[열기 74기 2제는 더이상 물러날 곳2 없다 스트럭쳐] 열반스쿨 기초반 2강 강의 후기

부동산 투자의 개론에 대해 배웠다.

1년이 되었지만, 아직 나는 부린이이다...^^;;

그래도 조금은 바뀌지 않았을까?

2023년 3월 열기를 들었을 때 너바니님

"지금은 정말 싸다! 물 반 고기반 이다!"

강조를 많이 하셨고 딱 1년이 지났다.

이번 열기 2주 차 강의에서

작년의 얘기를 해주시면서

현재 상황을 보았더니 정말 올랐다.

너바나님 말대로 그때 가격이

정말 쌌다는 것이다.

투자의 신 너바나님은

따라가고 싶은 생각이 많이 들었다.

투자는 돈이 돈을 벌어오게 하는 것으로

부동산과 다른 투자들

예시를 들어주시면서 공감이 되었다.

"좋은 투자란"

잃지 않고, 수익률은 얼마나 되는지?

알아야 한다고 하셨다.

투자는 농부처럼

씨앗을 뿌리고 시간을 들이고

그 결과를 얻는 것이라는 것임을

강조해 주셨다.

그 말은, 부동산의 사이클인 10년 동안

상승장도 있겠지만

하락장도 있을 것이기에

그 시기를 잘 버텨낼 수 있도록

훈련하는 것이 필요하다는 말이었다.

부동산의 가치는

입지가 결정한다고 말씀해 주셨는데

직장, 교통, 학군, 환경, 호재/악재, 브랜드로

나누어 설명해 주셨다.

그리고 강조해 주신 부분으로

투자는 내 관점이 아닌,

많은 사람이 사고 싶어 하는

100퍼센트 타인의 수요 관점

으로 봐야 한다고 말씀하셨다.

그만큼 모든 사람이 좋아하는

선호하고 살고 싶어 하는

아파트를 살 수 있도록 노력해야겠다.

각 입지 요소로

-직장은 종사자수가 많고 월 급여가 높은 곳

-교통은 업무지구까지 가기 쉬운 곳

-학군은 특목고 진학률이 높은 중학교를 배정받는 곳

-환경은 쾌적하고 편의시설이 잘 갖춰있는 곳

-호재/악재는 기회가 되기도 위기가 되기도 하는 것

-브랜드는 사람들의 인식

자세하게 설명해 주셨다.

비교평가를 할 때

-가치가 같고 가격이 싸이 싼 곳

-가격이 같고 가치가 높은 곳

이렇게 해서 좋은 곳을

살 수 있어야 한다고 알려주셨다.

부동산은

하락할 때도 상승할 때도 있는데

긴 기간을 놓고 보면 상승하는데

통화량의 증가로 화폐가치 하락하게 되고

부동산 가격이 올라간다는 것을 알 수 있었다.

통화량이 10년 동안 약 2배 늘어나는데

물가에 연동되는 전세 가격도

10년에 약 2배가 오른다는 것을 알 수 있다.

장기간으로 봤을 때 상승하지만

지난 2020~2023년을 보면

엄청난 상승과 엄청난 하락이 발생했는데

'공급량, 정부 정책, 금리' 등 요소로 인한

급격한 변화라는 것을 알려주셨다.

상승과 하락의 흐름 속에서

무릎 아래에 사서 어깨 위에서 팔수 있는

투자자가 되라고 하셨다.

그리고 현 시장은

우리에게 좋은 기회를 만들고 있다고 하셨다.

너바나님과 우리 같은 부린이를

비교해 주셨는데

투자 고수는

투자를 해서 수익을 낼 수 있는

기회만 잡고

부린이는

닥치는 대로 물건을 고르고

타인에게 물어봐서

최종 투자 결정을 한다고 말해주셨다.

진짜 맞는 것 같다.

부동산 경력은 짧기에,

주식 투기를 하면서

초보 투자자처럼 한 경험이 있다.

그 결과는 손실만 남았다...

부동산은 큰돈이 오가기 때문에

잘못된 투자를 하면 그 손실은 더욱 크다.

'저평가'는

입지와 가격 중 하나를 같게 하고

다른 하나를 비교를 통해

더 좋은데 싼 것을 찾는 방법이며

비교평가를 통해 찾을 수 있다.

'환금성'으로

부동산은 환금성이 떨어지는 투자 중 1개이다.

그중에서도 환금성이 떨어지는

생숙, 원룸, 등 비 아파트가 있고

환금성이 비교적 유리한 아파트가 있다.

아파트 중에서도 소규모, 나홀로, 저층, 탑층, 측벽 등

이런 요소로 인해 환금성의 차이가 발생한다.

'수익과 수익률'은

둘 다 중요하다고 해주셨다.

100프로 수익률이라고 수익이 100만 원이면?

1000만 원 수익인데, 3프로 수익률이라면?

어느 누가 이런 수익과 수익률을 기록했다면,

투자로 얻은 잘 한 결과라고 할 수 있을까?

그래서 둘 다 중요하다고 하셨다.

추가로 72법칙이라는 것이 있는데

72/(수익률)을 하면 원금이 2배 되는

기간이라고 알려주셨다.

오랜 기간 투자를 통해 실력을 쌓아

10년 동안 평균 수익률 계산으로

투자 고수가 되라고 말씀하셨다.

같은 투자 원금으로

높은 수익률과 수익을 얻는 방법을 알려주셨고

돈이 부족하고 시간이... 많은? 사람들이

해야 할 투자에 대해서도 말씀해 주셨다.

우리가 하는 전세 레버리지 투자가

수익률과 수익 차원에서 어떤 투자 인지도

말씀해 주셨다.

'원금보존'은

하락 때, 감당해야 할 손실을 미리 확인한다.

결국 사람의 뇌가 훈련이 안 되어 있어서

팔기 전까지는 확정 손실이 아닌데도 불구하고

시간을 버티지 못하고

팔아버리는 불상사가 발생하기도 한다.

일시적인 많은 공급으로 인한 전세가 하락은

시간이 지나면 다시 회복한다.

인내하고 버티는 것이 중요하다고 말씀해 주셨다.

'리스크 관리'는

무리한 투자를 방지하기 위함으로

원금 손실, 작은 수익, 환금성, 리스크, 그리고

나 자신!!!

작년에 '내가 바로 서야 한다'라고

강조해 주신 기억이 있다.

1년에 1채씩 투자를 해나가기 위한 과정으로

독서, 강의, 임장, 실전투자, 그리고 '동료'까지

강조해 주셨다.

같이 할 수 있는 동료들을 많이 만들고

월급쟁이 부자들에서 많이 찾을 수 있다고

말씀해 주셨다.

지금까지 남아있는 동료도 있고

사라진 동료분들도 많지만

꾸준히 함으로써 많은 동료들과 함께

성공한 투자자가 되기 위한 길을 멈추지 않겠다.

BM

부린이에서 부자가 되기 위한 농부가 되자.