네? 분양을 받으셨다구요??? [졍이]

안녕하세요.​

나누며 성장하는 투자자

쑥초코파이맛 졍이입니다♥

얼마전에 전세 재계약을 했습니다.

재계약했던 그 지역은

현재 역전세는 나지 않았지만

입주가 빵빵한 곳입니다.

전세 만기와 입주가

딱! 하고 맞물리는

그런 시점이었죠~

OMG...

나는 뭘 알아보고 투자한거지?

이걸 왜 놓쳤지???

이런 생각들을 했던 적이 있었지만

이렇게 좌절만 하고 있을 순 없죠!

'투자는 대응의 영역이다'

라는 얘기를 많이 들었던 저는

아직 전세가 많이 쌓이기 전에

빨리 재계약 의사를 물어봐야겠다!

이런 생각을 하게 됩니다.

세입자에게 의사를 물어보기 전에

나만의 시나리오(aka.희망회로)도

그려봤습니다.

현재 거주하고 있는 세입자는

싱글남자고 직장이 꽤 괜찮았습니다.

아직 결혼을 하진 않았지만

이정도 신축이면 그래도

신혼집으로도 괜찮은데???

이사가려면 비용도 많이 들기도 하고

귀차니즘이 발동해서

계속 살아주지 않을까???

이런 나름의 희망회로였죠.

희망회로는 거침없이 돌아갔습니다.

그리고 세입자에게 용기를 내어

연락을 했습니다.

(사실은 튜터님의 따끔한 충고에

미루고 미루다 연락하게 되었던 건 안비밀)

'오늘은 반드시 세입자에게 연락해야지!!!'라며 미룬사람 모여라🤣[졍이]

평상시 카톡을 하는

MZ 세입자분에게

문장을 다듬고 다듬어

거슬리는게 있을까?

고심하고 또 고심해서

카톡을 보냈습니다.

그리고 돌아온 답변.

"안그래도 그 문제 때문에 연락드리려고 했는데,

혹시 통화 가능한 시간에 통화 괜찮으실까요?"

답변에 심장이 쿵...

했던 것 같습니다.

아 나간다고 하면 어쩌지???

무슨 얘기를 하려는 거지?

라는 생각이 들었지만

지금 통화할 수 있는데

지금 괜찮으실까요???

라는 답변을 드렸습니다.

그렇게 받은 전화통화

요점은 이것이었습니다.

"분양을 받았어요.

입주할 때까지만 사는걸로

기간을 조정해서 연장하고 싶어요.

언제 얘기할지 고민하다가

먼저 신경쓰이게 하고 싶지 않아서

기다리고 있었는데,

이렇게 물어봐주셔서 말씀드려요~"

아...

이렇게 입주가 많은 곳인지라

세입자도 분양 받을 수 있다는

생각했어야 했는데

그 생각은 저의 희망회로 속에

없었던 생각이라서 당황했습니다.

일단은 세입자에게 연장이 안된다면

어떻게 할 생각인지 의사를 물어본 뒤

고민해보고 연락드린다며

통화를 마무리했습니다.

당황했지만 어떻게 해야될지

상황파악을 먼저하고나서

Plan들을 하나씩 생각해보기로 했습니다.

<상황파악>

# 세입자가 분양 받은 아파트로

입주하려는 시기에

다른 입주물량은 없는지?

→ 세입자가 입주하는 단지는

세대수가 많지 않았지만,,,

같은 시기에 바로 근처에 대단지 입주가

예정되어 있다.

지금 입주장을 피하더라도

다음 입주장은 더 정면으로 맞이한다.

(리스크)

# 만약 연장하지 않고

지금 세입자를 새로 맞춘다면

문제가 없는지?

→ 지금 계약기간이 만료가 되는 시점에

더 상급지의 입주장 2개가 연달아 있어서

세를 맞추기 어려울 수 있다.

그리고 지금 공실 물건이 하나 있어서

현금흐름이 원활하지 않아

잔금대비가 불가능하다.

(더 큰 리스크)

# 연장하지 않는다고 거부할 수 있는가?

→ 세입자는 계약갱신청구권을 쓴다고 하고

3개월 전에만 말하면 나갈 수 있다는 사실을

지금은 모르는 것 같지만,

만약 세입자가 알게되서 계갱권 사용시 거부할 수 없다.

추가로 이렇게 모르는 척 넘어갔다가

아직 남은 전세 기간 동안

계갱권을 알고 사용하는 상황 발생시

세입자의 기분이 상하게 되면서

다음 세입자 맞출 때 힘들 수 있다.

(더욱 좋은 선택은 아님)

<Plan별 리스크>

1. 세입자에게 연장 계약을 하고

세입자 나가는 시기에 입주장을 정면으로 맞이한다.

→ 다음 입주장이 직격타이긴 하지만,

시간 확보가 가능하여

그때까지 현금흐름을 다시 개선한다.

입주장에서 전세를 다시 맞추거나

공실이 되더라도 대응 할 수 있다.

2. 재계약 하지 않고 현재 입주장에서

세입자를 새로 맞춘다.

→ 정면으로 맞이하는 입주장은 피하지만,

상급지에서 있는 입주장을 대비한

공실 리스크는 감당이 불가하다.

나중에라도 계갱권을 알게 되어

새로 세입자를 못맞추게 되면서

더불어 세입자의 분노를

정면으로 맞이하여 관계가 틀어질 수 있다.

3. 매도를 한다.

→ 매수 당시 취득세를 8.4%를 냈기 때문에

현재 금액이 오르긴 했지만

그래도 수익구간이 아님.

현재 시점 감당 불가능한 물건이 아니고

수익이 충분히 나지 않았기 때문에

지금 매도해도 남는게 없다.

그리고 아직 덜 올랐다고 생각된다.

이런 상황들과 생각들을

하나씩 파악해 나갔습니다.

간단하게 적었지만

정면으로 마주할 공급에 대해서

얼마나 영향이 있을지

그리고 세대수는 얼마인지

같은 평형대는 몇세대나 되는지

분양가는 얼마였는지

등등

더 면밀하게 찾아봤습니다.

그렇게하고 생각의 정리를 해서

저만의 결론을 냈습니다.

플랜A로 간다.

플랜 A도 리스크가 있지만

리스크를 알고 있기에

미리 대비할 시간을

마련 할 수 있기 때문이었습니다.

그리고 플랜B 같은 경우는

행동 대비 리스크 헷지가 안되는 부분들

특히 공실에 대한 감당이 안되는 상황이었고

플랜B를 실천하려다 계갱권 사용으로

강제 플랜A가 진행되면

세입자와의 관계도 틀어질 수 있었습니다.

그리고 마지막 플랜C는

매도할만큼 수익이 나지 않았으면서

그리고 감당 불가능한 물건이 아니기에

플랜에서 제외하기로 하였습니다.

이런 생각의 흐름들을 정리하여

줴러미 튜터님께 문의드렸고,

튜터님께서도 A로 가는게

좋아보인다고 조언해주셨습니다.

(감사합니다 튜터님 🧡)

이렇게 의사결정 하고나서부터는

세입자와의 기간 조율에 대한

줄다리기 + 셀프 재계약 등등

선배님들의 경험담들을 보면서

진행해나갔던 것 같습니다.

의사결정을 하는 과정까지만

썼는데 분량조절에 실패하여!

기간 조율 그리고 셀프 재계약에 대한

경험담은 다른 글을 통해서

또 나눠보도록 하겠습니다 :)

이렇게 복기글을 작성하고 나니

어떤 의사결정 과정을 거쳐서

결론을 내렸었는지

다시한번 생각해볼 수 있었는데요,

재계약을 마무리한 지금

다시 돌아보면

희망회로는 희망회로일뿐

내 생각과 바램으로

흘러가지 않는구나를

이렇게 다시한번 느끼게 됩니다.

투자는 대응의 영역이라는

말씀을 조금 더 와닿게 되는

그런 시간이었는데요~

이렇게 또 한번 배우게 되는 것 같습니다.

투자를 결정할 때는

희망회로 빼고 보수적으로 바라보고,

결정했다면 공격적으로 행동한다.

리스크는 모두 피할 수 없다.

그 리스크가 다가 왔을 때

적절한 대응을 하면서 지켜내야한다.

이런 말씀들이 조금은 더 많이

와닿게 되는 것 같습니다.

경험을 통해 배우는 것들이

정말 많다는 생각이 듭니다.

앞으로도 희망회로 돌리지 말고

대응의 영역에서 겸손한 태도로

자산들을 지켜나가도록 하겠습니다 ☺️

감사합니다.

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