화정동 별빛마을 7단지 청구현대 아파트 수익률 분석 보고서 [열기반 74기 38선 아래 대장아파트 우리꺼조 슬기록]

1. 아파트 명 : 별빛 마을 청구 현대 7단지

1995년식 / 1136세대 (총 16개동)/ 15층/20층/ 32평형

2.위치:

지하철 3호선과 가깝고 초등학교와 학군이 좋은 중학교가 후문으로 바로 연결되어 있다.

덕양구 1위 상권이 5분 거리에 있고 세이브존, 이마트, 롯데마트가 근접해 있다.

어린이 박물관, 어린이 도서관, 그 밖의 관공서가 가까이 있다. 화정 지역 학원가도 근접하다.

3.입지 평가

-직장 : 경기도 고양시 덕양구 사업체수 25,673개/ 종사자 수 117,341명

-교통 : 강남57분 / 여의도 58분 / 시청역 53분

-학군

-공급 (고양시)

덕양구에서 지축 2024년 4월 612세대, 원당역 롯데 캐슬 스카이엘 1,236세대 있음

4.과거 시세

5.수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세 : 별빛 마을 7단지 청구 현대 아파트 32평 현재 매매 6억 3000~ 8억 /전세 4억1000~5억

10년 내 고점 매입시 : 2022년 8월 9억 4000 매입 /전세 5억 1500

10년 내 저점 매입시 : 2013년 5월 3억 450만원 매입 /전세 2억 4500

매매가 7억은 중층 이상의 남향 물건으로 정했고, 전세가 역시 4억 1000의 전세는 1층 매물이라 사잇값 45000으로 넣어봄

6.현장사진

7.총평 :

전고점에 비해 2억 4000만원이 하락하였다.

고양시 내에 직장이 있거나 3호선 근접에 일자리가 있다면 입지적으로 좋아 보인다.

분임 당시 아이들이 놀이터에서 많이 놀고 있으며 가족 단위의 사람들이 많이 보였다.

그러나 강남 비롯한 서울 주요 업무 지구와의 거리가 멀고 단지는 많이 노후화 되어 있다.

주차 공간이 부족해 보인다.

화정동 내에서 선호도 높은 입지이지만 여기보다 더 매력적인 투자처가 있으리라 보인다.