왜 지도 위에 데이터를 다 올리나요? (feat. 서울/경기 입지 등급 양식 공유) [적적한투자]



안녕하세요.

반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!

서를 동료분들과 함께 발표하며

피드백을 받고, 개선할 점을 찾아갈 떄면

동료분들에게 자주 듣는 말이 있습니다.

"지도 위에 정말 모든 걸 다 올려보신다."

데이터 정리하는 것만 해도

시간을 정말 많이 써서 힘든데,

"굳이 지도 위에 데이터들을 올리는 이유가 뭐예요?"

저도 처음에는 멘토/튜터님들이

데이터를 지도 위에 올려두고 보면

"더 좋아요 / 더 눈에 잘 들어와요"

라는 단순한 말들을 시작으로 데이터를

지도 위에 올려보았던 것 같습니다.

하지만 20개가 넘는 임장보고서를

한땀한땀 지도 위에 올려가며 느꼈던

장점을 한 마디로 정리하자면

"그 지역에 어떤 이유로 외부 수요가 들어오는가?"

의 질문에 대한 답변을 할 수 있다는 이유였습니다.

그 중에서도우선적으로

개별적인 임장지에 대해 생각하기 전

좀 더 매크로하게 관점에서 볼 때

입지 등급을 수도권 전체에 대해 올려보면

그 지역의 수요가 어떤 것이 있을 수 있을지

생각해 볼 수 있었던 것 같습니다.

수도권 전체 입지 등급 정리와

지도 위에 올려보며

이 지역에 어떤 수요가 있을까?

에 대해 정리해본 예시입니다!

과거의 저는 임장보고서를 작성하며

해당 지역의 입지 등급을 확인하고

해당 지역의 입지 등급은

직장 C, 교통 A, 학군 B, 환경 B 라고만

확인하고 넘어가고는 했습니다..

여기에서 한 단계 더 나아가서는

입지 특성을 아래 표와 같이 한 번에

정리가 된 자료를 참고하고는

이 지역과 교통 입지가 비슷한 지역은

어디가 있을지 한번 더 고민해보며

생각을 발전시켜 나갔던 것 같습니다.

하지만.....!!

이렇게 글자가 빼곡하게 적힌

표가 데이터를 정리하고 가공 하기에는

정말 깔끔하게 할 수 있다는 장점이 있지만

실제 입지 등급, 숫자들에 대해서

온 몸으로 그 가치가 다가오지 않는다는

단점이 있었습니다!! ㅜㅜ

다시 한번 가공된 데이터를 지도 위에

위치에 맞게 올려보고

각 입지요소 별로 각각의 개별 지역들이

인접한 지역과의 관계를 비교해 보았을 때

수도권 위에서 어떤 장점을 가지기에

해당 지역에 거주해야하며,

외부 수요를 끌어오는지에 대해

직관적으로 파악해보면

좋다고 생각되어 한번 해보았는데요!

앞서 표로 정리한 데이터에 비해서

좀 더 직관적으로 입지 가치가

눈에 들어오고 체감되는 것을

한번 확인할 수 있었습니다!

직장

서울 내에서 직장 등급이

빨간색(S), 파란색(A)로 뚜렷하게 좋은 곳은

서울 3대 업무 지구인 강남,도심,여의도와

가디구디, 마곡지구, 상암 DMC 지역 것이 확인됩니다.

해당 지역은 핵심 일자리를 품고 있어

직주 근접을 선호하는 사람들에게는

균질성이 떨어지고, 환경이 어수선하더라도

해당 지역 자체에 거주하는 것이

충분한 선호 요소가 될 수 있어 보입니다.

또한, 반대로 자체 일자리가 부족한 지역들은

중심 일자리의 배후 거주지적인 특징이 강할지,

배후 거주지 특징이 강하다면 교통 입지가

해당 지역의 핵심 입지가 될 수 있지 않을지

고민해볼 필요가 있습니다!

경기도 내에도

3대 업무지구와는멀리 위치하고 있는 곳에서

종사자수가압도적으로 많은 지역들이 존재하는데,

해당 지역의 자체적인 일자리는

지역 내 직주 근접 수요가 강할 수 있음을

감안하고 입지 분석에 적용해 봐야 함을

고민해볼 필요가 있다고 생각됩니다!

교통

서울 내에서 교통 등급이

빨간색(S)으로 뚜렷하게 좋은 곳은

강남 접근성이 좋은 지역들이며,

실제로 강남과 인접한 동남부 지역들이

교통 입지가 우수하다는 것이 확인됩니다.

경기도 내에서도 교통등급 S가 있는데,

분당/수지, 과천/동안구 지역은 어떻게

서울 내에 위치한 지역보다 강남접근성이

좋은지 고민해볼 필요도 있다고 보입니다!

(신분당선 / 4호선-2호선 사당역 환승)

또한, 같은 교통등급 A 등급 내에서도

교통 선호 요소가 지역별로 다를 수도 있는데요!

수도권 동쪽 지역들은

강남 접근성이 1시간 이내로 들어오는 장점이

수도권 서쪽 지역들은

여의도, 강북도심 30분 이내로 들어오는 장점이

있다는 것도 확인해 볼 수 있었습니다.

학군

서울 내에서 학군 등급이

빨간색(S)으로 뚜렷하게 좋은 곳은

직장, 교통, 환경과는 달리

소수의 지역이며

학군을 찾아 이동하는 수요가

갈 수 있는 곳은 한정적이라는 것이 확인됩니다.

강북 쪽으로는 학군이 좋은 곳이 부족하며

노원구 처럼 S,A 등급의 입지가 아니더라도

B 급지가 상대적으로 좋아보일 수

있다는 것도 확인됩니다.

특히나, 경기도 내에는 서울보다

학군이 우수한 지역들이 더 많으며,

분당, 수지, 평촌 지역은

경기 남부권 내에서 학군적인 수요가

충분히 있을 수 있는 지역임을

교통 입지도 중요하지만

학군 입지요소 또한 꼼꼼히

확인해보아야함을 임보를 쓸 때

빼놓지 않고 챙겨가실 수

있다고 확인됩니다!



수도권 내 각각의 지역이

어떤 입지 요소를 갖추고

거주 이사 수요를 만들어 낼 수

있을지에 대해서

인접한 지역간의 비교를 통해

큰 틀을 통해서 접근해 볼 수도

있음을 고민해보았습니다!

"그 지역에 어떤 이유로 외부 수요가 들어오는가?"

지도 위에 데이터를 올려가며

느꼈던 장점과 양식 공유 드리면서

글 마무리 해보겠습니닷!