[용산에집4기10조 징기스타] 서울 소액투자는 이렇게 합니다(2주차 강의 후기)

안녕하세요? 징기스타입니다.

오늘은 드디어 서울 소액 투자에 대해서 배울 수 있는 2주차 강의!

너무 기대됐습니다.

아니, 서울이 소액 투자가 가능해? 물론 그래프로 과거 실거래가로 소액 투자가 가능했던 역사는 압니다.

하지만 실제 눈으로 본 적이 없다보니 도데체 어떤 특징을 가지고 있고 지방 투자와 뭐가 다를까? 등등 궁금함이 많았습니다.

그래서 강의를 신청하기도 했죠.

강의를 듣고 나니 사실 기본적인 뼈대, 저환수원리에서 크게 변한것은 없습니다. 어찌보면 당연한 결과죠. 그러나 서울 투자에 있어 조금 더 유의깊게 볼 포인트를 배울 수 있었다 생각합니다. 특히 강의 초반에 많은 언급을 해주셨던 전세가율, 전세추이 등은 완전 새로운 개념은 아니었지만 서울 투자에 있어 지방 투자와 조금은 다르게 살펴볼 부분에 대해 알려주셨는데요, 과거 평균 전세가율, 추세선 그리고 가장 인상 깊었던 것은 "저렴한 전세가" 였습니다. 사실 이 부분에 대해서는 어떤 부분을 강조하신 것인지 강의 너머로도 생각을 확장해보고자 많이 노력했습니다.

전세가율이 높으면 무조건 좋은 것이 아니라, 적정 전세가율이면서 결국 싼걸 찾아야 한다는 것으로 귀결되는데 사실 이건 어떻게 보면 서울 / 지방을 떠나 투자에 있어 기본개념이기도 합니다. 결국은 매매가격이 싸야 하는 것이고 그러면 자연스럽게 전세가율이 높아지고 투자금이 낮아지며, 투자금 회수도 빨리지고 결국 수익률도 올라가는 것이니깐요.

BM: 단지별 평균전세가율, 투자가능시기도 체크하자.

결국 중요한 것은 싸게 사는 것

아직 서울에 앞마당이 부족한 저로서는 지역별 특징을 어깨넘어 배울 수 있었고, 전세가율이 주는 의미를 다시 한번 새겨볼 수 있었습니다. 특히 지방에서는 찾아볼 수 없는 서울 경우 대규모 공급 및 뉴타운의 의미와 기회 그리고 서울/수도권에서 핵심 입지 가치인 교통에 있어 주의깊게 볼 부분도 배울 수 있었습니다. 아울러, "수도권 소액투자 / 4~5급지 서울 소액 투자 / 1~3급지 가치성장투자"로 구분하여 특징과 향후 로드맵도 알려주셨는데, 솔직히 100% 피부에 와닿는 것은 아닙니다만, 이건 시간이 지나서 경험이 더 쌓이면 더 많은 것들이 다가올 것 으로 봅니다

4~5급지 서울 지역에 대한 특징과 장단점을 설명도 해주셨는데 한번도 못 가본 곳도 특징을 잡아주셔서 차후에 해당 지역을 임장가고 임보를 쓰면서 투자 기회를 살필 때 참고하면서 진행해야겠다는 생각도 들었습니다. 특히 이번에 들으면서 다시 기억난 4급지 VS 5급지! 5급지의 지리적 특징으로 4급지와 투자 우선순위 방향을 알려주셨는데, 예전에 실준에서 너나위님이 말씀해주신 것이 갑자기 기억나면서 "아 맞다! 그 말씀이 이 말씀이구나!"라고 이어지기도 했습니다. 다음에는 가이드 주신대로 앞마당을 늘리려고 합니다.

서울 투자의 기본도 알려주셨겠다, 특히 집중해야할 4, 5급지 투자로 적용해서 설명도 해주셨겠다, 이제 필요한 건?

비교평가! 다른 강의에서 자주 등장하지 않았던, 비교평가에 대해서 설명해주셨습니다. 2가지로 크게 나눠 설명해주셨는데, 결국은 싼지를 보는 것이고 그외 2개 지표를 통해 재확인하는 과정이었습니다. 망구튜터님의 특강에서도 비교평가 설명을 끝판왕급으로 해주셨는데, 주우이 멘토님 통해서도 배울 수 있어 엄청 집중해서 들었습니다. 물론 이건 수많은 연습을 통해서 점점 통찰력이 쌓이는 것이라 하루 아침에 갑자기 비교평가가 완전 잘 할 수는 없다고 봅니다. 그래도 아실이라는 앱이 있고, 답안지가 한번은 나온 시험이 앞서 있었기에, 저 같은 후배들은 절대적이지는 않지만 참고삼아 복기하는 시간을 가질 수 있다 봅니다.

BM: 단지별 전고점 대비 OO% 가격은 얼마인지? OO%에서 OO%까지 가는데 얼마나 걸렸는지 확인

BM 가격대별 단지 뽑아내서 계속 비교 평가

이번에는 BM먼저 적었는데, 사실 이 것은 너나위님도 구해줘월부에서 상담하시면서 자주 하시던 말씀이기도 합니다. 투자개념을 넘어 어쨌든 서울에서 수도권에서 중요한 매수를 할 때는 매수대상을 정하고 계속 트래킹하라고 하셨는데, 딱 이게 같은 의미로 보입니다. 그동안 시세트래킹을 통으로 하고 있었는데, 강의 드는 내내 서울만큼은 별도로 가격대별로 구분해서 투자단지들을 별도 트래킹하는 것이 필요하다 생각이 들었습니다.

월부닷컴으로 옮기니 네이버만큼 이쁘게 꾸밀 수 없어 조금 답답하지만 이렇게 문장을 길게 적는 것도 오랜만이긴 합니다. 이번 강의가 너무 좋기도 하고 어려운 부분도 있어, 한번 더 들어야 할 것 같기도 합니다.

강의 준비하시느라 정말 힘드셨을 듯 한데 감사합니다.