1호기 매수 경험담

안녕하세요?

서울에서 많이 가까운 신도시에서

1호기를 하게 되었습니다.

월요일에 계약서를 작성하였는데요.

먼저 간단히 제소개를

하자면,

3월에 열반기초반, 4월에 실전준비반,

5월에 내마중, 6월 현재 서기반을 수강

중에 있습니다.

저는 실거주를 하고 있었는데요. 강의

를 수강하기 전에는 진심 몰랐습니다.

무엇을 몰랐냐,

모든 강의에서 5급지, 특히 제가 사는

지역은 5급지이지만 서울이 아니라는

곳에 살고 있습니다^^;, 거기에 모든 강사

님들이 이구동성이로 저층 제외, 팁으론

끝호수는 걸러라라고 하였는데요.

"그렇습니다."

도봉구, 저층, 사이드 집을

구매하며 기뻐했던 과거가 있습니다.

도봉구에 집을 구입한 이유는 내가 다니는

직장이 가까워서였고, 저층은 가격도 싼데다가

혈기왕성한 남자 아이한테도 좋고, 끝호수는

무엇을 말하는지도 몰랐던 부린이었습니다.

집을 사고나서 부사님에게

이제 저도, 남들과 같은

출발선상에 섰다는

라고 멋진 멘트를 날린 기억이

있습니다. 이불킥 각입니다ㅠㅠ

이에 정말 좋은 매물을 샀다면서

쌍따봉을 날리는

부동산 사장님...

축하한다면서 덕담을 보내는

매도인...

"그렇습니다."

"자본주의는 냉혹하고 개개인의

사정을 봐주지 않는다"

너나위~

혹시 제 0호기 살 분 계시는지요? 여기

역세권이고요. 로얄동, 초품아, 대단지,

평지, 도봉구에선 나름 연식도 좋고요.

조경이나 관리 상태도 좋아요

댓글로 연락 주세요~

<매수한 이유 및 매수할 수 있었던 방법>

첫째, 현재 시장에서 키워드 중에

하나는 신축입니다. 공사비가 몇 년 사이에

평당 4~500만 원대에서 이제는 900만

원으로도 하지 못하겠다는 사업장이

부지기수입니다.

그래서, 신축은 하락장에서도 덜 빠지고 회복장

에서도 더 많이 더 빠르게 가격이

회복하였습니다.

재건축이 재초환, 공사비, 분담금, 비리,

오랜 시간이 걸리는 것에 비해

여긴 6년차라 준수합니다.

둘째, 전고점입니다. 내마중에서 너나위님에게

받은 엑셀시트를 정리하면서 -25%선의

지역과아파트를 우선적으로 살펴보았습니다.

그러다보니 상급지보다는 수도권이나 4~5급지를

먼저 본 것을 고백합니다.

-25~23% 선인 곳을 발견합니다.

셋째, 가치입니다. 10년 차 이내 혹은 구축이라

도 단지나 아파트 내부가 깔끔한 곳,

그리고 전고점 대비 -25%이상 하락하였고

서울 또는 서울과 수요와 공급에서

영향을 주고받는 수도권,

브역대신평초의 조건을 갖춘 곳

미래의 개발호재가 있으면 좋고,

강남이나 주요일자리

를 1시간 이내에 가야 하고,

정주여건이 좋아야하고 아이

키우기나 학원가도 나름 있으면 좋습니다.

몇가지는 제외해야 하지만

과반이상은 되네요^^;.

욕심이 많은가요?

넷째, 내가 할 수 있는 금액입니다. 가치가 있는

지역 아파트들은 갭이 상당하며 그 갭을 보면서

상급지는 안될 것 같아 엑셀 정리로만

몇개 단지만 하였습니다.

주로, 서울 4~5급지, 수도권, 혹은 부산,

수원 지역을 살펴 보았습니다.

그런데, 계약한 곳은 역전세가 난 물건으로

다주택자인 집주인은 빨리 팔고 싶어하는

매물이었습니다.

역전세가 났기에 시세보다 갭이 높게 있었고

집주인에 역전세에

대한 월이자를 주고 있는 아파트입니다.

그래서 내가 할 수 있는 금액대였고,

현재 전세가가 올라와 있고 1년 후에는

다시 올린 전세로 맞추면 얼추 감당

가능하겠다라는 판단이 들었습니다.

다섯 째, 조급함입니다^^;;;

지금 전세가가 올라와 있고, 앞으로 공급은

제한됩니다. 물론 하반기와

내년 상반기에 공급이 상당히

많습니다. 한번의 출렁임은 있다고 생각합니다.

다만 장기적으론, 하방은 막혀 있고

상방은 열려 있다는

생각을 가졌습니다.

3월, 4월, 5월, 6월 거래량은 증가

하고 있음은 데이터로도, 현장감

으로도 명백합니다.

3~6월 사이의 강사님들의 강의 뉘앙스에서

무언가 힌트가 보였습니다

상반기, 혹은 하반기에 승부를 봐야겠구나라는

생각을 합니다.

여섯 째, 가격입니다.

절대가는 싸다고 느껴져서,,,망해도 한강까지는

가지는 않겠구나라는 가격대에서 했습니다.

오늘 월부 유튜브에서 너나위 님의 멘트로

더 확신을 얻었습니다.

일곱 째, 유튜브와 블로그 등입니다

막강한 채널 파워를 가진 삼프로에서

아직도 하락론자님들이 말씀해 주시고

인기가 있어보여 상투는

아니구나라고 생각합니다.

다른 하락론자들도 나름 인기가 있고

좋은 조회수를 뽑고 있어 안심이 들었습니다.

(이런 지표를 기준으로 하니

2023년이 아쉽습니다)

그리고, 제가 참고하는 거인의 뷰를 가지신

블로그나 카페에서 유료 또는 무료로 시각을

엿보고 있습니다.

여덟 번째, 강의와 확언입니다.

저는 열기반 비전보드 발표에서

올 해 상반기에 1호기를 하겠다라고 하였고

책상 위에 한장 한장 붙였습니다.

여러 강의를 통해 저환수원리와 방법을

배웠습니다. 실행만 하면 됩니다.

특히, 긍휼과 열정님의 매물임장 특강에서

제공해주신 가용자금계산기도 도움이

컸습니다.

아홉 번째, 시세표과 임장루트입니다.

나중에 시세표작성과 임장루트에 대한

저만의 방법을 올리겠습니다.

먼저, 임장을 할 지역의 아파트의 시세

표를 작성하는데 저는 임장순서

에 맞게 시세표를 작성합니다. 그 시세

표에 맞게 임장루트를 그리고요.

그리고 그 시세표를 보면서 단지 임장

합니다. 임장후 정리하고요.

열 번째, 현장입니다.

월부에서 임장지도를 그리는 방법

분임, 단임, 매임 방법을 익히고

할 수 있다면 현장에 가서 걷고

부동산에도 들어가 봅니다. 부동산

에서 추천하는 매물들을,,

"사장님, 전 저층, 탑층 안해요

그거 빼주세요"라고 말하며

고수흉내를 냈습니다

매임을 하니, 가격이 머리 속에

씌워집니다. 그리고 가격 비교가

조금이나마 되네요^^;

<아쉬운 점>

1.교통은 현재 좋지 않습니다. 여기서 사실

탈락이되야 하는 곳입니다.

그래서 가격이 낮았겠지요.

다만, 교통은 점점 좋아

지리라 생각하고 있습니다.

2.학군, 초등학생까지는 키우기 나쁘지 않으나

학군을 생각한다면 이사를 고려하는

지역입니다.

유해시설은 없습니다.

3.네고를 안한 점. 부사님이 네고한 사람들은

다 못샀다고 했습니다.

그래서 네고를 시도하지 않았고,

잔금일만 길게 가져겠습니다.

계갱권 쓴 물건이라 하셨는데

계약날 알고보니 재계약물건

이고 계갱권 안쓴 물건이네요.

여기서, 네고포인트가 발견되었으나

생각을 못했습니다. 어어어 하다가 매도인이

후다닥 도장찍고 나가서

말을 제대로 못했습니다.

4.다른 지역을 많이 살펴보지 못한 점

"하나만 걸려라"라는 마인드로 하다보니,

더 좋은 지역, 더 좋은 물건, 더 좋은 조건이

있을 수 있음에도 하지 못했습니다.

석유가 터진다는 포항, 울산을 가려고

했었는데, 가보지 못해 아쉽습니다.

(농담이 아니라, 석유터진다->가격기대

->뻥이래->실망매물이라는 시나리오

가 그려지자, 좋은 매수기회가 올거라

생각이 들었거든요)

5.매물코칭을 안 받은 점

튜터님들의 불합격 멘트인

더 좋은 곳을 보세요라는 말을

들을 것 같아서 안받았습니다.

계약하고 나니

코칭을 받았으면 위에 언급한 포인트와

다른 부분으로 수백만원을 깍았을 거란

생각이 듭니다.

<앞으로 할 일>

1. 돈 더 모으고, 더 벌기

2.현장임장지를 늘려 앞마당을 늘리기

3.노하우나 좋은 정보를 공유하기

이 3가지를 내년 상반기까지 한 후

하반기에는 2호기를 마련하고자 합니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다~

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀