고, 매전차 70%수준, 금리인하 예상되면 신호인가요?

> 주우이 님이 생각하는 바닥 신호

- 집을 매수하려는 사람이 없음(=분양 물량 감소 + 미분양의 증가)

- 거래량 감소(취등록세 완화 + 양도세 중과 폐지 + 임대사업자 혜택 부활 -> 정책적으로 거래 활성화 시키려고 노력)

(13) 아파트 투자 기준

> 최후의 투자 체크 항목

(14) 임장하는 방법

질문) 임장할 때 택지 지구 1단지 부터 9단지까지 다 돌아보나요?

> 가장 좋은 단지를 먼저 가고, 결국은 모든 단지를 가봐야 됨(투자 가능 여부가 다름)

(15) 매수 결정 전 꼭 해야 할 행동

질문) 진짜 좋은 물건을 찾고 물건털기(모든 부동산에 연락) 어떻게 하는지?

> 네이버 최저가 매물 예약(A단지 오전 10시, B단지 오후 2시)

> 매물 상태, 가격, 협상 여부 확인

> 확인한 A단지 물건보다 더 좋은 조건이 있는지 주변 부동산들 모두 확인(있다면 19시로 예약)

> B단지 2시에 방문 후, 매물 상태, 가격, 협상 여부 확인하고, 주변 부동산 털기

> 이렇게 해서 수백에서 수천만원 저렴한 매물 구매 가능

(16) 열반스쿨 기초반분들이 알아야하는 세금

질문) 세금 관리 방안이 궁금

> 규제지역: 강남, 서초, 송파, 용산

> 취득세 지방 미분양 아파트는 풀어줌.(시장이 좋지 않으면 더 풀어줄 수 있음)

> 취득세 12%라도 수익율로 커버 가능할 좋은 저평가 아파트 구매하기

> 보유세는 부부 공동 명의로 보유세 절반으로 줄이기(종부세 인당 9억원까지 면)

> 1억 양도 차익이 발생했을 때, 단독명의 2055만원 vs 공동명의는 1290만원(765만원 차이)

> 양도차액이 클 것으로 예상되는 아파트는 공동명의, 아니면 단독명의

(17) 모을 수 있는 금액이 적은 분들의 투자 방법

> 종잣돈 모으는 것이 느릴수록 신중하게 투자해야 됨

> 매전 갭이 적을 때 투자 진행

(18) 월부인들의 청약 이용

(19) 청약을 해야하는 사람

> 아래와 같은 경우라면 분상제 걸린 강남에 청약을 넣어야 됨

(20) 공급이 많을 때 기회를 잡는 방법

> 좋은 지역일수록 전세가 빨리 해소

> 올림픽 파크 포레온 근처 전세가가 떨어지는 중. 그러나

(21) 투자 시 매수하는 과정

(22) 구축을 볼 때 유의해야할 점

> 용적률 확인(땅의 값어치 확인, 210%이하 용적률이 낮을수록 좋음, 230%가 맥스 용적률)

(23) 리모델링을 바라보는 관점

> 상승장에 가격이 더 오를 수 있음

(24) 자산재배치 시기

(25) 원씽의 의미

(26) 매매가와 전세가가 계속 떨어지는 시장을 보는 관점

(27) 은퇴를 앞 둔 분들의 투자 방법

(28) 휴직을 통한 실력 향상 vs 종잣돈 모으기

> 종잣돈 모으기 추천: 투자 지역이 바뀜

(29) 시간 & 정보 & 멘탈 관리

(30) 가족과의 관계

(31) 목표를 달성하는 방법

> 독강임투(독서, 강의, 임장, 투자)

> 1년차에는 독감임투 중에 투자는 하지 않아도 되지만, 2년차에는 투자도 반드시 해야 함