세끼고 내집마련 관련 질문입니다!!
- 부동산Q&A
- 24.03.15
안녕하세요. 부동산 초보 투자자 입니다.
내집마련 기초반을 수강 완료하고 내중반 개강을 기다리면서 이것저것 혼자 기초반에서 배운 개념으로 공부를 하고 있습니다.
그러던 중 기초반에서 너나위님께서 세끼고 보유 실거주 분리를 통해 투자하는 것에 대해서 짧게 언급을 해주셔서 관심을 가지게 되었습니다.
세끼고 내집마련 시에 저의 계획은 아래와 같습니다.
- 현재 빌라 전세집은 1.5억 내돈 + 1.5억 아내이름 버팀목 전세대출임
- 계약 완료 되면 내돈 1.5억을 받고 종잣돈으로 사용하려함
- 총 종잣돈 2.5억으로 '매매-전세=2억 중반' 매물 서칭하여 세끼고 매수
- 실거주는 현재 거주하고 있는 빌라에서 계약연장으로 전세로 계속 거주
- 아내이름으로 1.5억 버팀목 전세대출(이자25만원) + '나' 이름으로 1.5억 신용대출(이자62만원)로 전세집 계약연장
위와 같이 계획 중입니다. 근데 세끼고 투자를 하게 되면 제가 새롭게 매수를 하게되는 집에 집담보로 대출을 받지만 않으면 문제가 안되는 건가요?
사실 위와 같은 개념으로 보면 그냥 제가 신용대출로 1.5억을 해서 그걸 기존 1억 종잣돈으로 합쳐서 매수를 하게되는 개념입니다. 3번과 같이 월 이자가 100도 안되어서 만약 새롭게 매수하는 집에 실거주를 했을 때 예상되는 원리금상환이 190가까이 되는 것 보다 훨씬 좋은 선택인 것 같습니다.
그런데 저렇게 신용대출로 해서 세끼고 구입하여도 문제가 될것이 없는지 궁금합니다!!
댓글
안녕하세요 염버니님 :) 투자에 관심을 가지게 되신 것 같습니다! 투자를 진행할 때 가장 큰 리스크는 전세가 맞춰지지 않는 경우입니다. 물론 가격을 엄청나게 내린다면 전세가 나갈텐데요. 그럴수록 투자금의 규모가 커지기 때문에 수익률이 나지 않을 수 있습니다. 따라서 정해진 투자금 안에서 가장 좋은 단지를 선택하게 될텐데요. 다양한 이유들로 (주변에 공급이 있어 전세물량이 많아졌거나, 시장 상황상 위축되어 거래자체가 안되거나, 이사 시기가 아니라서 전세가 안맞춰지거나.. 등등) 전세가 맞춰지지 않는 경우 계약된 일자까지 돈을 내줘야 하기때문에 우선 대출을 받아서 내어주고 다음 세입자를 받게될수 있습니다. 혹은 23년 상반기처럼 시장의 가격 흐름이 급격하게 변화하여 전세가격이 떨어지는 역전세가 날수도 있는데요. 그런 경우들을 대비하여 돈을 바로 끌어다 쓸 수 있는 신용대출 혹은 마이너스 통장을 가지고 대비하게 됩니다. 따라서 빚을 내서 투자한다면 위와 같은 상황에 유연하게 대처하지 못할 수 있습니다. 또 지난 22~23년처럼 변동되는 금리로 인하여 상환이자가 급격하게 늘어나 감당하지 못하는 상황이 될 수 있기 때문에 리스크가 클 수 있습니다. 위와 같은 상황은 최악의 상황을 말씀드린 것 인데요. 일어나지 않을 수 있습니다. 하지만 투자시 가장 무서운 것은 망하는 길 이기때문에 리스크 대비를 철저히 해야하는 부분으로 말씀드렸습니다. 곧 듣게 되실 내중반 수업에서 거주분리에 대해 상세히 알려주시기 때문에 강의를 들으시며 결정해 보시길 추천드립니다! 강의 수강 응원할께요~
안녕하세요 염버니님, 현재 거주중인 주택에 전세대출이 껴있을 경우, 새로운 집을 매수하면 전세대출이 회수될 가능성이 있으니 대출 은행에 정확하게 확인해보셔야 할 것 같습니다. :) 그리고 투자금은 대출 없이 순수하게 내가 갖고 있는 현금으로만 계산하시는게 좋습니다. 혹시라도 모를 잔금을 쳐야 하는 상황에서 대출이 없어야만 마이너스 통장이나 주담대를 받을 수 있기 때문이죠. 리스크 대비 차원에서 대출을 받아서 투자금을 마련하여 주택을 매수하는 것은 위험해 보이니 현재 갖고 계시는 종잣돈으로 할 수 있는 투자처를 찾아보시는 게 좋을 것 같네요! 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다!