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열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
여러분의 동료
리틀너바나가 되고 싶은 리너입니다.
다 알고 있었다고 생각했지만
진짜 알고 있는게 아니였다고
느꼈던 3강이였습니다.
/ 기계적인 단순 계산 수익률 틀에서 벗어나자
이전 임보에서 수익율 계산을 단순히
이때 사면 수익률이 크네,
저때 사면 마이너스네,
이런식으로만 해왔습니다.
그래서 저는 이게 무슨 의미가 있지?
하면서 수익률 계산을 안했던 임보도 있었습니다.
그런데 이번 양파링님 강의를 듣고
엄청나게 중요하구나
라는걸 깨달았습니다.
"사는 시점에 따라 수익률 계산
얘를 분석하면 쌀때 비쌀때 이런 결과가나오는구나
딱 여기서 끝나는게 아니라
높은 수익률을 가져가기 위해서 어떤 생각을 하고 어떤 태도로 투자해야 하는지?"
강의 중에
참 이 말이 특히나 투자를 안해본 초보자에겐
와닿지 않은 말이였는데요.
2013년도 기사와 2014년도 기사를 보여주시면서
결론적으로
"현재 가격이 싸다면 투자금을 최소화시키는 투자 뿐 아니라
전세금을 회수하는 것도 장기적으로 수익률을 높이는 방법"
이라 말씀해주신 부분.
저는 여기서 인사이트를 하나 얻었습니다.
2014년 매매가가 싸지만 전세가율은 안 올라오는 시기(투자금이 많이 드는 시기)
vs 2016년 매매가 좀 더 올랐지만 전세가가 더 많이 올라 전세가율 높은 시기 (투자 적기)
개인적으로
2014년은 어떻게 보면 서울 성장가치 투자에서 소액투자가 가까워지는 시기,
2016년은 소액투자라고 봤습니다.
언제 하는게 적합할까?
나라면 어떤 선택을 했을까?
2008년 : 고점
2012~2013 : 저점
2014 : 매매 상승 시작
2016 : 전세가율 높음
물론 2012년에도 2014년도와 같은 투자를 할 수 있지만
2012년엔 전세가율이 너무 받쳐주지 않기때문에
투자금 회수하는데 너무 긴 시간이 걸린다고 판단했습니다.
.
강의에서 보여주신 단지를 가지고 한번 봤습니다.
2013년에 저점이고 2012년부터 14년까지 전세가가 27%나 오릅니다.
10년동안 전세가 80~100%가 오른다고 했으니
보수적으로 봐도 1년에 8%면 2년동안 27%면 평균의 약 3.3배나 오른 꼴 입니다.
-> 이렇게 매매는 보합, 바닥을 다지는 시기가 오래되었다고 판단되면 (매매는 2008년부터 2014년까지 -18%였네요)
그리고 매매가가 고점 대비 어느정도 빠졋다 라는건 판단 할 수 있는 영역이니 2014년 가격은 "싸다"라고 결론.
1. 2012년 1월 =3.15/2.0/투자금 1.1/전세가율 64.9%
2. 2014년 1월 =3.4/2.6/투자금 0.8/전세가율 76%
3. 2016년 5월 =4.1/3.35/투자금 0.7/전세가율 82%
2021년 전고점 = 12.0/4.4
1. 2012년 투자시 수익률 = 804% 연80% / 수익금 8.85억
2. 2014년 투자시 수익률= 1075% 연 134% / 수익금 8.6억
3. 2016년 투자시 수익률= 1128% 연 188% / 수익금 7.9억
투자금이 많이 들수록 수익률은 떨어지지만
매매가를 싸게 살수록 수익금은 높아진다는 결론을 얻었습니다.
여기서는 개인의 선택일 거 같습니다.
저는 개인적으로 14년에 전세가율이 76%로 엄청 높지않고
투자금이 당시로서는 많이 들수 있는 투자지만
그만큼 입지가 좋은 서울의 단지라면
붙고 바로 매매가가 날라가버리기에
선진입을 하는 선택이 나을 수 있겠다
생각했기 때문입니다
여기서 중요한건
투자금 7천이라는 기회비용을 감안해도 이거다 하면 2014년도에 들어가는 것이기에
입지 대비 매매가가 싸다는 자신의 확신이 들어야 할 것이며
그런 확신이 있ㅇ어야
이 투자를 하고 내꺼는 오르지 않는데
소액투자 기회가 와도 흔들리지 않을 수 있겠다
생각했습니다
반대로 이 투자의 의미를 내가 잘 모르면
그때 바닥(또는 바닥에서 약간 오른 시기) 투자금 왕창 넣을걸 후회할거구요.
250% 수익률 하나 vs 150% 수익률 3개냐?
케이스는 다 다르겠지만 선택할때
내가 어떤 기회비용 날리는지 잘 이해하고 있는게
가장 중요할 것입니다.
그렇기에
가장 중요한 기본.
비교평가/저환수원리/나의 확신
이 가장 중요할것입니다
이게 강의 초반에서
수익률보고서가 필요한 이유
- 투자자의 생각과 태도
를 왜 말씀하셨는지도
대략 감을 잡은거 같습니다.
아직 생각 정리가 완전히 되지 않아서
다시 한번 생각해보며
적용해보겠습니다.
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