2주차 강의 후기에 앞서 [“월급쟁이 부자들“에 대한 생각-①]

1. 너바나님의 2주차 강의를 듣고 월부의 커리큘럼에 대해 생각을 해본다. 월부엔 정 규강의로 열반스쿨기초·중급반, 내집마련기초·중급반, 서울·지방투자기초·중급반, 실전준비반, 실전반 등이 있고, 그 외 각 분야 별로 다양한 강의가 개설되어 있다. 월부 홈페이지에 있는 커리큘럼을 가만히 살펴보니 월부는 부자학을 가르치는 일종의 학교란 생각을 하게 된다. 월부를 ‘월급쟁이 부자’의 준말이 아니라 ‘월급쟁이 부자학교’로 바꿔보니 자율성은 강조되지만, 책임과 성과는 온전히 본인이 지는 대학교에 입학했다고 생각하니 마음이 편하다.

2. 월부의 열반기초반은 유튜브 월부를 구독하다 수강한 것으로, 어떤 대단한 목적보다는 순수하게 부동산 강의를 듣는다는 생각으로 온 것이다. 찍어주면 더 좋다고 생각하고…. 그러니 첫 주부터 시작된 조별 모임, 비전보드 작성과 발표, 의무적 과제, 권고 과제인 목실감, 의욕 넘치는 열반스쿨 놀이터의 열정 넘치는 분위기에 신선함을 느끼면서도 눈에 맞지 않은 안경을 쓴 양 내 안에 혼란이 없었다고 할 수 없다. 난 그냥 대치동에 일타 강사들이 잘한다는 소문을 듣고 한 번 강의를 들으러 온 것인데, 열공이 당연시된 대치동 학원가 분위기에 휩쓸려 갑자기 나도 이마에 '열공 중’ 머리띠를 멘 내 모습에 대한 당황이다^^~

3. 월부는 A~Z까지 투자와 마인드, 부자에 대한 강의를 개설하여 신입생부터 졸업생까지 양성하는 학교이고, 나는 신속하게 알맹이만 빼 먹으려는 목적 하에 ‘과실 수확’에 관심이 많았으니, 열반스쿨의 첫 주제인 목표를 설정하라고 하는 것부터 딸려가는 느낌을 받는 건 당연하다. 그리고 다들 어느 별에서 왔는지 스펀지처럼 배우는 것을 쭉쭉 흡수하는 모습과 당연한 듯 척척 해 내가는 적응력에 감탄할 뿐이다.

4. 2주 차 강의는 너무 재미있어 새벽까지 연이어 들었다. 스스로 ‘부자’가 되기 위해 학교에 입학한 것으로 보니 억울한 것도 없고 들뜰 것도 없다. 여긴 본인이 돈을 내고 본인의 원하는 목적을 이루기 위해 입학하는 ‘열정과 냉정’이 공존하는 학교이다. 새로운 분위기에 부자가 된 듯 기분이‘UP’해 질 수 있고 학교가 본인과 맞지 않으면 자퇴할 수도 있다. 노력하지 않거나 노력하더라도 결실을 얻지 못하는 현실도 있을 수 있다. 현실은 각각의 사정을 봐주지 않는다. 72기 동기 입학생들은 나이 대도 다르고 성향이나 경험도 각 다르지만, 부자가 되겠다는 마음으로 입학한 것이다.

난 "RICH SCHOOL”에 입학한 늦깎이 학생이니 좀 더 정돈된 마음으로 자세를 달 리한다. 나는 투자하는 직장인이 될 것인지, 직장인 투자자가 될 건지도 생각해 본다. 그리고 학교에 입학한 학생으로 배움의 길을 걷게 된 점에 감사하다.

3~4학년이 신입생으로 가장한 양 모든 것에 척척·수월하게 베푸는 조장님과 각각 본인에 맞게 노력하는 같은 조 학우들에게도 감사함을 전한다. 기회는 주어졌으니, 닫힌 ‘문’들을 끝까지 열고 졸업하기를 바래 봅니다.

<2주차 강의 1강>

1. 나보다 나은 사람을 만나라.

->냉정한 말이지만 발전을 위해서는 나보다 나은 사람들과의 교류가 필요하다. 반대로 말해 나보다 나은 사람은 나와 만날 필요가 없다. 월부 시스템에서는 가능하다. 그러니 노력하는 최소한의 자격은 갖춰야 하지 않을까...

2.가계부를 왜 쓰는가?

->사전상 수입과 지출을 파악하기 위해서지만 본질은 지출을 관리하기 위해서이다.

3.나는 전문직인가? 아니면 직장 내 에이스인가?

->맞는다면 그 길로 파고들어 부를 이룰 수 있다. 아니라면 투자를 고민해 봐야 한다.

4. 투자하는 직장인인가? 직장인 투자자인가?

->아직 정한 바가 없다. 1호기를 투자를 한다면 감당 가능한 한계의 3/4정도의 시드로 하고 싶다. 2~5호기를 투자하다보면 정체성을 찾을 것 같다.

5. 비전보드에 구체적인 숫자가 나와야 하고, 잃지 않은 투자가 중요하다. 그리고 타인의 그럴듯한 꿈이 아닌 내 꿈을 욕망한다.

->가계부를 쓰면서 수입과 지출을 통제한다. 그리고 저축 가능하고 투자 가능한 액수를 구체적으로 그려보자. 얼른 1호기를 구하고 싶은 것이 현재의 욕망이다.

<2주차 강의 2강-부린이에서 투자고수 되는 법>

1. 전망과 가격은 변한다. 그라나 가치는 변하지 않는다. 따라서 하락장은 가치가 있는 부동산을 싸게 살 기회를 준다. 더 하락할지는 모른다. 단, 무릎 이하이니 사라. 비트코인이 3천만 원이면 매수할 것이 아닌가? 그러면 왜 지금 집을 안 사는가?

->현재 기회의 장이라는 말씀이다. 상반기에 집을 구매해야 하는 생각이 굳게 된다.

2. 성공과 실패의 경험이 필요하다. 수학문제를 풀 줄 모르면 수학을 하지 말아야 하나? 계속해 나가야 한다.

->실수를 하는 것이 아무 것도 안하는 것보다 낫고, 그 실수도 공부를 통해 최소화하자.

3. 투자의 성공 여부는 얼마나 오랫동안 세상의 비관론을 무시할 수 있는지에 달려있다. 투자자의 운명을 결정하는 것은 머리가 아니라 배짱이다. 한 집의 성공은 엄마의 용기(주택구입), 한 가족의 실패는 아빠의 용기(주식투자)

->부동산은 여자 말을 듣는 것이 현명하다. 실천이 무조건 중요하다.

4. 재테크 레벨

왕초보: 월급쟁이 월세입자, 초보: 월급쟁이 전세입자

->부동산 하락에 베팅하는 강심장들임. 호황에 매수, 불황에 매도함. 피라미드에서 임팔라도 아닌 먹히기만 하는 ‘풀’이다.

하수: 전통적인 실거주자

->집값이 올라도 어디 갈 수 없는 것은 매한가지. 수익을 실현할 수도 없다. 그러니 하락장도 그대로 두들겨 맞는다.

중수: 초보 투자자, 고수: 잃지 않는 투자자

->좋은 시기에 투자를 하면 수익이 2배로 됨. 수익실현도 가능

신: 잃지 않으면서 10년간 연 수익률 20%

5. 투자란 돈이 일하게 하는 것이고, 좋은 투자란 잃지 않아야 하고 넣은 돈 대비 수익률이 높아야 한다. 좋은 곳에 씨를 뿌리면 농부의 마음으로 기다리고 수확을 한다. 그런데 제일 안타까운 분은 씨앗을 까먹는(여행등) 분이다.

6. 불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라. 지금은 무릎 이하로 온 지역도 있고 올 지역도 있다. 지방투자는 5년을 보고, 수도권은 10년을 본다. 싸게 여러 채를 가져갈 것인지, 가치가 큰 것은 1채 가져갈 것인지는 사람마다 다르다.

<2주차 강의 3강-10년 뒤 가장 가격이 많이 오를 아파트 찾는 법>

1. 직장, 교통, 학군, 환경(커뮤니티, 백화점 등), 호재와 악재, 브랜드가 아파트의 가치를 결정한다. 좋은 투자는 같은 가격에 더 가치가 높은 부동산을 사는 것이다.

->내가 살고 싶은 곳(전원주택)이 아니라 남이 살고 싶은 곳이 좋은 부동산이다.

2. ‘직장’은 강남이 제일 중요하고 ‘교통’은 일자리가 많은 ‘강남’, ‘여의도’, ‘시청’과 얼마가 빠르게 접근 할 수 있는지가 중용하다. 2 호선, 3호선, 9호선, 신분당선 순으로 지하철역의 가치가 있다.

->4호선은 별로...

3. 교통의 좋은 곳은 등급을 매기면,

S등급은 강남 30분 이내

-강남,송파,서초,동작,용산,과천,판교

A등급은 강남 1시간, 종로, 여의도, 구로 30분 이내

-서울시 전역, 성남, 하남, 안양, 의왕, 광교, 동탄

B등급은 종로, 여의도, 구로 1시간 이내

-부천, 고양, 수원, 구리, 산본

4. 학군은 부동산의 입지이다.

중학교 학군이 중요하다. 아실에서 확인한다.

서울-강남, 서초, 압구정 중학교, 국제중, 목동에 있는 중학교, 중계동에 있는 중학교 등

경기-구미중, 귀인중, 낙원중, 내정중, 늘푸른중, 대안영중, 매송중, 발산중, 백현중, 범계중, 보평중, 분당중, 불곡중, 샛별중, 서현중, 송림중, 수내중, 신벽현중, 신일중, 양영중, 영덕중, 명일중, 오마중, 용인신촌중, 이매중, 이현중, 정발중, 판교중, 평촌중, 홍천중....(분동, 평촌, 일산, 용인, 수원)

5. 환경-공원, 백화점(스타벅스의 개수나 돈을 쓰는 사람들이 많은 업종)

동네분위기, 거주연령은 긍정요소, 비행지역, 60대 이상 많은 지역, 저소득층 많은 지역 부정요소

6. 부동산의 입지- 호재/악재

호재:➀입지를 개선시키는 것-직장이 늘고 교통이 편한 곳(확정여부는 3년 이내에 되는 지 보자, 현재 GTX-A 정도만 가능하다).

7. 브랜드(입지)

차근히 따져보면 잃지 않는 투자를 하는 것은 주식보다는 부동산이 쉽다.

현재 가치보다 가격이 낮을 때 부동산의 입지를 비교하자. 입지독점성이 있는지 보자. 부동산이 노후화시 빈 땅이 많이 새로 지을 수 있는지(지방), 아니면 그 노후 건물을 부수고 집을 지어야 하는지(서울)

이러한 비교를 잘 하려면 앞마당이 있어야 한다.

<2주차 강의 4강-앞으로 부동산 가격이 오를지, 내릴지 미치는 요소>

1. 장기적 요소(숲, 거시적): 입지, 물가, 통화량, 입지독점성

단기적 요소(나무, 미시적): 금리, 입주물량, 심리, 투자기준

2. 앞으로 전세가격이 오를 것인가?

월평균 소득이 1970년도 2만 8000원(3인기준)에서 2024년도 650만원(3인기준)으로 올랐다. 221배 상승이고, 아파트 가격은 700배가 올랐다.

3.아파트의 건설원가=재료비+노무비+경비(식비 등)+토지 값+이윤인데 모든 것이 올랐고 장기적으로 떨어질 것으로 보이는가? 오를 것으로 보이는가?

->떨어진다고 하는 사람은 본인의 월급도 비례해서 떨어져야 정상인 걸 알아야 한다

4. 10년 동안 전세금은 2배가 오른다. 즉, 전세 가격은 장기적으로 오른다. 최근의 전세하락은 전년도에 급격한 인상이 있으면 떨어지기 마련이다.

5. 역전세 이유

➀과잉공급->수도권은 앞으로 없다.

➁전년도 전세가 급격히 오를 때->올해는 내렸다

➂임대차법 영향->이제 4년차가 지나서 동결이 어렵다.

➃금리 인상->금리는 인하될 예정이다.

➄무리한 갭투자를 위해 과도한 전세가설정

올해, 내년엔 역전세 걱정이 없다(수도권 기준), 즉 전세가가 오를 부동산을 고른다면 잃지 않은 투자가 가능하다.

경험상 3년 전세 오르고, 5년 보합하고, 2년 역전세가 있다.

<2주차 강의 5강-너바나의 투자 기준>

1. 이왕이면 비옥한 땅에 씨앗을 심어라. 수요가 많은 곳

->너무 지방 투자에 심취할 것은 아니다.

2. 투자 초보는 공이 오면 방망이를 계속 휘두른다. 반면, 투자 고수는 가치를 보는 선구안이 있다. 매수와 임대를 놓는 실무 능력도 있다.

3. 투기꾼은 감정에 따라 투자를 한다. 스토리텔링을 조심하자. 타인에 의지하거나 결과만 좋으면 좋다고 생각한다. 결국 하락장에 견디다 못해 손절만 하게 된다. 투자자는 원칙에 따라 투자한다. 투자 대상을 잘 알고 있다. 투자는 셀프이고 과정과 결과 모두 중요시 여긴다. 투자의 리스크와 성과를 알고 투자한다. 회고와 복기를 꼭 한다.

4. 스스로가 판단하는 능력이 중요하다. 운으로 돈을 벌면 하락장에 고통 받는다. 회고와 복기를 세게 해야 한다. 투자 원칙에 위배되지 않았는지 확인한다. 강사들에게 의지하지 않는다. 독립된 투자자가 되어야 한다. 그래서 공부가 힘들다.

-선택의 순간->상담료를 내고 부동산 매수의 도움을 받아 매수하고 본업과 부업에 충실하면서 여유 있게 투자할 것인지, 고통스런 공부과정을 거쳐 독립된 투자자가 될 것인가.

-저환수원리-

5. 너바나는 저평가를 중시한다. 같은 가격의 부동산이 있으면 더 좋은 것을 선택한다. 즉 가치가 동일하면 >가격이 싼 걸 산다. 저평가를 알려면 앞마당이 있어야 한다. 임장을 다녀와 임장보고서를 작성해야 지역을 분석할 수 있다.

7. 부동산은 환금성을 봐야한다.

부동산은 기본적으로 환금성이 나쁘다. 따라서 아파트를 공략한다. 도시형생활주택, 오피스텔은 투자를 지양하고 특히 분양형 호텔 등은 요단강을 건너는 지름길이다. 부동산의 최악은 환금성이 안 되는 경우이니, 월 수익 10%확정에 넘어가지 말자.

8. 부동산 수익률

1) 투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는 지 계산

수익률=수익금/투자금(매매가-전세가)

즉 3억/2억

↧

5억 이면 수익률은 200%인 셈이다.

↧

5억/2.5억 이면 수익률은 400%인 셈이다.

2)72의 법칙

72÷수익률= 원금이 2배가 되는 시간

72÷3프로=24년

3)지금은 자산을 늘릴 때다. 순자산은 나중에 만들어라.

4) 투자 1년차는 잃지 않는 것만 해도 선방이다. 시장에서는 아마추어는 더 먹이감이 된다. 정글이다.

5) 서울VS지방 중 어디가 수익률이 좋을까?

돈이 여유가 있고 시간이 부족하면 서울 쪽으로, 수도권은 일단 1억 이상이 필요하다.(2년 전에는 2억 필요). 반대인 경우 저평가 가치투자를 지방에서 한다. 5천정도 투자금이 필요하다.

6) 부동산 투자의 원칙 잡기(수익률 높이는 법)

1) 앞으로 가치가 오르는 곳(수요와 공급)

2) 전세금이 상승하는 곳

지금 시기가 전세금이 상승하는 시기이니 투자하기가 좋은 환경이다. 전 세금이 상승하면 그 돈이 씨앗이 되어 새로운 투자가 가능하기 때문이 다. 역전세는 조심한다.

13. 원금보전

1)먼저 좋은 자산의 가치는 오른다는 것을 신뢰해야 한다. 그리고 최악의 상황에 자산이 어디까지 떨어질 것을 예측해야 한다. 비토코인이 현재 1억이고 5억까지 간다고 한다. 그럼 얼마까지 떨어지는지 알 수 있는가?

모르면 투자하지 말아야 한다.

2)월부에서는 전세가율을 중시한다. 서울, 수도권은 60%선, 지방은 80%선을 보고 있고 가치가 있는 부동산이어야 한다. 입주물량과 입지 독점성을 확인해야 원금보전을 할 수 있다.

3)최악의 손실을 가정한다. 하락장 때 싸게 팔게 내몰리지 말자. 투자자라면 어떤 고민을 하여야 할까?

➀ 이 물건은 내 목표 수익률에 적합한지?(연 10%수익률 추구, 10년일 때는 100% 수익이 필요, 10년 후 부동산이 2배가 될 부동산인가?)

수익률=수익÷투자금이다.

EX) 1년차, 시세 24억/투자금 24억

10년차, 시세 48억이 되어야 수익률 100%이다. 전세를 끼고 투자한다 면 그 전세금을 제외한 금액이 투자금이다. 전세가 12억 이었다면 시세 가 36억만 되고 수익률이 100%가 된다.

➁이 아파트 값은 떨어지지 않을까? 전세금까지 빠지면 견딜 수 있는지 대한 생각을 하고 투자해야 한다. 최악의 손실을 알고 버티는 것과 모 르고 버티는 것은 다르다. 얼마나 빠질지, 안전마진은 얼마인지, 혹시 전세가가 더 빠질 수는 없을지 고민한다.

구체적으로 이 물건의 전세가는 얼마인지? 이 물건의 적정 전세가율은 얼마인지? 이 물건은 수요가 많고 입지 독점성이 갖추었는지 알아보자.

입주물량-부동산 지인, 아실 등...

-부동산의 수익은 인내하고 버텨서 버는 것임을 알자.

14. 리스크 관리를 한다. 조급함을 버리자. 월부에서 1년에 1채만 하는 이유가 역전세 리스크를 피하기 위해서이다. 사람이 위기에 봉착하는 순간은 내가 모르는 것을 잘 안다고 착각할 때이다.

1) 전세가가 적정한지, 가치가 있는지, 입주독점성(입주물량 3년간 체크)이 있는지 투자원칙을 지키면서 투자하면 리스크 관리가 된다. 전세가를 무리하게 올려 받으면 2년 후 역전세를 맞을 수 있다.

투자의 리스크

-원금손실, -환금성, -잔금 빼는 리스크, -작은 수익, -역전세 리스크,

가장 큰 리스크는 우리가 투자처, 투자를 모른다는 것이다.

2)원칙을 지킨다.

나는 잃지 않는 투자를 하고 있는가?

나의 연평균 투자 수익률은?

내가 사려는 부동산이 매도 가능한가?

최악의 상황에서 플랜 B가 있는가?

투자 후 편익과 비용은 얼마인지 계산되는지?

15. 너바나의 부자되는 투자원칙

1)시스템을 구축하라.

노조위원장이 될 부동산은 지양하고, 이사급이 될 부동산을 투자하라. 이사급 부동산은 씨앗을 낳는다.

2)투자 공부하는 법

~3개월까지는 기초강의를 듣는다.

실전준비반 3월말

열반중급반 4월말

~6개월까지는 실전반, 중급반을 수강한다.

~9개월까지는 실전반등 실전강의를 듣는다. 이때까지는 부동산 1호기를 반드시 매수한다.

돈과 시간과 노력을 더하면 열매를 맺는다. 독서, 임장, 강의, 실전투자, 인맥을 쌓는다.

3)투자 공부하는 법

책/전문가 칼럼 읽기

강의 듣기, 강사의 시간을 레버리지 해라

실전투자를 반드시 해야 실력이 붙는다.

기버를 하고 싶은 멘토를 구한다. 멘토는 투자로 결과를 낸 사람이다.

열심히 하려고 하고, 긍정적이고 성실한 러닝메이트를 만난다(물귀신, 험담꾼 주의).

부자마인드를 키워라. 돈 그릇이 없으면 운이 좋아서 벌어도 잃는다.

4)성과는 바로 안 나올 수 있다. 포기하지 말라. 도전과 시련이 있어야 열매를 맺는 법이다. 모래성은 언젠가는 무너진다. 인풋이 없이는 아웃풋도 없으니 매일 목실감 등을 통해 정진하라.